樓市告別高增長 加速進入買方市場

　　四成商品房銷售面積降幅

　　87%二手房房源下調掛牌價

　　中國樓市在走過2013年量價齊升的火爆行情之後，在2014年迎來新的變化：三四線城市房地産市場庫存高企，一線城市日光碟不再，久違的打折降價開始重回樓市。業內專家表示，房地産從總量上來看，已經進入供求大致平衡的階段。我國房地産市場高速增長時代已結束，步入穩定的常態發展期，在市場分化加劇之下，精耕細作，比拼品質服務，將成為未來樓市制勝的核心。

　　□成交

　　商品房銷售面積降近四成

　　北上廣深四大一線城市一直被認為是樓市避風港，然而，它們依然未能躲過這輪樓市低迷。去年初，北京樓市延續了上年年底的火爆行情，之後，受樓市調控政策及觀望情緒等因素影響，北京累計商品房銷售面積同比增速持續下滑。

　　北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發佈數據顯示，今年前四月，全市商品房銷售面積為357.2萬平方米，同比下降36.2%，降幅較前三月擴大了1.9個百分點。至此，北京商品房銷售面積同比累計增速已經連續13個月回落。具體來看，前四月，全市商品房銷售面積中，住宅銷售面積為249.4萬平方米，同比下降41.4%，降幅較前三月收窄1.8個百分點；寫字樓為59.6萬平方米，同比下降32.6%，降幅較前三月擴大16.3個百分點；商業、非公益用房及其他為48.2萬平方米，同比增長5%，漲幅也較前三月收窄5.1個百分點。

　　下滑的不僅僅是北京，相關統計顯示，4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業營業用房待售面積增加147萬平方米。4月末，商品住宅待售面積同比增長23.9%，較3月末同比增幅小幅上升。去年年底開始，住宅庫存增長逐步加大，雖然近期全國範圍內樓盤打折促銷的城市數量逐步擴大，但由於市場觀望氣氛濃厚，商品住宅成交繼續回落，導致庫存去化較為緩慢。預計今年隨著市場供應的持續增加，商品住宅待售面積將繼續加大，房價上漲壓力將有所緩解。

　　同樣下滑的還有二手房市場，二手房市場自去年年底以來，一直處於略顯低迷的狀態，而目前也已進入調整階段，房價下行預期加強，有購房意向的客戶普遍也持觀望心態，等待購買時機。此外，也使部分不著急賣房的業主産生了一定的觀望心理，入市的意願也有所降低。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，4月北京市二手住宅成交7616套，成交量環比下降14.8%。4月北京市二手住宅市場延續了3月成交疲軟的態勢，成交量環比超過一成，成交價格漲幅也基本處於停滯狀態。進入5月以後，二手房整體成交水準較4月進一步下滑，周成交量連續兩周在1600套以下，自4月起至現在，北京市二手住宅周成交量已連續六周在2000套以下水準徘徊，市場冷淡的狀態進一步加深。

　　□價格

　　北京二手房價創兩年最大跌幅

　　從今年房地産下行趨勢確立以來，降價城市數量不斷增長，原本屬於需求恢復期的4月份，全國70大中城市房價下調卻出現大幅度升級。

　　國家統計局公佈了4月全國70大中城市住宅銷售價格變動情況。與3月相比，4月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市個數分別為8個和22個，分別比3月份增加了4個和8個。在漲跌幅度上，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。其中北京地區的二手房價格上個月環比下跌0.2%，創下了近25個月的最大跌幅。

　　根據鏈家地産數據，自1月以來，北京二手房掛牌價持續下調。其中，4月下調幅度最大，為2.2%，降價房源佔比逐漸擴大。4月份，87%的房源都對掛牌價進行了下調。業內分析，在當前無論是從政策層面還是市場層面都尚未出現任何利好信號的背景下，5月樓市出現明顯回溫的可能性很小。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，在房地産市場整體低迷的狀態持續了一段時間以後，二三線城市房價下降的趨勢逐漸蔓延到了北京等一線城市。從近期北京的市場情況來看，剛需陷入深度觀望，使得整個二手住宅市場的成交水準不斷下降。成交難度上升，市場中的降價現象由急售業主大幅降價逐漸轉變為較小範圍內的價格下調。表現為房源掛牌整體減少，業主掛牌價下調，議價空間擴大等三個方面。

