廣州二手樓市低迷：“等降”情緒濃 投資客收手

　　上半年二手房行情低迷，市場上出現個別降價急售"筍盤"。其中，價格波動較大的板塊主要集中在番禺區的鐘村板塊、荔灣區的芳村板塊、白雲區的金沙洲板塊以及天河區的員村板塊。而對於價格波動，買家普遍存在對樓市抱有"跌停升買"的態度，大多選擇持續觀望。即便是投資客亦不敢入市，擔心二手樓市會持續低迷，樓價一降再降，因此成交量並未有應聲上漲。 文/圖：記者王雯倩

　　買家“等降”心態加劇

　　業主不降價難成交

　　滿堂紅交易數據顯示，廣州9區(不含從化、南沙)上半年二手房均價走勢仍處於上行通道，從年初不足1.9萬元/m2上漲至6月份逾2.1萬元/m2。雖然整體市場成交均價上揚，但由於持續受限購、限貸政策影響及受區域內一手住宅項目降價促銷波及，近郊區域部分板塊于近期成交均價出現較大幅度的下跌，其中番禺區的市橋沙灣板塊跌勢最為明顯。

　　“2014年上半年，部分買家預期偏謹慎以及對價格期望較高，觀望情緒漸濃，入市信心不足，決策時間加長。”合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，現時買家的“等降”心態加劇，入市意願下降，但對價格小幅讓步優質“筍盤”仍較青睞。一般來説，當大面積單位和貴价高端物業的降幅在10%，中端“剛需”産品和小戶型的降幅在5%時，市場承接力會明顯增加。

　　合富置業市場經理梁燕明表示，近一兩個月的二手住宅成交個案當中，業主願意給予的平均讓價幅度已升至7%左右，而年初業主心態普遍較強，當時業主願意給予的平均讓價幅度不高於5%。降價成交個案大多是“賣一買一”的換房型業主放售的房源，因此以中小戶型樓梯樓物業居多，承接的買家亦基本以“剛需”自住人士為主。如江南大道南近期成交的一套50多平方米兩房，業主出於換房需求而出售物業，放盤價為80多萬元，雖然買家並非以一次性付款，但業主因要套現換房，最後仍願意降價幾萬元賣房。

　　郊區降價幅度大

　　市區一次性付款可淘筍盤

　　據多位仲介人士介紹，上半年廣州二手樓市仍然以首置“剛需”為主，但整體實力較以往增強，“一步到位”型買家佔比增多。至於業主讓價方面，降幅較大的板塊較多地集中在原芳村、白雲、花都、番禺大石、南洲等週邊及近郊片區。

　　另據滿堂紅市場部研究員劉鏡棠介紹，雖然近郊區域成交均價有下降跡象，但由於周邊一手房供應量大，置業客戶購房可選擇性較高，且由於一手房降價促銷，一二手單位價格較為接近，故而二手準買家“等降”心態較濃，板塊成交量持續低迷。

　　此外，市區也有部分板塊價格有所回調。合富置業數據顯示，天河北、東圃、濱江中—濱江西、工業大道和中山八板塊等，降幅均在1%以內，主要是個別置換型業主小幅讓價出貨，而越秀區個別學位房甚至不降反升。番禺、花都等近郊及週邊片區，願意小幅回調叫價的業主相對較多，約佔三到四成。此類業主多為“賣一買一”的換房客，議價空間約5%~10%，個別急需資金的生意人以及大戶型産品讓價在10%以上。

　　梁燕明表示，今年上半年有相當一部分的個案是業主急於套現換房，因此不少一次性付款買家憑藉付款方式的優勢，成功説服業主降價而購得物業。如解放中路一套中低層小戶型，買家趁著業主急於買房套現換樓的時機，以一次性付款為條件，成功壓價13萬元購得，業主讓價幅度接近20%。另外，市場上相當搶手的中心城區名校學位房，若買家一次性付款，有可能成功説服業主降價。如在朝天路小學招生範圍內，有一套售價130萬元的低層小戶型學位房，最終買家願意以一次性付款的方式完成交易而成功説服業主讓價15萬元出售物業。

