時代地産降價衝刺IPO：負債率163% 部分樓盤去化率僅20%

　　王健蕓 製圖

　　吳涵（化名）的手機這兩天幾乎沒有停過，作為時代花生II的銷售主力，短短的幾天內，她已經給熟悉或者陌生的客戶打出了數百個電話，一遍遍地告知對方，之前説的二期新推樓價每平方米降價近3000元。

　　這個位於廣州地鐵3號線延長線同和站附近的大盤，離地鐵站步行距離不超過10分鐘，且一期推出時，時代地産號稱當天即銷售7成。好賣的時代花生II，為什麼這個時候降價？

　　而與此對應的，則是鋪天蓋地而來的時代地産上市新聞。11月28日，時代地産舉行招股發佈會，宣佈將於12月11日正式掛牌上市。時代地産向媒體透露，此次公開發行總股本為4.31億股，其中10%香港公開發售，價格區間為3.2-4.5港元，招股將於11月29日-12月4日期間進行，計劃募集資金13.8億-19.4億港元。

　　和上市同時而來的，是時代地産被質疑的高達163%的負債率。“這個時候降價推貨，回收資金的意圖非常明顯，也可以給認購者更多信心。”某地産業內人士如此解讀。時代週報記者就此情況及上市相關進程電話及短信採訪時代地産相關人士，對方未接聽電話，截至發稿時，短信也未有回復。

　　去化慢部分樓盤大幅降價

　　12月9日，時代週報記者以看樓名義去到現場了解時代花生II的降價緣由。吳涵表示，從週日（12月8日）開始，新推幾棟樓全部由早前預定的27000元/平方米，降至24000多元/平方米，部分樓盤甚至可以22000多元/平方米的價格買到。“時代地産過幾天要上市，公司要補充現金，也就這幾天促銷，等上市完成，價格就要調回來。”面對時代週報記者諮詢為什麼突然降價，是不是品質出問題的疑問時，吳涵如此回答。

　　現場部分看房者向時代週報記者表示，自己都是被售樓顧問電話叫過來看情況的。“他們説這個降價的單位不多，而且不搞排隊叫號，直接先到先得，所以我們就趕緊過來了。”雖然價格直降，銷售人員也一再渲染降價的時間短暫，但實際銷售情況並不樂觀。時代週報記者通過關係詢問到該樓盤降價促銷當天的具體情況，據代理公司內部人員告知，全天總共只意向銷售16套，推盤壓力較大。

　　而當時代週報記者來到時代地産位於番禺南村的時代傾城項目時，售樓處也沒有出現人員擁擠的情況，反倒顯得有些冷清。據項目銷售人員介紹，該樓盤有三家代理公司在進行銷售，但是由於交通並不發達，地理位置較偏等因素，銷售狀況並不理想。時代週報記者在現場看到，主要購買人群以周邊村民及剛需人群為主。雖然銷售人員表示地鐵7號線將會在附近貫通，但是時代週報記者以實際行程計算，從市區到該項目，目前至少要花去1個多小時的時間，而且中間需要通過公交+地鐵的輾轉方式。除此之外，該盤的周邊配套幾乎為零，生活極為不便，看樓的人少也就在情理之中。

　　據時代地産招股説明書透露，時代地産目前在售的項目有28個，其中27個位於廣州、佛山、珠海、中山和清遠，只有1個位於廣東省外的湖南長沙。未來土地儲備840萬平方米也位於上述這6個城市。

　　時代週報記者在其官網看到，目前廣州在售的項目共有4個，分別為時代外灘、時代傾城、時代南灣和時代花生II。

　　但其樓盤去化慢一直被業內詬病，以廣州為例，除去上述兩個主推樓盤之外，位於番禺的時代外灘擁有江景資源，2011年入市時因為總價門檻高曾一度出現曲高和寡的銷售狀況，目前該項目的去貨率仍較慢。據招股説明書透露，目前在售的該盤二期項目，截至報告截止日，預售面積僅為21762平方米，去化率僅為20%。

　　凈負債率高達163%

　　“時代地産選擇此時上市，從大環境上來看，時機很好。”廣州某地産業內人士表示，如果成功上市，時代地産可能是本年度最後一家登陸港股的地産企業。與此同時，該人士亦表示，在目前港股市場並不高昂的情況下上市，能否成功獲得機構投資者的青睞很關鍵。

　　據招股説明書透露，時代地産已經與包括海印集團以及越秀證券在內的4名基礎投資者及機構簽訂了投資協議，4名基礎投資者將以不超過6%的持股比例進行認購。而另據媒體消息，其90%的國際配售部分，目前已經獲得超額認購。“早前曾有媒體擔心時代地産的認購不達比例，從目前的情況來看，這種可能性應該不大。”上述業內人士表示。