　　□供應

　　供應面積上漲超七成

　　年初至今北京新房市場成交始終較為低迷，與之相對應的是樓市供應量的持續性增加，庫存量突破13個月來新高。

　　據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，2014年1月初至今（截至5月16日），北京全市新建商品住宅供應量為36056套，比去年同期增加58.1%，供應面積為404.75萬平方米，比去年同期增加77%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，目前市場整體觀望情緒濃厚，購房需求長期低迷，交易量持續萎縮，在此背景下，供應量的持續增加，使得庫存量突破7萬套，創下近13個月來新高，受此影響，北京房源供應量較大的遠郊區縣的供需關係得以逐漸平衡，甚至開始由賣方市場向買方市場轉變，大興、房山、通州等區域，房企競價銷售壓力越來越大，“低價入市，降價走量”的銷售策略將被越來越多項目所採用。此外，由於去年下半年以來土地市場交易量火熱，所以可以預見今年三季度開始遠郊區縣的供應量還將持續增加，未來遠郊區縣的新房價格將出現明顯回落。

　　從春節過後這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房企與客群之間的博弈已經出現了微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸佔上風，供需格局已經悄然生變。

　　中原地産統計顯示，大部分項目的供需結構出現了變化，2013年北京2萬左右的剛需項目供需比基本是1:4，但目前看已經逐漸降低到1:2。隨著部分項目的搶跑消化，供需結構出現扭轉的可能性依然存在。市場一旦出現恐慌性觀望，很可能需求會突然銳減。從目前市場情況看，5月份也很難升溫。

　　□區域

　　大興、房山、通州三區供應量最大

　　據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，從區域供應量上來看，1月至今（截至5月16日），大興區供應量為9329套，房山為6832套，通州為4279套，昌平為3466套，順義為3367套，分別排在前5位，住宅新房供應量最少的為海澱區，僅為300套。

　　在剛剛過去的4月份，房山、通州、大興三個區域仍舊是剛需項目的集中放量之地。其中，在4月份開盤的19個剛需項目中，房山區更是以超過2500套的供量成為4月份新增市場最活躍的區域，包含中國鐵建·國際花園、東亞·朗悅居、中冶藍城、首創·伊林郡、金地朗悅、京投萬科新里程、北京城建·琨廷等在內，共有來自八大房企的九個項目在4月份集中推盤，其中售價最高的項目為24000元/平米，而最低售價已經達到14000元/平方米，不難看出，比起去年曾經一度高達25000-28000元/平米的區域房價水準，房企的整體價格預期已經明顯放低。

　　而區域成交數據也同樣呈現了“量增價跌”的規律。據亞豪機構統計數據顯示，截至4月29日，4月份房山區共成交了1438套普通住宅産品，以30%的佔比一舉拔得4月成交頭籌。

　　業內人士認為，從這一輪房企搶收、紛紛低預期開盤的競跑來看，像大興、房山這種前期出讓大量土地的區域，必然會因為同質化項目的集中而率先進入價格競爭的“肉搏”階段，一旦有項目率先降價，為爭搶有限的客群，跟風就成為區域內項目不得不做出的選擇。這也對欲佈局新城的房企敲響了警鐘，一旦市場形勢走低，扎堆拿地將會造成未來項目銷售難度的增加，迫使項目加速進入“以價換量”通道。

　　□策略

　　促銷吸引購房者

　　相比去年開發商單次往往僅推數十套的惜售心態，今年春節之後，眾多樓盤開足馬力大舉推貨，單次三四百套的供應量越來越趨向常態化。數據顯示，今年春節後開盤的29個項目中，推貨量在300套以上的就有10個項目之多，佔比超過三分之一，而去年同期的48個開盤項目中卻僅有8個項目大批量推貨，市場佔比僅為1/6。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫也表示，自住型商品房衝擊導致樓市整體銷量水準大幅下滑，影響到了開發企業上半年業績目標的實現，加之下半年市場狀況恐怕仍會每況愈下，開發商普遍改變了推盤策略，將“按價推貨”的方式改為“按需推貨”，也就是在排號客戶相對有限的前提下，以實現銷售數字為目標。為了儘量提升排號客戶轉化為認購的比例，因而大量推貨的同時調低定價，以滿足購房者預期。

　　“儘管三期價格與去年前兩期持平，但從蓄客情況看，目前蓄客量與預期還有一定距離，明顯不如去年底前兩期開盤。”亦莊某剛需項目負責人向記者表示，“為了保障三期開盤實現不錯的銷售業績，優惠幅度也進一步提高。”

　　在老項目平價開盤的同時，一些純新項目採取價格低開走量的方式，吸引購房者。位於大興近期開盤某項目，就以低於預期近3000元/平方米的價格入市，引來千人搶購。

　　為了刺激成交，應對市場成交量下滑局面，目前北京、南京、廣州、武漢等城市的部分開發商推出了“墊首付”、“一成首付”、“零首付”等行銷措施。在地方政府限購、限貸和高房價的大背景下，開發商對首次置業者降低購房門檻，刺激被抑制的市場需求，從而提升樓盤的銷量。

