百萬學位房 放盤“不過夜”

　　東風路一帶的電梯樓和樓梯樓學位房均價，較去年同期上漲約20%。

　　受就近入學消息刺激，學位房旺季交投更火爆

　　去年3月，陳女士為了讓女兒就讀好學校，在龍口西路的穗園小區，以230萬元購入一套約100平方米的三房單位。今年，陳女士的表弟亦想參照其做法，計劃在龍口西一帶置業學位房，可到仲介探聽價格才發現，同小區且樓層、朝向相近的一套100平方米三房，業主放盤價竟要310萬元，“樓齡又舊了一年，房價卻漲了近八十萬元！”礙于預算有限，陳女士的表弟最終只好選擇素質稍遜且面積約70平方米的單體樓梯兩房。據合富置業成交數據統計，今年年初天河北板塊二手住宅成交均價為29906元/m2，與去年同期相比有29%的升幅。不過，從該片區的學位房買賣行情來看，雖然業主放盤價屢創新高，但實際成交量卻開始下滑。業內人士指出，由於此類學位房的放盤價與買家心理價位落差日益增大，加重了家長客戶對學位房的觀望情緒，同比去年成交量下跌近三成。

　　文/圖：記者王雯倩

　　百萬學位房

　　市內熱點板塊掃描

　　天河北：成交同比下滑三成

　　名校資源：龍口西小學（可直升47中）、華陽小學

　　據中原地産天潤分行高級營業經理耿偉介紹，現時穗園小區100平方米三房放盤價約300萬元，而去年同期樓層、朝向相近的一套三房總價在250萬~260萬元。不過，現時學位房成交量同比去年約下滑30%，供應較充足。業主有3%~5%的議價空間。

　　合富置業天河北分行主管譚偉勇表示，龍口西學位房行情在去年突然升溫，主要是該片區學位房可直升市47中學。中原地産遠洋小區分行高級營業經理姚奎興表示，天河北一帶熱門學位房最低門檻價約120萬元，面積30平方米左右；而兩房學位房總價基本在200萬~300萬元左右。

　　合富置業華陽分行主管林樸欽表示，入讀華陽小學的樓梯樓學位房，只能考慮相對較舊的小區，如林和東、紫荊花園等的60平方米兩房單位，總價在195萬元左右。電梯樓可考慮耀星華庭25平方米左右的單間，單價在4萬~5萬元/m2，總價在130萬元。

　　華景新城：學位房130萬跳表

　　名校資源：華景小學

　　滿堂紅成交數據顯示，目前能入讀華景小學的主要集中在華景新城內，學位房在1、2月份的成交較活躍，該小區二手成交均價在2萬~2.2萬元/m2，成交以一、兩房最活躍，兩房總價在150萬~160萬元單位最受追捧。

　　中原地産歷德雅舍分行營業經理陳文指出，該片區學位房門檻價在130萬元左右，可買約39平方米的一房單位，“近期周邊樓盤價格未見變動，需求量一般，成交較平淡。”

　　合富置業華景新城分行主管徐上海表示，目前華景新城學位房市場價格與買家的心理價位存在一定落差。部分有換樓需求的業主急於套現，以低於市場價5%的價格放盤，此類盤源成交速度較快。

　　越秀區：低總價房源緊缺

　　越秀區省級學位房價格是中心城區內學位房價格最高的區域，難以找到單價低於2.5萬元/m2以下的學位房房源。合富置業五羊東泰分行主管曾帥表示，廣鐵一小附近的學位房放盤量一向不多，間隔、樓層好的單位，一般都會很快消化掉。目前區域周邊樓梯樓學位房均價為3.4萬~3.8萬元/m2，電梯樓均價為3.6萬~4.3萬元/m2，有部分經濟實力強的買家，急於在本年度入學，對價格接受度較高。

　　據中原地産東風東路分行高級營業經理陳凡介紹，目前該片區對口省重點東風東小學的學位房成交較活躍，帶學位的電梯樓均價在4萬元/m2以上，樓梯樓均價在3萬元/m2左右，較去年同期上漲約20%。家長客戶若想在周邊置業重點學位房，如45平方米的東風廣場，最低置業門檻也要230萬元左右。中原地産東湖西分行營業經理譚子超透露，近期受一手樓減價促銷的影響，不少買家持觀望態度。以其所在的分行為例，帶培正小學學位的樓梯樓均價基本在3.7萬元/m2左右，電梯樓均價在4萬元/m2以上，學位房最低置業門檻也要100萬元左右，且能購買的房源為約20平方米、樓齡近30年的散盤，較去年同期上漲約25%~30%。

　　據中原地産小北路分行高級營業經理陳海虎透露，小北路板塊樓齡20~35年，面積約20~30平方米的散盤，最低門檻價約80萬~90萬元。現時學位房樓梯樓均價約2.7萬元/m2，同比上漲約17%，部分素質較高的盤源更達3.1萬~3.2萬元/m2。電梯樓均價約4萬元/m2，同比去年上漲約14%。