　　不過，即使如此，仍然有一個嚴峻的問題擺在時代地産的面前，那就是高企的負債率，而這也被解釋為時代地産為何要在上市前進行部分樓盤促銷的原因。招股説明書表明，公司負債率在最近一年顯著上升。公告顯示，截至今年6月底公司的凈負債比率為163.6%，較去年底的116.2%有所上升。截至今年9月30日，公司應償還銀行及其他渠道借款共計68億元，其中一年內要還的款項超過17億元。時代地産招股書對公司最近半年負債比率大增的解釋是，以人民幣4.7億元收購非控股權益及分派人民幣4.4億元的股息導致的權益總額減少所致。

　　除去負債率之外，時代地産的利潤也有小幅度的下滑。2013年1-9月累計合約銷售額為57億元，合約銷售面積63萬平方米，毛利潤為9.9億元。另外，與去年相比，公司利潤亦出現小幅度下降，今年上半年，時代地産的利潤為1.6億元同比下降3.7%。對此，時代地産給出的解釋是市場推廣成本及行政開支增加。

　　招股説明書也透露了時代地産上市的急迫性，募集資金中33.3%還將用於清還重組協議承擔的8600萬美元的負債。

　　曾謀劃上市6年無功而返

　　實際上，時代地産謀劃上市以六年之久。無奈均以種種原因無功而返。

　　然而由於債務的高企，時代地産對於上市的渴望十分強烈。

　　作為時代地産的創始人，廣東南海人的岑釗雄（時代地産董事局主席），對廣東市場頗為熟悉，時代地産也成為珠三角開發樓盤最多的本地房企之一。

　　在時代樓盤的裏面，經常會出現岑釗雄的身影。時代週報記者在時代傾城（番禺）踩盤時，一進售樓處大門，正對著的一塊大液晶屏不間斷地滾動播放岑釗雄給時代地産做的推介宣傳片。

　　從時代地産的發展軌跡來看，其在廣東拿地的分寸也掌握得相對較好。“時代地産很會拿地，很會選位置。”某時代樓盤佛山三水一業主如此評價。而時代地産的第一桶金，則來自廣州。據其招股説明書披露，1999年，岑釗雄與關建輝聯合創立翠逸地産，以在廣州市進行翠逸家園住宅物業開發項目。同年10月，岑釗雄創辦投資控股公司時代發展集團。2001-2003年，時代發展集團與翠逸地産通過一個項目公司在廣州市開發了另一個住宅物業—時代花園。2000年3月，岑釗雄與李一萍（岑釗雄妻子）創辦香港時代投資有限公司（以下簡稱“香港時代投資”）。2001年5月，香港時代投資與獨立第三方廣州百潤置業有限公司聯合成立中外合作經營企業—時代集團。2007年7月30日，廣州百潤置業有限公司退出，時代集團成為外商獨資企業。

　　厘清投資者關係之後，時代地産開始謀求更大的發展。2007年始，時代地産謀劃上市，隨後，時代地産一系列的操作，都只有一個目標，那就是上市。據其招股説明書披露，2007年11月，時代集團在開曼群島註冊，隨後，岑釗雄將其於時代集團已發行股本中所持的81股未繳股款股份和19股未繳股款股份轉予佳名投資（一間英屬維京群島公司，由岑釗雄全資所有）和東利（一間英屬維京群島公司，由李一萍全資所有）。轉讓完成後，佳名投資和東利分別擁有時代集團81%權益和19%權益。同年的12月，時代集團收購岑釗雄手中的于智銳股本中所持的三股股份。及至今年的10月，佳名投資將其于豐亞企業已發行股本中所持有的42股股份轉讓予東利。轉讓完成後，佳名投資和東利分別擁有豐亞企業60%權益和40%權益。

　　通過上述騰挪，如今無限接近資本市場的時代地産，曾被猜測是否會借此機會走出廣東，發力全國。但是從其招股説明書來看，時代地産似乎並未有此打算。“我們將專注在現有市場及廣東省具有高增長潛力的其他城市徵用新土地及開發新項目。”

　　不過，時代週報記者從其引入的4名基礎投資者當中，還是捕捉到了其可能存在的一些變化。據招股説明書顯示，時代地産此次成功引入4名基礎投資者合共斥資4.489億元入股，包括由富力地産主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、廣州海印實業集團、熊海濤及越秀企業(集團)，分別斥1.163億元、1.163億元、1億元及1.163億元認購股份。

　　從其4名基礎投資者情況來看，富力地産目前的戰略重心已經開始偏向商業地産，而海印集團則更是廣東本土商業業態運作的高手。有業內人士在接受時代週報記者採訪時表示，“時代地産或許會深耕珠三角市場，但是開發的業態會更加多元，而且商業業態的開發會有所加強”。與此相映襯的，則是在招股發佈會上，時代地産主席岑釗雄曾表示，公司不排除未來與富力地産有合作機會。業內預測，時代地産或有可能與富力地産合作發展商業項目。時代週報記者就此事求證富力地産內部人員，大部分內部人士表示對此事並不知情。