我國住房空置率達22.4% 盤活存量需免除租房稅費

　　“2013年住房空置率為22.4%，其中北京住房空置率19.5%、上海18.5%、天津22.5%、重慶25.6%。”本週，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心公佈的一組數據引起熱議。

　　對於22.4%的空置率，不少網民認為實際還要高，不過，也有房地産業內人士提出了質疑。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭昨天在媒體撰文稱，“全國城鎮住宅空置率為5%左右。即便考慮到調查時存在有居民少報套數現象，另外還有小産權房、城中村缺少統計等現象，我國城鎮地區的空置率超過10%的可能性也較小，絕不可能超過20%。”

　　住房空置率之所以被置疑，是因為國內從官方到學界，再到業界還沒有統一的口徑，在缺少官方數據的情況下，民間學術團隊統計出來的數據，面臨著概念、樣本數量及統計方法等多重考量。

　　但一個不可否認的事實是，一線城市二手房空置率走高。偉業我愛我家市場研究院最新統計數據顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個城市近一年的二手房成交房源中，從原業主對房源的使用情況看，空置房屋佔比高達46.1%。空置率較高的一個主要原因是“67.8%的業主有兩套或兩套以上房子，業主在出售房源時，另有住所”。

　　一方面是房價高企，人們抱怨買不起房；一方面是大量住房空置，這樣一對矛盾該如何化解？如何將存量房釋放出來，提高空置房的使用效率？如何通過盤活存量房，加大供給，降低日益高漲的房屋租金，滿足大城市年輕人的租房需求？毫無疑問，對這些問題的討論很有現實意義。

　　空置率如何得來

　　北京師範大學房地産研究中心主任董藩質疑“空置率22.4%”這一數據的可信度，原因在於目前多數對空置率的調查方法都存在問題。“晚上數燈，燈滅著就是空置房，這樣統計來的數據顯然不準確。”

　　而西南財經大學經濟與管理研究院院長、中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁則認為，22.4%數據是有科學依據的。他説，調查從2009年啟動，2011年第一次入戶調查，2013年進行了第二次入戶調查，今年又進行了2次電話回訪，按照最新的時點，也就是上個月電話回訪情況，算出來這樣的空置率。“有2.8萬多個樣本，去年一年花了2000多萬元，動員了全校1600名師生，這是一個浩大的工程。”

　　“在全國2500多個縣（區）裏面，按照每人平均GDP分成10組，每組隨機抽取8個縣。每個縣隨機抽取4個社區（居委會、村委會）。然後我們派人到這些居委會、村委會匯總資訊，繪製一個抽樣框，把每一套房子都繪在地圖上，給每個房子編碼，輸入電腦系統，最後隨機抽取20到50戶。”甘犁告訴記者。

　　甘犁表示，北京的樣本數量在1500戶左右，“我們把北京的社區、居委會、村委會排序，隨機抽中30個，然後每個村委會居委會再抽中50戶，入戶調查，其中涵蓋了不同層次的小區。”

　　談到調查樣本問題，中國政法大學社會學院副教授畢向陽認為，“全國範圍的調查，樣本一般五六千就可以了”。在他看來，採取普查的話，民間團體做不到，其次，樣本量大小不是關鍵，關鍵是樣本是不是隨機抽取的。

　　在他看來22.4%的數據是比較準確的。畢向陽説，“涉及資産，樣本可能會有偏差，特別富的人，根據我們以前的經驗，不會真實反映房産情況，所以，現實中空置率可能更嚴重。”

　　22.4%的數據引起爭議的另一個原因在於，學界尚未對空置房的標準給出一個統一的定義。按照甘犁的理解，空置房指的是兩類情況，一類是因一套房家庭外出務工等原因而無人居住的住房；一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

　　“分子是全國空置住房，也是我們自己調查出來的數據，分母是全國的城鎮住房，這方面是根據國家公佈的數據。”甘犁認為，是有多套房的人拉高了住房空置率的數值，“入戶調查中，儘管沒有發現房叔房姐，但也遇到了一個家庭擁有14套房的情況。”

　　將“居民手中空著的房子”當分子的做法，董藩並不認同，他提出居民手中不住的空置房不應算進住房空置率裏，因為已經不屬於生産經營領域，屬於消費環節，如同一個人買了很多衣服但大多不穿，不能再將這些衣服視為服裝廠的庫存。“空置房這個概念完全是對開發企業而言的，指的是開發商竣工驗收沒有賣出去或者租出去的房子。”

　　他説，“一線城市擁有兩、三套房子的家庭很常見，有的需要把老人接過來住，有的是給孩子結婚用的，有的是剛裝修完晾著的。”

