賣房出租房賺錢養老 或不及以房養老划算

　　作為國人最關注的“房子”和“養老”兩大問題，一旦聯繫在一起註定成為各界關注的焦點。日前，國務院公佈的《關於加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱《意見》）中，一句“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”迅速引來熱議。

　　以房養老，簡單來説就是老人在退休以後，可以將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，經評估後獲得一筆款項，並由金融機構按月發放給抵押人用於養老直到其身故。這樣一項突破性的政策，對老年人來説到底能帶來多大利好？

　　抵押200萬元房子

　　每月能領1萬元養老？

　　一直積極提倡以房養老的中房集團公司理事長孟曉蘇表示，根據國外標準的“抵押式以房養老”計算，如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元；如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。通常來説，國內一線城市的房價基本都能支援上述價格，也能滿足大部分老人的日常生活需求。

　　不過，有人以辦理10年期100萬元的按揭貸款購房為例來計算，指出按當前基準利率6.55%、採用月均還款較少的等額本息法，每月月供大約要1.138萬元，相比起來“抵押價值200萬的房産，每月才領1萬元太不划算了”。

　　但孟曉蘇發微博評論稱：“這種演算法既不懂保險也沒其他依據”。他表示：“反向抵押養老保險與購房抵押貸款演算法相似但方向相反。抵押貸款買房者要按月向銀行支付本金加利息但先行住房；反向抵押保險是保險公司提前向老人付款並延後得房。所以給付金數額大致是反過來計算的，約是‘購房本金’減去預付利息。”

　　一線城市

　　以房養老或更划算

　　儘管作為國家養老政策的補充，以房養老主要針對的是孤寡、失獨老人或子女不在身邊的老人，但對其他有房、有一定存款也有子女的老人來説，也不失為一種選擇。然而，羊城晚報記者採訪獲悉，其中還涉及多個問題，比如房價未來一旦出現增值，增值部分的收益歸誰、子女是否還有繼承權、一旦突破了70年産權的年限如何解決、多人産權的房子應該如何評估和處置等等。

　　“上述可能涉及的問題，或説容易産生糾紛的問題，正是在下一步制度設計上需要解決的問題。”一位壽險公司的相關人員認為，房産價值不同、個人考慮的因素不同、家庭環境的不同以及老人的需求不同，都導致了很複雜的博弈過程。

　　羊城晚報記者了解到，目前廣州市平均養老金水準達到2833元/月（據廣州市人保局數據）。以廣州城區一套價值200萬元（均價2萬元、100平方米）的房子為例，目前中國人平均壽命為72歲，假設老人退休時（55-60歲）可進行倒按揭，倒按揭的期限約為20年。

　　在目前廣州的房租、房價和抵押貸款利率水準之下，暫不考慮通脹和利率、除社保外假設每月以1萬元生活費為標準計算——

　　賣房後租房：賣掉得200萬現金，以2000元租一套普通的住房，則這筆錢僅夠用13年；

　　賣房後換小房：賣掉得200萬現金，其中花100萬買個小房，要維持上述生活水準，100萬現金僅夠8.3年；

　　住房抵押：以房價的70%作為評估，目前10年期的抵押貸款利率為6.55%，則老人雖然拿了140萬的現金，這筆錢僅約夠用11年，且每月還要返還銀行利息；

　　以房養老：如仍以房價的70%作為評估，每月能夠獲得金融機構提供的1萬元現金，所需要的費用由金融機構負擔到老人離世。

　　關注

　　機構風險：房價跌了怎麼辦？

　　實際上，由於目前相關細則沒有出臺，以房養老對保險公司來説也可能存在風險。“住房反向抵押代管保險，金融機構並非穩賺不賠，”中美聯泰大都會人壽産品管理部王琪向記者直言。

　　首先是按揭金額問題，在“以房養老”模式下，金融機構一般要在老人過世後才能處置房産，在簽訂合同到執行處置的時間跨度可能較大，難以準確預估房産的實際價格，因此如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。然而房價未來走勢的不確定性，成為了最大障礙。如果房價一路上漲當然皆大歡喜，而一旦房價出現崩盤，卻是一損俱損。目前一線城市房價還在穩步上漲，但在一些盲目開發的三四線城市，卻隱藏著巨大的風險。

　　其次是按揭期限問題。由於人的壽命難以預期，“倒按揭”的期限無法事先確定，每月金融機構提供的養老金數額難以準確計算。文/記者 程行歡