眾籌千元能投資千萬級別墅？新模式引發業內質疑

　　東莞團貸網推出了眾籌炒別墅項目，引發了關于收益、風險、合法性的爭議。

　　●團貸網董事長兼CEO唐軍

　　只要花1000元，就能“湊份子”買一套千萬級的別墅？這聽起來像句玩笑話，但上周卻在東莞實現了。近日，廣東東莞一家網站推出了眾籌炒別墅項目“房寶寶”，將“眾籌”這一理念同房地產聯係了起來，引發了諸多關注。

　　9小時湊足1800萬元

　　據團貸網工作人員介紹，“房寶寶”項目是由團貸網首家推出的住宅眾籌產品。該網站從中信禦園項目預訂了一批房源後，從互聯網募集購房資金購買。而待網站將別墅轉手出售之後，眾籌者們將按照投資份額分配售房所得。簡單來說，就是一群互不認識的網民“湊錢”買了一套別墅，待別墅升值後出售，從而獲得投資回報。

　　由于採用了透明化的操作模式，且以低于市價的價格購得別墅房源，因此該項目一經推出便受到網絡的熱捧。而據團貸網方面介紹，該產品最少投資份額為1000元一份，首次眾籌目標為一套1491萬元的別墅。達成總共1491萬的眾籌目標則只用了22個小時，眾籌443人次。而第二套1800萬元的目標更是只用了短短9個小時便得以達成，眾籌630人次。團貸網CEO唐軍向新京報記者表示，由于他們是以大約市場價格7折的水平購買的該套別墅，假設該套別墅在一年之內以原價賣出，則收益將相當可觀。而中信禦園方面也證實了該說法。

　　“他們（團貸網）在我們這里一次性購買了大批房源，給予一定的優惠是肯定的。”中信華南（東莞）有限公司媒體負責人表示。但是她同時也強調，中信方面同團貸網只是單純的開發商與購房者的關係，“我們之間並沒有進一步的合作。”

　　不承諾收益，投資風險自負

　　而對于眾籌者所關心的產權問題，團貸網方面表示，眾籌購得別墅的產權將由第三方公司委托管理，待找到合適的買家後再交易給買家。同樣籌集的資金也將委托財付通方面來進行管理。特別值得注意的是，團貸網對于房寶寶項目是不做任何收益保障承諾的。“我們不對房子的漲跌做承諾，這在合同上是已經寫明了的，”唐軍表示。

　　記者調查發現，中信禦園項目即使在東莞的高端項目中也屬于價格較高的樓盤，目前搜房網上報價為3.5萬元/平方米。如果按照7折左右的價格購買，再按照市價轉手，那麼收益的確相當可觀。“目前，我們第一套別墅已經找到了買家，並且正在辦理相關交易手續。”唐軍向記者透露，該套別墅成交價格約1600萬元，純利潤為108萬元，年化收益率超過25%。所以投資者對于風險還不用太過擔心。

　　“中信禦園這種高端別墅，位置相當好，處于東莞的核心區。”據一位東莞當地房產人士介紹，剛剛開盤時，該項目均價在4萬元/平方米左右。該人士還表示，目前東莞普通商品房均價維持在9000元/平方米左右的水平，如果眾籌普通商品房的話，未必能夠獲得什麼收益。

　　新模式引發業內質疑

　　面對“眾籌”這一新鮮事物入侵地產界，不論是互聯網還是房地產行業都對此表示了一定程度的疑慮。眾籌網創始人之一，網信金融集團CEO盛佳認為：“現代眾籌是指通過互聯網方式發布籌款項目並募集資金。待籌款項目成功後，由實物或者服務的方式回報對方，而眾籌炒房這件事本身是以投資為目的，具有一定的風險。”

　　影視眾籌平臺馬上拍的CEO張飛鴻則向記者表示，眾籌從國外模式來看，是大家為了一件事情來進行投資，其初衷是一種粉絲經濟。因此，目前眾籌的概念在文化產業發展得比較快。而眾籌炒房已經不是傳統意義上的眾籌，反而更像一種理財手段。

