杭州南京樓盤售價跳水 降價潮有望蔓延至北京

　　杭州降價、南京降價，北京的房子會不會降價？

　　最近，很多朋友都在關注上述問題，對於這個問題的看法矛盾也很尖銳。支援北京也會降價的朋友認為，北京的房子去年漲價太多了，今年也到緩緩的時候了，加上今年年初以來，北京的房子成交量並不好，因此不看好今年的樓市；支援北京房子不會降價的朋友數量略多，但是理由比較簡單，那就是大家都吃夠了北京房價漲價的虧，如今只要有錢，二話不説也要買房，即便全國房價都降，就北京房價不會降。

　　我拿著這個問題去諮詢了一些仲介機構的分析師，他們給出的證據和説法可能更讓人信服。某研究員表示，北京的樓市一直上漲的神話是不存在的，以往北京的樓市也是呈現好2年，差3年這樣一個波動的規律，分析往年的曲線圖可以看出，2014年是北京樓市要下降和調整的一年。

　　如果説這只是一個邏輯分析上的推論，那麼當下經濟中的客觀問題，可能是制約北京的房子今年價格走勢的關鍵性因素。

　　其一就是供需矛盾大規模緩解，從去年年底北京市推出自住房計劃以後，如今已經累計供應了高達30多塊的自住房用地，自住房申請規模人數也在下降，雖然自住房絕對數量還不夠，但是我們得説，這種共有産權的商品房，正好迎合了剛需購房人群的需求。既可以擁有自己的房子，又可以擁有一定的房子增值帶來的財産溢價收入。另外，北京市去年開始，大規模供應住宅用地，將房地産調控的核心放在增大供給上，這個工作會在2014年下半年取得實效。

　　一般認為，2013年北京樓市的暴漲，與前幾年就開始執行的限購政策不無關係，因為限購積累了大量的購房需求，而到2013年很多人社保或納稅已滿5年，擁有了購房資格，而這時候，由於政府前幾年一直採取限購和限制需求的調控辦法，土地供應多年沒有完成供地計劃任務，開發商在經歷了幾年的限購冷淡行情以後，開工積極性也不足，所以才造就了2012－2013年底這輪瘋狂的樓市上漲。很大意義上説，這是一個“堰塞湖”效應的結果。

　　如今，隨著大量供地工作的推進，這種供需矛盾明顯緩解，而且隨著自住房等産品入市，供需矛盾逐漸變弱，一旦這種格局改變，市場觀望的情緒會再度增加，樓市成交量會下降，開發商降價求生存的事情就不可避免地再度上演。

　　其次，今年的信貸緊縮形勢一直沒有緩解，而隨著網際網路金融的開放，很多活期理財産品活躍，人們資金投資其他渠道的收益率大大提高。而且，隨著國企改革和移動網際網路對各個行業的衝擊，現在出現了資産市場的價格低估，全球並購交易提高，大家投資資産並購的熱情，遠遠超過了投資房産的熱情。在中産階層家庭看來，買房子已經不再是一個能夠暴富的路子，畢竟房地産稅已經列入了立法議程。在投資基金等機構投資者看來，房地産已經是一個高危行業，避之唯恐不及。

　　當然，支援北京房價不會下降的一個有力理由是，北京的地價都賣到了那麼高，房價會下來嗎？

　　這的確是一個比較棘手的矛盾。但是如果單就2014年房價來説，北京房價下行的可能性還是很大的，最主要的原因是二手房供給量大量增加，因為反貪等原因，二手房拋售量很大，而新房地價雖然很貴，但是由此産生的房子價格太高，銷售也比較慢。只有那些上市公司們可以撐得過去的，才會熬著慢慢去賣這樣的房子，對於一般中小開發商來説，恐怕很難扛著那麼高的融資成本，同時又要忍受每天蝸牛一樣的賣房節奏。

　　如今，長三角地區的房子已經開始全面降價，趨勢在蔓延，這與長三角很多城市房産過剩有關，這並不意味著北京所在的環渤海地區就可以倖免。不信你看，天津、唐山、秦皇島，環繞北京的城市樓市已經全面淪陷，這些城市的房屋過剩和房價下降已經成為不爭的事實，北京還能獨善其身多久？作者：賈海峰(作者係本報編委)