傳統物業管理大面積虧損 寄望"雲服務"解盈利難題

　　每經記者 區家彥 發自廣州

　　超過75%的客戶選擇萬科的房子是為了享受萬科物業的服務，中海地産的房子售價往往比周邊的項目高出3000元/平方米……在消費者購房時的考慮因素中，物業服務與配套所佔的比重越來越大。

　　然而，據中國物業管理協會調查，相當數量的物業服務企業陷入生存困境。在此背景下，花樣年、萬科、綠城等開發商紛紛創新商業模式、試水“雲服務”，希望將物業管理由勞動密集性産業變為智力密集性産業，從而應對勞動力成本快速上升的壓力。

　　但是，理想很豐滿，現實很骨感，很多房企的“雲服務”還在探索之中，離實現贏利還有很長一段距離。

　　世聯行董事長陳勁松曾表示，隨著房地産供應逐漸過剩，原有的“拿地-開發-賣房”的粗放發展模式難以為繼，房地産的下半場將進入“服務時代”，誰能提供更好的配套與服務，並能挖掘業主需求提供增值服務，誰就有望在房地産的“服務時代”脫穎而出。

　　然而，根據中國物業管理協會去年10月發佈的 《物業管理行業發展報告》（以下簡稱《報告》），受剛性成本急劇上升與稅負居高不下影響，相當數量的物業服務企業陷入生存困境。

　　在此背景下，以花樣年彩生活、萬科物業為代表的一批具有前瞻性的房地産公司通過將“雲服務”與物業管理相結合，嘗試探索全新的盈利模式，但目前仍在探索中，成效並不大。

　　輝立證券分析師陳耕向 《每日經濟新聞》記者表示，目前花樣年彩生活的主營業務收入仍主要依賴於傳統的物業管理，且收入增長依賴於管理規模的擴張，儘管公司在社區資産運營等方面取得一定突破，但未來的核心增長點——增值服務仍處於起步階段，短期內尚不具備實質性增長條件。

　　物業對購房影響力上升/

　　綠城中國董事會主席宋衛平指出，目前大家購買房子越來越多地考慮房子背後的服務因素。

　　記者從 “2014年價值地産總評榜”組委會了解到，萬科、恒大、世茂、碧桂園等龍頭開發商提升産品附加值的方法幾乎一致，都是在服務上做文章。讓物業管理承擔更週到的居家服務，以吸引更多的消費者購買。

　　“以往在決定購房者意向的重要因素中，價格與地段佔了絕對優勢，但近年來物業服務與配套所佔的比重越來越高”，中原地産項目部總經理黃韜告訴記者，由於優秀的物業管理能更好地維護社區環境，並提供更優質的配套服務，長遠而言有助於為項目帶來更大的升值空間，因此購房者為其支付溢價的意願也更高。

　　在中國物業管理協會會長謝家瑾看來，物業服務與配套逐漸成為房企銷售成敗的關鍵因素。“你知道龍湖的房子為什麼越做越好嗎？因為龍湖物業有一個40人的前期介入團隊，可以提前規避産品問題。他們的地産工程師現在都尊物業工程師為‘老師’了。”

　　萬科集團通過第三方調查獲得的數據顯示，超過75%的人稱選擇萬科的房子是希望享受萬科的物業服務。

　　“我們曾經做過一次調查，發現中海地産的房子售價往往比周邊的中小型房企項目高3000元/平方米以上，背後的原因就是中海擁有口碑良好的物業管理服務”，克而瑞研究中心一名分析師表示，很多大型房企之所以擁有更高的産品溢價能力，歸根到底是因為它們能聚合更多的生活與商業配套資源，為業主帶來更好的物業服務，以彌補社會公共資源的不足。

　　物業公司陷生存困境/

　　雖然物業及各種配套服務，成為影響房屋銷售的重要因素，但對開發商來説，這卻是一筆算不過來的賬。

　　“據我們多年來的觀察，絕大多數物業管理公司處於虧損狀態，只有萬科、中海、花樣年這些大企業能實現盈利。”宋延慶告訴《每日經濟新聞》記者。

　　上述《報告》也提及，根據福建省住建廳開展的 “物業管理行業生存狀況專項調查”，被調查的293家企業中有接近40%處於虧損狀態，收不抵支引發開發商對部分項目棄管。對廣東汕頭的調查顯示，超過75%的物業服務企業出現經營困難，甚至虧損，直接導致企業對日常服務投入減少，影響物業服務品質，引發矛盾和糾紛。