　　荔灣區：家長客冷落學位房

　　合富置業恒寶廣場分行主管袁瑞珍介紹，現時帶樂賢坊小學學位的物業，樓梯樓的成交均價為1.6萬~2萬元/m2，單價會視物業的樓層、間隔、內部裝修的差異而有所不同，100萬元左右即可購置60平方米左右的樓梯樓小兩房物業。

　　中原地産荔港南灣分行客戶經理潘雯穎表示，現時荔港南灣的市場均價在2萬~2.3萬元/m2之間，粵電花園1.8萬~2萬元/m2，較上年同期普遍上漲約9.5%，兩房和小三房的價格主要介於120萬~150萬元。此外，還有一些房改電梯樓或者樓梯樓，單價最低1.6萬元/m2即有成交，如南岸路73號散盤，最低只需92萬元左右即可買到58平方米左右的樓梯樓房改房。據中原地産恒寶分行高級營業經理潘興滿透露，該板塊學位房需求量一般，均價3萬元/m2左右的文昌雅苑同比上漲約11%。而厚福苑均價是1.9萬~2萬元/m2，同比上漲約5%~11%。

　　海珠區：有買家持觀望態度

　　海珠區省級名校學位房價格相對實惠，如穗花小學、江南二小等都是買家較關注的學位房成交熱點。合富置業穗花分行主管王鳳表示，目前該板塊學位房多為改善型買家，資金條件充裕，能夠一次性付款。如穗花新村65平方米的三房樓梯樓單位和74平方米的兩房電梯樓單位，單價均在2.5萬~2.6萬元/m2。

　　據中原地産寶崗分行高級營業經理陳盧光介紹，目前可入讀省重點同福中路一小的樓盤有三四個，尤以同福中路散盤最受追捧，均價約1.7萬~1.8萬元/m2，總價約90萬~100萬元可入手小兩房單位。近期受廣州就近入學政策影響，不少買家持觀望態度，令該片區帶省級學位房市場價格相對穩定，未出現價格波動現象。

　　中心城區低總價

　　學位房盤源更金貴

　　本報訊 （記者王荔玨）據國家統計局公佈的《2014年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，廣州新建商品住宅價格指數和二手住宅價格指數同比分別出現15.9%和11.4%的增幅。在樓價按年增幅超一成多的情況下，二手住宅市場上低總價房源成交佔比進一步下滑。來自合富置業成交數據統計，今年年初廣州二手住宅市場內總價在100萬元及以下的低總價房源成交佔比僅28.2%，而去年年初該類型房源成交佔比為37.5%，而在2012年年初100萬元及以下低總價二手住宅成交佔比曾一度超過50%。

　　近期受就近入學消息刺激，學位房旺季交投更火爆，尤其是中心城區重點名校區域的學位房，十多個買家搶一套房並不鮮見。中心城區低總價學位房盤源更金貴，100萬元以內學位房“不過夜”，放盤當日即成交的情況相當常見。

　　100萬元僅可買單間學位房

　　在老東山小戶型樓梯樓學位房單價動輒要2萬多元/m2以上的市況下，100萬元能買到的房源，大多只有20~30平方米。如一套可入讀署前路小學的樓梯低層學位房，業主開價100萬元，物業面積不到30平方米。據合富置業成交數據分析，在學位房買家最關注的越秀區，今年年初以來100萬元以內的學位房成交個案，物業面積最大只是30多平方米而已，以樓梯樓單間居多。合富置業市場經理梁燕明表示，目前信貸持續偏緊，持有學位房的業主心態相當強硬，很多放售100萬元以內低總價房源的業主，甚至在放盤時就指明要一次性付款，按揭免談。因此，年初能在中心城區搶到100萬元以內名校學位房的買家，普遍是一次性付款購房。

　　即使學位房的價格已比去年同期上升了至少10%~15%，但學位房買家購房心態更顯迫切。合富置業六運二街分行主管林計秋表示，近期有意購買體育東小學學位房的買家當中，大概有30%是希望能在短時間內看中合適的物業並順利完成交易的。除受學位房價格看漲預期影響外，部分購房意願較迫切的買家更關注家中適齡子女即將在今年入學這個時間點。

　　中心區學位房單價超3萬元/m2

　　目前，市場上如培正小學、東川路小學、農林下路小學等越秀區省級重點名校的學位房最為搶手，即使是樓齡較長的樓梯樓物業，單價普遍都要2.8萬~3萬元/m2以上。合富置業廟前直街分行主管姚植玲表示，帶有省一級學校培正小學學位的物業，放盤量非常少，而且業主心態較強，價格一向堅挺。目前即使是較長樓齡的樓梯樓學位房，市場均價也在3萬~3.5萬元/m2左右，小面積單位的成交單價更上浮至3.7萬~3.8萬元/m2，比去年年底每平方米上升了兩三千。

　　部分學位房熱點區域，業主對一次性付款買家仍有少許讓價空間。合富置業農林下路分行主管楊成金錶示，帶學位樓梯樓均價為3萬元/m2左右，業主若碰上可一次性付款的買家，也有2萬~5萬元的議價空間。