　　融360金融搜索平臺發佈的新房貸報告顯示，3月以來，全國房貸持續收緊，多數銀行出於風險考慮取消房貸利率優惠，對房地産相關貸款審批逐漸趨嚴，房貸利率進一步提高，8.5折利率優惠在全國徹底絕跡，首付房貸處於“零優惠”狀態，部分城市最高上浮5%-15%不等，二套房相對首套房上漲幅度不大，維持在上浮10%-30%左右。對開發商來説，“墊首付”作為一種行銷手段，通過低首付比例吸引更多購房者，達到樓盤快速成交的目的。

　　□分析

　　樓市加速進入買方市場

　　“本次市場調整相比2008年、2011年出現的政策性壓制導致的市場調整，本次出現調整的主要原因有兩點，第一，資金價格上漲導致房地産按揭、開發信貸收緊，第二，全國總體樓市供應告別絕對短缺，三四線城市出現供應過剩。”中原地産首席分析師張大偉分析認為，本次樓市變化是歷史上首次出現的因為非政策因素導致的市場低迷，這可能會導致本輪調整週期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區，都有可能出現明顯價格調整。

　　法興銀行研究報告顯示，房地産市場對於中國經濟非常重要。如果將房地産對上下游行業的拉動作用考慮在內，它在總産出中的份額可輕鬆佔到20%。此外，它對金融體系的意義遠遠超出了銀行的抵押貸款及發放給開發商的直接貸款，分別佔整體貸款的14%（10.5萬億人民幣）和6.5%（4.9萬億人民幣）。開發商從影子銀行系統借來的貸款可能會達到5萬億-7萬億。中國房地産市場的短期迴圈與許多其他國家的房地産市場類似，主要是信貸現象。

　　近日融360金融搜索平臺發佈的一份全國性房貸調查報告顯示，首套房貸9折以下優惠利率基本絕跡，利率上浮成為主流，甚至在放款時，銀行捆綁銷售的“潛規則”也開始出現。有業內人士擔心，房貸持續收緊或加速樓市拐點到來。

　　根據該報告顯示，4月份全國最低房貸利率為9折，8.5折全面絕跡;全國23個熱點城市中，僅有9個城市還有利率優惠，其餘城市的房貸利率最低為基準利率。從各個城市來看，9折利率優惠多集中在外資行，但部分外資行對首套房貸利率優惠設定的門檻較高，僅能惠及小部分群體。

　　2014年樓市明顯出現了和2013年不一樣的變化，在2013年已經出現的樓市分化逐漸蔓延到了一二線城市。從春節過後2個月時間看，當前房企與客群之間的博弈已經出現的微妙的變化。

　　在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸佔上風，供需格局已經悄然生變，樓市加速進入買方市場。

　　□預測

　　銷售回暖或到二季度末

　　法興銀行研究報告顯示，自2008年以來，有兩個時期房價出現了全線下跌：分別是2008年下半年和2011年底。甚至一線城市也未能倖免。在2008年下半年期間，房價下跌持續了大約6個月，統計局跟蹤的70個城市中有14個城市的累計下跌超出了5%。在2011年第二季度到2012年第三季度之間的樓市低迷期間，大多數城市的樓價連續下跌了不到10個月，只有4個城市的房價下跌超出了5%。這兩種情況的轉捩點都正好是信貸寬鬆開始之時。“道理很簡單：儘管中國家庭的平均儲蓄率很高，但大多數中國家庭，特別是首次置業人員，仍需要貸款買房。首付和按揭貸款佔開發商投資資本的40%。因此，我們認為，緩解房地産市場低迷的唯一有效措施是重新加速（或至少穩定）信貸增長。”

　　報告預計，鋻於政策制定者已開始穩定發放給購房者的貸款，2014年最可能出現的情形是，到第二季度末信貸增長趨於穩定，然後房屋銷售開始出現增長。然而，之後信貸增長不會再次大幅加速，因為調控部門仍然非常關切後果。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在博鰲·21世紀房地産論壇上的演講中指出，今年房地産從總量上來看，已經進入供求大致平衡的階段。要以平常的心態看待目前正在出現的市場調整，同時，從房地産本身變化的趨勢來説，也有內在變化的規律，隨著城鎮化的發展，隨著房地産結構的變化，這些規律會直接影響到未來房地産行業的結構、消費者的結構和市場的結構。

　　(京華時報記者邢飛)

　　數據來源：偉業我愛我家市場研究院