合眾養老"轉租房"遭疑 被指容易成另類房産投資

　　新一輪城鎮化以及險資投資渠道的鬆動，讓險企投資養老地産的熱情激增。據保監會保險資金運用監管部市場處處長賈飆稱，截至10月末，已有8家保險機構投資養老地産的總計劃投資額達150億元。

　　相比於此前險企頻頻拿地而言，合眾人壽、泰康人壽推出的保單與養老社區結合的模式屬險企與地産結合的初步嘗試。

　　10月末，合眾人壽位於武漢市蔡甸的養老社區“合眾優年社區”開始對外入住。據介紹，該社區共計2400畝，分3期工程，目前已完成一期工程，約建樓33棟。“一期大概能容納4000多名老人，整個建好以後預計能容納30000名老人。”據優年社區一位工作人員介紹。

　　根據監管規定，險企所開發養老房“只能出租不能出售”，但由於養老社區開發成本高、投資回報週期長等，合眾人壽養老社區在實際運營中推出“可轉租房”這種方式。但也有業內人士質疑，這種方式雖然可看成降低險企投資風險的途徑，應當注意可能演變成另類房地産投資的工具。

　　躉交70萬可獲“可轉租房”

　　目前，雖然已有多家險企備戰養老地産，不過，民營企業步調相對較快，如泰康人壽、合眾人壽。據了解，目前兩家都在力推其與養老社區掛鉤的保險産品，合眾人壽位於武漢蔡甸的“合眾優年社區”部分區域已可以入住，而泰康人壽位於北京昌平的養老社區也推出樣板房供客戶參觀。

　　12月9日，記者從合眾人壽客服處了解，與“合眾優年社區”掛鉤保險産品主要有三款“合眾頤享優年生活實物養老保障計劃”（下稱“頤享”）、“合眾樂享優年生活實物養老保障計劃”（下稱“樂享”）與“合眾貴族世家”。

　　購買頤享和樂享産品，客戶可以在年滿70周歲以後入住養老社區，其中樂享只享有10年入住權，而頤享則終身享受。而“貴族世家”入住模式相對特別。“貴族世家需躉交至少70萬元保費，客戶可享受70年左右的入住權，並享有轉租的權利。”

　　據該客服介紹，貴族世家針對25-50周歲的客戶，只要躉交70萬元以上保費，就可獲得與所交保費相匹配的房屋（包括一室一廳、兩室一廳、三室一廳），入住老人需年滿55周歲以上，可自住也可轉租。

　　“客戶有兩種轉租方式，一種是辦理完交房手續後，客戶自行轉租，另一種由客戶委託社區轉租，由社區收取一定委託費用。”

　　不過，記者從“合眾優年社區”生活顧問處進一步了解到，這種房子只是簡裝，室內沙發、電視、冰箱、抽油煙機等家用設備都需客戶自己配置。另外，客戶需自交水電費，並每月支付社區500-900元綜合服務費，作為享受社區的硬體服務及社區公共服務之用。

　　按照《保險資金投資不動産暫行辦法》第十三條規定，險企“不得利用投資養老和自用性不動産（項目公司）的名義，以商業房地産的方式，開發和銷售住宅。”因此，保險公司所開發養老地産只能通過出租而不能通過出售方式。

　　對於合眾人壽推出的“可轉租”模式，一業類人士指出其相比于傳統出租模式已有很大突破。

　　“傳統的出租面臨諸多不確定性，如何時住進、何時離開，尤其對於終身入住這種模式而言，這種不確定性又容易引起沒房住和住不到房兩種情況。對於試水大規模開發高端養老社區的企業而言，必須考慮避免房屋閒置。採用‘可轉租’方式，對於企業而言將房屋出租權轉讓給投保人，企業可以通過躉交保費及服務費獲得收益，將險企投資房地産的回報週期縮短，從而降低企業風險。”

　　事實上，合眾人壽董事長戴皓此前在接受媒體採訪時就已表示，大量持有養老房産“確實會給公司帶來一定資金壓力”，並建議養老房産實行“租售”結合模式，養老社區“可轉租”房的出現或可看成其在現有監管下採取的創新之舉。

　　不過，上述業內人士同時也指出，在當前嚴格的房控政策下，也要警惕一些人將“可轉租”房作為另類投資工具。“隨著我國老齡化社會的加劇，未來養老資源會比較緊張。‘可轉租’這種方式的租金是由投保人和租戶自行商定的，所以這種方式也可能會取代之前的房地産投資，變成一些人的投資工具。”

　　在我國，根據《合同法》第214條規定，“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。” 為了規避這種現象，獲合眾人壽“優年社區”70年入住權的客戶需每滿20年與合眾人壽簽定一次租住手續。

　　合眾人壽相關負責人向時代週報記者表示，推出“可轉租房”是基於客戶的多樣化以及市場實際情況作出的嘗試。

　　保單收益難抵社區費用

　　與傳統的人身保險相比，與養老社區掛鉤的“保單+實物”模式更突出養老社區入住權，其具體是指客戶購買某一類保險産品，在取得投資收益的同時享有入住養老社區的資格。

　　據合眾人壽理財規劃師介紹，購買合眾人壽“樂享”30萬的産品，合眾人壽會根據與客戶所繳納的保費對應的保額返現。返現比例為第一年返對應保額的10%，第二年為20%，從第三年開始直到70周歲，每年返保額的30%。

　　“這種産品既能獲得鉅額的養老金，又能提供直接入住社區的權利。”不過，對於所購買産品産生的收益是否能夠負擔在養老社區的費用，該理財規劃師則表示“不能保證。”“需要根據實際入住情況來看，包括身體健康狀況、入住時間等。”

　　中央財經大學保險學院教授郝演蘇認為，在保單與實物對接這種模式當中，該保險産品與在銀行賣的保險公司的理財産品類似。“比如某保險公司，它200萬的保單實際上就類似一種理財産品，準確地講，是具有保險保障功能的理財産品。如果你入住，這種保險保障的理財産品仍然存在；如果你不住，可以獲得固定收益。”

　　另外，由於養老社區佔地面積大，為降低拿地成本，一般選址在距市中心較遠的郊區，如合眾人壽蔡甸養老社區、泰康人壽昌平養老社區。因此，對園區內的生活服務配套設施要求很高，如醫院、銀行、超市等。因而養老社區投資成本很高，這就導致養老社區入住價格不菲。

　　例如，入住合眾人壽養老社區前，社區會根據老人健康情況進行評級，然後安排入住區域。據介紹，評級分0-4級，0-1級選擇居住在獨立區，2-4級則需住在綜合護理區，根據評級不同收取每月2200-3200元的綜合服務費，另外還需每月支付1800-4000元的租金（具體金額視居住情況而定）。

　　另外，這類養老社區入住門檻也相對偏高。泰康人壽只有購買200萬元以上的保險産品方能獲得入住資格，合眾人壽則是30萬元以上。

　　據了解，與養老社區掛鉤的保險産品一般只具有生存保險金、養老年金或者身故保險金等。

　　一險企內部人士指出，在目前“保單+實物”這種模式中，雖然突出了養老社區的服務功能，但保險本身發揮的作用與傳統的保險模式無本質區別，都是通過保險資金數量增值以期提供養老保障。

　　“未來更多險企進軍養老地産以後，如何運營、如何處理社區與保險的關係，這些尚需進一步探討。如果大家發展模式一樣，這對於解決養老資源缺乏現狀作用不大。因為按照已有的社區模式來看，這種産品並不能為大部分人所享。”