　　事實上，目前房地產行業對于電商銷售模式並不陌生，但是對于眾籌這一新鮮事物，多少顯得有些遲疑。中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰指出：“目前，互聯網與房地產在業內比較成功的結合就是電商的形式，眾籌模式能否獲得投資回報仍需觀望。”

　　而手機APP親戚買房的發起人，中國地產總編輯蔡照明也認為：“眾籌向房地產發展機會不大。”蔡照明表示，由于房地產行業的利潤是有一定上限的，且稅收很重。不可能向文化產業那樣得到高額的投資回報，因此某種程度上限制了發展。另外房地產單一產權不可分割，也將是阻礙眾籌進入房產行業的一個障礙。

　　■ 對話

　　1000元的小戶和100萬的大戶，一樣平等

　　新京報：團貸網發起房寶寶項目的初衷是什麼？

　　唐軍：目前來講，眾籌還是一個很新的行業，一般國內切入都是文創產業，對于房產業還沒有涉及。但事實上，中國老百姓關注度最高的還是房子，只是由于資金原因，普通的中低收入家庭沒可能享受房地產增值帶來的收益，但是通過互聯網眾籌，人與房子得到了最直接的對接，盡管目前他們還不能通過1000元購買一套別墅，但至少兩者通過房寶寶產生了聯係。拉近了人與人之間的心理距離。

　　新京報：目前中國的房地產行業事實上是處于動蕩調整時期的，尤其是二三線城市樓市走向場並不十分好判斷，為何會選擇在這一時期推出房寶寶項目呢？

　　唐軍：房寶寶項目賣的是一種模式，我們的初衷不是為了湊份子，這一步只是一個嘗試，最終目標實際上是未來幫助中小型的地產開發商實現轉型。我認為，未來的眾籌行業是將開發商變成了服務商。讓他們不用擔心庫存積壓的問題，還可以為購房者降低房價。等于是為雙方都提供一個定制服務。就這兩期的房寶寶項目來說，我們購房時價格為市價的70%，還是有一定的盈利空間。

　　新京報：眾籌購房，籌資人數眾多，如何決定出售房產的時機？

　　唐軍：我們不希望房寶寶成為一個資本遊戲，成為大戶捆綁小戶的工具，在這里，無論是參與1000元的小戶還是參與100萬的大戶，都是平等的，他們對房子的處置都有一樣的話語權。所有參與的眾籌人會定期收到報價，並投票決定是否出售，而且每人一票，與眾籌額度無關。目前第一套已經完成了投票，有超過87.15%的同意出售。

　　新京報：依靠眾籌籌集的資金管理方是哪？這種眾籌模式會不會觸犯相關法律？

　　唐軍：錢在投資者自己的賬戶，通過協議委托一對一委托給第三方公司。目前我們和第三方公司以及銀行都已經簽署了監管協議的，規定資金只能定向流向開發商。這樣子也規避了非法集資的可能。

　　新京報：最近恆大和阿里、萬科和百度都相繼宣布合作，您認為今後互聯網行業與房地產業的互動會產生怎樣的變化？

　　唐軍：我覺得現在互聯網與房地產業都在嘗試著進行接觸，並且已經有了一些合作，比如電商、團購等等。今後互聯網行業同房地產行業的合作將會成為非常普遍的模式。具體到眾籌這一新興事物來說，其實萬達廣場什麼的都可以由老百姓自己眾籌來建設，我們以後都可以擁有自己通過互聯網眾籌定制出來的生活。

　　律師觀點

　　在目前的法律框架下，股權眾籌完全可以找到合法的操作空間。具體到房寶寶這一項目，它實際上只是一種市場行為，目前仍然處于法律的灰色地帶。但是如果這一行為繼續發展，或許會引起有關部門的叫停。

　　就目前來講，為了維護投資人合法權益，眾籌平臺還需進一步完善。比如成立另一個公司，將投資人都集中在那個公司作為股東，並且把房產抵押給這些投資人，以避免眾籌平臺隨時處置房產的可能性出現。

　　——北京大禹律師事務所首席律師李遜