　　虧損的背後，主要是人力成本上漲以及物業管理費缺乏市場化定價機制。《報告》顯示，以廣州為例，2010~2012年，職工最低工資標準和社保福利的政策性調升接近50%；今年5月，職工最低工資標準再次上調至1550元/月，漲幅達19.2%。隨著用工成本的持續上漲，物業服務企業經營壓力日益加劇，由此也引發了降低服務標準和棄管小區等一系列問題。

　　但與之相對的是，物業管理價格調整機制存在缺失。《報告》顯示，哈爾濱市一些老舊住宅小區至今實行10多年前制定的0.3元/平方米左右的物業收費標準；珠海市“多層住宅物管費收取指導價格0.35~0.55元/平方米·月”10年沒有調整過；北京至今仍在執行上世紀90年代末制定的經濟適用房物業服務費政府指導價格0.55元/平方米的標準。

　　“幾乎每家開發商都有自己的物業公司，物業公司的總人數佔到了地産公司總人數的三分之二以上。以萬科為例，2013年年報顯示公司員工總量為35330人，其中物業公司人數高達27648人。人力成本逐年上漲，但物業費又受到政府的限價管理，導致整個行業面臨大面積虧損，大多數開發商不得不把物業公司作為售後服務部門併為其提供補貼。”宋延慶告訴記者。

　　房企推出雲服務/

　　在此背景下，花樣年、萬科等企業率先通過應用網際網路技術與拓展延伸服務，逐漸將物業服務由勞動密集型變成智力密集型，以實現商業模式的創新。

　　以計劃在香港聯交所拆分上市的花樣年彩生活為例，旗下首款社區服務APP“彩之雲”提供物業服務、商品服務、虛擬服務、智慧管家、連鎖經營等業務，並基於這些業務所生成的消費大數據，推出了針對業主的工薪貸、業主貸和生意貸。

　　根據花樣年最新發佈的公告顯示，截至2014年2月28日，彩生活已進駐76個城市，為760個住宅社區提供管理或顧問服務。憑藉海量社區客戶資源，公司推出了金融服務、國際物業、文旅集團、商業管理、養老養生等輕資産業務。

　　以社區小貸業務為例，截至4月底，彩生活已在廣西、廣東、湖南、湖北、四川開設共17家分公司，並在4月單月實現放貸金額近4000萬元。

　　與多數傳統物管業務陷入虧損困境不同的是，彩生活已經實現盈利。花樣年年報顯示，2013年彩生活實現收入3.15億元，同比增長70%。據花樣年內部人士透露，彩生活的毛利率超過40%，去年實現凈利潤接近1億元。此外，花樣年的最新公告顯示，以彩生活為主的輕資産業務佔據花樣年4月份整體業務收入約20%。

　　試圖在“雲服務”分一杯羹的還有世茂、萬科與金地集團等龍頭房企。萬科物業與華為合作開發的手機APP“住這兒”在去年“雙十一”正式推出，主要為萬科業主提供社區圈子交流與周邊商圈服務。據萬科內部人士介紹，萬科物業未來將通過“雲生活、社區一卡通、安防與停車管理、設施設備遠端管理、移動APP智慧之家”五大科技的運用，由物業管理專家向“房務、資産、生活管家”升級。

　　金地集團則通過整合各區域、城市、項目的優質資源，構成一個服務資源池，客戶通過加入金地“家天下”客戶網路，可享受居家、教育、健康、商旅、消費、公益等“雲服務”，但這些服務的根本目的並不是增加盈利，而是以此吸引客戶多買房子。

　　雲服務“錢景”不明朗/

　　花樣年總裁潘軍曾算過一筆賬：花樣年的目標是2020年讓“彩生活”遍佈100個千萬級人口的城市，若每個城市服務人口約40萬，服務就達到4000萬人。如果每人平均年消費2萬元，每年就有8000億元從 “彩生活”門口流過，公司只需收取1%的代理費，就有80億元的利潤，而且是已剔除員工工資的純利。

　　理想很豐滿，現實很骨感。一位花樣年業主在接受《每日經濟新聞》記者採訪時坦言，雖然很多業主安裝了“彩之雲”APP，但除了每個月通過APP繳納物業費享受一點打折外，大多數人極少使用APP裏的其他服務。

　　“雖然房企擁有數量龐大的業主群，但業主憑什麼只用開發商的平臺去消費？”一位上市房企高管向記者表示，在電子商務領域，阿里巴巴、京東等巨頭已經佔據先發優勢，它們要搶佔地産商的業主客戶群根本沒有任何障礙。

　　陳耕也認為，彩生活目前的主營業務收入仍主要依賴於傳統的物業管理業務，且收入增長較多依賴於管理規模的擴張，而非內生性的增長。儘管公司在社區資産運營等方面取得一定突破，但未來的核心增長點——增值服務仍處於起步階段，短期內尚不具備實質性增長條件。