終結房地産仲介市場亂象需靠立法規制

　　□　漫畫/高岳

　　10月9日，一起房地産仲介與購房人之間的糾紛案在北京市房山區人民法院開庭審理，雙方就購房人是否違約以及房地産仲介是否存在欺詐對簿公堂。

　　該案中，房地産仲介對於房源資訊缺乏了解、賣方委託多家房地産仲介交易之亂等問題暴露無疑。這起案件也僅是近年來房地産仲介交易糾紛的一個縮影。房地産仲介和客戶之間的矛盾糾紛由來已久，由於房地産仲介在滿足人們房屋買賣、租住需求方面的特殊作用，如何規範這一市場成為熱點。

　　房屋仲介行業亂象叢生

　　近年來，我國流動人口不斷增加。以北京市為例，2012年，北京市暫住人口已經達到784.2萬人。大量的外來人口、住房限購政策和高房價促使二手房買賣、出租交易數量增多，也催生了房屋仲介機構發展，其數量如雨後春筍般增加。

　　在實際操作中，房地産仲介與房屋買賣、租住雙方之間的糾紛頻繁發生，對簿公堂的案例並不少見。今年6月，北京市通州區發生了一房多賣而房主下落不明，購房者將房地産仲介告上法庭的事件。此外，房地産仲介違規操作事件也頻頻發生。今年8月，在上海出現了某房地産仲介偽造人民法院民事調解書，將房屋買賣雙方的交易行為當作“離婚夫婦”分割財産的犯罪事件。而上海松江區某房地産仲介為了交易，竟提出與客戶假結婚，結婚不成又擅自修改合同。《法制日報》記者從上海廖得律師事務所獲知，近年來該所代理的民事訴訟中類似仲介原因引起的房屋買賣、租賃合同糾紛訴訟案件有不斷增長的趨勢，數量不少且案情複雜。

　　據北京市消費者協會公佈的數據顯示，2013年上半年，該協會共接到房屋仲介投訴158件，其中排在前三位的分別是：行銷合同問題55件、虛假宣傳42件、交易價格29件。

　　房屋仲介法律監管缺位

　　針對房地産仲介市場的種種亂象，中央和各地已經採取了相關的整治措施。今年7月，住房和城鄉建設部、國家工商管理總局聯合發佈了《關於集中開展房地産仲介市場專項治理的通知》，嚴肅查處房地産仲介機構和經紀人員發佈虛假房源資訊，造謠、傳謠以及炒作不實資訊誤導消費者等違法違規行為。北京市也于兩個多月前由多個部門聯合發佈通知，規定北京出租房屋每人平均居住面積不得低於5平方米，單個房間不得超過兩人，力求改善群租現象。

　　雖然這些規定在整治房地産仲介市場上有一定約束作用，但在性質上仍屬於部門規章、地方政府規章或其他規範性文件，效力位於法律、行政法規、地方性法規級別之後。距離相關政策出臺已有兩個多月，據記者實地了解，房地産仲介違規操作仍然存在，消費者在房屋交易和使用過程中仍處於弱勢地位。

　　北京市昌平區天通苑是北京外來人口較為集中的地區之一，在此處工作的馬先生對記者説：“今年北京出臺了禁止群租的通知，但我在9月初換房子的時候，還是能看到房屋被打成多個隔斷分別出租的現象，出租地下室更是普遍現象。以我現在租住的房子為例，最小的隔間面積小于規定的5平方米。”

　　上海廖得律師事務所主任廖佩娟表示，房地産仲介行業亂象叢生，很大程度上是由於利益驅動，在房地産市場暗流涌動的今天，房屋仲介機構在市場的浪潮中尋求利益最大化。除了仲介機構為尋求利益不惜違規操作外，相關法律和制度的缺失、監管不到位也使一些無良仲介有機可乘。我國現行法律法規對於房屋仲介管理等方面的規定相對比較欠缺，其中較新出臺的只有2011年實施的《房地産經濟管理辦法》、2010年實施的《商品房租賃管理辦法》中的部分條款。

　　其中，《房地産經紀管理辦法》第二十八條第一款對“建設(房地産)主管部門、價格主管部門”的職責和監管方式進行了規定，但對各部門的分工和監管範圍並沒有明確界定。在實際操作中，涉及房屋仲介引起的糾紛可以向房屋所在地的建設管理委員會或房地局投訴，對於房屋仲介收費的標準由物價局監管，而房屋仲介的相關資質及經營等則由工商局監督。多方監管、職責不明，容易導致實踐中部門之間相互推諉，消費者權益難以保障。

　　房屋仲介市場亟待整頓

　　房産仲介之間爭搶客源、電話騷擾、擅自改造房子結構、一屋多租、一房二賣、霸王條款、欺詐消費者……房地産仲介的違法、違規操作屢見不鮮。房地産仲介機構該由誰來監管？相關法律法規的缺失和空白如何填補？消費者的權益如何保障？

　　針對記者的這些疑問，廖佩娟指出，從法律的角度來説，對這一行業進行規範確實需要法律法規的明確規定才能法制化。目前在我國，合同法及相關司法解釋、相關的行政法規、刑法中對於房屋仲介機構的權利、義務、責任作了一定程度的規定，但對於因房屋仲介原因造成的合同糾紛及相關損失如何承擔等問題尚未涉及，這些問題都需要從立法的角度進行完善。法律應明確房屋仲介的義務和責任，統一規範房屋仲介行業，確保執法能順利進行。

　　對於消費者如何在房地産仲介行業不規範的情況下保護自己的權益，廖佩娟提出了幾點建議：與仲介簽訂合同之前首先應充分了解仲介機構的相關資質、營業執照等等，選擇正規的房屋仲介；其次，進行較為完備的市場調查，多方對比，減少價格水分；再次，在簽訂合同時仔細閱讀條款，對有異議的細節性問題應詳盡了解清楚並形成書面文字；最後，消費者需特別注意仲介在交易中的舉動，在沒有弄清房屋真實情況和仲介機構底細前不要隨意簽訂意向或者交付定金。　□本報記者席鋒宇□本報實習生白秀蕾