　　空置率能否作為調控房地産市場的宏觀數據

　　北京大學法學院房地産法研究中心主任樓建波也表示，“對空置率標準沒有統一的説法。”在他看來，從個人角度理解，比如有很多人在海南買房用於度假，買房的人沒有出售和出租的意圖，算在空置率裏面有什麼意義？從開發商的角度來算空置率，完成了1000套的開發，賣出去800套，那就有20%的空置率，企業就要控製成本。

　　“實際上造成空置房的原因有很多，地方環境、經濟形勢、就業情況都有關係，這個數據對政府宏觀調控，對預測房地産風險都有參考價值。”樓建波表示。

　　甘犁的調查報告顯示，2013年我國城鎮空置房為4898萬套。造成空置房的主要原因有，投資性購房、年輕人的婚房，養老用房，但對於具體比重情況，報告中並沒有顯示。

　　“變數太大、原因很多，不好計算各自的佔比情況，但總結出了空置房的概率。”甘犁説，在樣本中，家庭經營工商業的，空置房的概率就增加11.2個百分點；房價租金比每提高1倍，空置房的概率就增加6.1個百分點；投資風險偏好強的家庭，空置房的概率就增加5.3個百分點。

　　對於一線城市空置率較高的情況，甘犁認為，單獨看城市住房空置率的意義不大，只有做到統計出一個區的空置率，乃至一個小區的空置率，才能合理地引導市場預期，引導理性購房。

　　官方層面，住建部總經濟師馮俊4日表示，現在對於空置率沒有一個準確的官方定義。他説，國際上是以這個城市裏有出租願望的住房或者有出售願望的住房作為分子，總住房量作為分母，來計算空置率的。“我們在這方面是沒有調查的，所以很難得出空置率的概念。”

　　媒體報道，早在2010年8月，國家統計局新聞發言人曾明確表示，國家統計局還不能計算出空置率。一方面是由於房屋空置是近幾年出現的新問題，調查統計制度還沒有來得及作出統計；更重要的是空置的狀態和時間很難給出標準，要清楚計算出來很難。

　　這樣的説法，甘犁並不認同。他回應，“因為空置率的概念不一樣就不做（統計），是一種藉口。”他告訴記者，“我們調查的時候，問受訪家庭有多少房子，有沒有住人，有沒有租出去。沒有住人也沒有租出去的房子的數量，除以總房數，得出的就是空置率。”他認為，還可以把空置率做得再細一點，比如空置了幾個月還是空置了幾年，空置率的計算也可以包括在建商品房。“不能因為沒有定義就不去做。”

　　如何提高空置房使用率

　　通過這次統計分析，甘犁認為，當前城市存量房和住房産能供給過剩非常嚴重。他告訴記者，通過統計數據分析，空置房約4898萬套，待售商品住宅供給是350萬套，總計5248萬套。

　　中國社科院城市與房地産經濟研究室主任倪鵬飛向媒體表示，政策要調整到盤活存量這樣一個關鍵點上來。

　　“二手房市場要活躍起來。增加房産稅，降低交易稅，提高空置房的使用效率，將二手房市場盤活。”中國房地産學會副會長卞洪登告訴記者。他認為，在當前的二手房交易中，稅務部門向賣方徵收的各類稅收有8種，其中個人所得稅比率最高。

　　“本意是抑制投資性的房屋買賣，但在現實中，很多家庭的剛需房也瞄準了二手房市場，交易稅本來應當讓出售者承擔，但實際上都由買方承擔了，增加了購房者的負擔，不利於存量房的銷售。”他建議，要將存量房釋放出來，在政策上應該加以區別，在打壓炒房的同時，更要照顧剛性需求。“政策要差異化，不能一棍子打倒一片。”

　　除了盤活二手房，甘犁表示，一線城市中，還有大量的租房需求，現在的房屋租賃市場也很混亂。仲介掌控了房源之後，開始操縱市場、抬高租金，制定霸王條款。“損害了租賃市場秩序，所以，要免除租房稅費，規範租房市場，保護出租雙方利益。”

　　據媒體報道，2012年，北京市政府下發《北京市人民政府辦公廳關於進一步規範房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》。《意見》規定，將鼓勵北京市有關部門、各區縣成立國有房屋租賃經營機構，集中開展房屋租賃經營。

　　但這個《意見》在當時遭到了一些學者的反對。北京工商大學經濟學院教授梁小民曾表示，政府要做的是從管理上下功夫，不要既當裁判員，又當運動員。如果一定要設立，不能定義為企業性質的機構，必須定義為公益機構，來補充私營市場的不足。例如，建立一個免費資訊發佈平臺，供出租者與承租者進行溝通。