住房預售亂象呼喚“第三方介入”

　　深論

　　22日上午9點，100多名業主聚集在北京豐台區方莊橋東的“錦上國際”售樓處討説法。多名業主稱，在2011年至2013年期間，購買的位於北京通州區臺湖鎮光機電産業基地的樓盤至今仍未交付，樓盤工地也已停工，開發商也無法取得聯繫。收房延期已近一年。（3月23日《新京報》）

　　既沒有辦理施工許可證，又沒有辦理商品房預售許可證，開發商便開始動工興建商品房，並對外預售了600多套，真是利欲熏心、膽大包天。再者，300多名業主在未驗證開發商資質和相關手續的情況下，便盲目購房，落入了開發商設置的“套錢”陷阱，更令人痛悔。由此可見，有關部門在對房地産行業的監管上存在漏洞，特別是，商品住房預售制度形同虛設，給開發商違法操作留下了空間。

　　事實上，早在2010年，住建部就發出了《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，然而，從執行情況來看，雖然給開發商戴上了“預售許可”的緊箍咒，但由於缺乏具體的監管措施，導致緊箍咒“失靈”。

　　在我國，住房交易好比開發商與購房戶之間的一場“戀愛”，由於雙方處在不平等的位置，因而在“情感表達”上，通常是開發商佔主導地位，恣意玩弄“感情”；而購房戶明顯處於被動接受的劣勢。“預售許可”制度，雖然對開發商有所約束，但不足以改變其“情霸”的本性。因此，亟需主持公道的“第三方機構”介入。

　　在這方面，美國人已經積累了很好的經驗。美國商品房銷售最大的特點是第三方機構——産權保障及託管交易服務公司的存在。購房者的訂金、貸款、房屋合同等都預先存放在這樣的託管交易公司，只有在房屋竣工、房主取得政府頒發的入住證後，相關款項才能轉交開發商。買主交納首付款，通常為10%~20%。買主可以等到交房時才將貸款存入託管交易公司。通常情況下，銀行只有在房屋基本竣工後才會給買主貸款。

　　因此，開發商在工程完成之前，不可能動用買主的購房款。這也是為什麼美國預售房比例小的原因，因為開發商無論是預售，還是現房，反正都得靠自己的資金，不能挪用購房款。另外，房主可以聘請第三方機構對現房品質進行評估。可見，第三方機構介入，是美國住房預售管理上的一個有力措施，維護了開發商與購房戶之間“情感投入”的公平，值得我們效倣。

　　（汪昌蓮）