　　降價急先鋒1

　　番禺鐘村一二手齊降價

　　滿堂紅數據顯示，鐘村南村板塊1~4月二手成交均價約為16977元/m2，5~6月成交均價約為15936元/m2，每平方米跌幅接近千元。面對今年上半年鐘村板塊二手房成交價波動較大，中原地産祈福新村分行高級營業經理宋水標表示，現時不少非投資客業主心態較強硬，寧可轉租亦不願意降價售出。該板塊不少在售一手盤降價促銷，部分投資客擔心後市走弱，急於出售手上二手房，“甚至不惜降價10%，以套現資金。”宋水標透露，日前有祈福新村業主計劃售出一間60平方米單位，原放盤價為90萬元，現時降價至80萬元，該類型單位以往屬短時間可清倉的筍盤，但至今仍未售出。

　　降價急先鋒2

　　美林海岸業主急降67萬拋盤

　　中原地産美林海岸分行張素雲透露，今年以來，員村板塊二手成交價出現明顯下滑，現時不少業主會有5%~10%的降價空間，“倘若業主繼續套現，降價幅度會相應加大。”最近分行成交了一套美林海岸三房，初始放盤價為320萬元，由於業主急套現，且該單位房産證未過5年，稅費相對較高，因此降價67萬元至253萬元成交，折合成交單價約2.3萬元/m2，放盤約一週，目前該盤市場均價約3萬~3.2萬元/m2。

　　降價急先鋒3

　　芳村電梯樓降二千 買家不買賬

　　中原地産芳村大道西分行營業經理江金洪介紹，今年年初，芳村板塊的樓梯樓成交均價約為1.6萬~1.8萬元/m2，電梯樓則為2萬元/m2左右，而在上月，樓梯樓成交均價降至1.5萬元/m2左右，電梯樓約為1.8萬元/m2。江金洪表示，在一手樓市連番促銷、優惠的衝擊下，該板塊近60%的買家轉而投向購買市內一手單位。因此該板塊二手樓市較為淡靜，如出售的二手單位總價較低，單價相對優惠，則受“剛需”買家歡迎。

　　上半年降價筍盤案例

　　曉園新村：“賣一買一”業主急套現急降14萬

　　據合富置業專業人士介紹，近期海珠區江南大道分行成交一套南曉園新村低層兩房單位，帶精緻裝修，面積66平方米，成交價為130萬元。業主是一位退休人士，為替買大戶型同住的兒子籌錢付首期而放售，由於希望價錢儘量賣高些，因此業主最初放盤價144萬元，單價近2.2萬元/m2，而目前該盤中低層單位成交均價在1.9萬~2萬元/m2，放盤價明顯高於市場價。該套單位即便在3月份已有意向買家看中，但都因為業主不願意傾價而談不攏。不過，業主一家在4月初看中了一套大戶型，由於需要在短時間內準備好首期款，因此將放盤價調低至130萬元，與市場價持平，最後被一位自住買家看中並成交。

　　僑城花園：買家一次性付款 業主八折促成交

　　據滿堂紅僑城分店經紀人何家望介紹，2月份僑城花園某業主放售一個59平方米單位，放盤價為105萬元，均價約17800元/m2，而當時該盤成交均價約1.8萬元/m2。但由於業主急售以解決資金問題，只要求一次性支付，放盤後市場反應較熱烈，僅兩天即促成交易，成交總價為85萬元，成交均價為14411元/m2，降幅約20%。

　　建設四馬路樓梯樓：放盤兩月無人問 打7.9折即成交

　　滿堂紅建設大馬路分店經紀人吳新麗介紹，3月份建設四馬路某20年樓齡的樓梯樓業主放售一個38平方米單位，放盤價為110萬元，均價約為2.9萬元/m2。放盤兩個月，業主議價空間較小，意向客戶覺得價格較高未能成交，到5月中旬業主心態有所轉變，降價後僅幾天時間就完成交易，最終以88萬元成交，成交均價約2.3萬元/m2，相當於打了7.9折。業主降價出售主要是該單位證未過5年；另外，業主已下定買另一新房單位，急需資金支付新房房款。