“以房養老”建議:在房價預期穩定的城市做試點

　　出場專家

　　孟曉蘇(中國房地産開發集團理事長、“以房養老”方案最早提出者)

　　曹遠征(中國銀行首席經濟學家)

　　王勝春(銀行業界專家)

　　陳秉正(清華大學中國保險與風險管理研究中心主任)

　　住房反向

　　抵押養老保險：

　　即以房養老，將房屋産權抵押給金融機構，從金融機構領取“養老金”，同時將繼續獲得房屋的居住權一直延續到借款人去世。借款人去世後，金融機構獲得房屋的産權。

　　以房助老

　　不要求老人擁有獨立産權房屋，也不需抵讓房屋産權，可以通過置換住房(或閒置房屋)的使用權，獲得基本養老金之外的更多養老資金，或置換到養老院、老年公寓等。政府需出臺扶助政策，鼓勵更多社會組織、金融機構參與其中。

　　建議1

　　在房價預期穩定的城市做試點

　　孟曉蘇認為，為確保住房反向按揭養老保險順利開展，首先要讓涉及各方有參與積極性。為了降低保險公司對房價下跌風險判斷的預期，在試點地域的選擇上，可把2003年保監發124號文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市。

　　同樣，以房養老也是一項個人選擇養老的方式，不存在強制性，為打消子女反對，給老人在選擇上造成的困惑，可借鑒臺灣地區保險業從無子女家庭開始進行反向抵押養老的經驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步，然後再根據需要擴大到有願望的其他老人家庭。

　　建議2

　　70年産權續期還需法律解釋

　　“以房養老”此前多年未推進，關鍵一點就是物權法還未落地，直到2007年物權法的出臺，規定住宅用地70年後自動續期。但從現有的法律來看，土地使用權70年期滿後如何處置，仍是一個懸而未決的問題。一方面，《物權法》關於“土地使用權期間屆滿自動續期”的規定，只適用於住宅建設用地，而對商用地在使用權屆滿後如何處理仍是未知數。另一方面，《物權法》雖然規定住宅建設用地使用權期間屆滿自動續期，但這種“自動續期”是無償續期還是有償續期？如果是有償續期，按什麼樣的標準來收？如果標準過高，産權人和保險公司是無法接受的。

　　由此，“以房養老”的房産前提，除了是自住的，還明確必須是住宅立項的。孟曉蘇指出，作為長期投資，保險公司非常看中這一點。而關於70年産權自動續期問題，還沒法律上的明確解釋，這一點需要落實，給房産涉及各方吃顆定心丸。

　　建議3

　　給予福利房以抵押權

　　孟曉蘇指出，最近10年中國社會變化很大。在2億老年人中，多數65歲以上的老人沒趕上高工資，也錯過了上商業保險機會。僅憑社保和低保，不足以滿足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房，但這類房子還沒有出售和抵押權利，因此也不能變為以房養老的抵押房，但這類人群同樣也有以房養老的需求。

　　在孟曉蘇看來，設置養老多重保障，還能從源頭上解決腐敗問題。近年來，在幹部貪污、受賄等案件中，很多是被稱為“五十九歲現象”的例子，也就是人到接近退休時，為了維持自己今後生活水準不下降，採取了不正當措施。而如果通過壽險服務解決了這部分人的擔憂，也能避免腐敗問題。同時，孟曉蘇還提出，應該由中國保監會、民政部並邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，處理好抵押房屋的權屬關係。

　　建議4

　　以房養老需要完善估值體系

　　雖然兩年前北京、上海等地的一些銀行已經開始嘗試“以房養老”業務，但在北京，這一業務連一單也沒有做成，最後無疾而終。

　　銀行業界專家王勝春認為，之所以出現這樣的情況，除了消費者觀念上的因素外，還因為銀行沒有一套完整的估值體系，讓銀行的風險和收益相匹配。“如果銀行給的條件還不如消費者把房子賣了收益多，那這樣的價格對消費者而言意義不大。”

　　此外，對於房屋的估值問題，銀行業內人士一直認為，做“倒按揭”的前提之一便是房價應穩定。曹遠征表示，如果房屋價格一直升值，那麼“將房産給兒子”的想法將會依舊盛行。從國外成熟經驗來看，倒按揭也應是在房價相對穩定的前提之下開展。

　　建議5

　　開徵遺産稅有助於推動以房養老

　　近兩年，部分銀行已開展“住房反向抵押”的業務，但規定必須是抵押人至少有兩套住房，且所抵押的房産最多抵押期限不超過10年。

　　孟曉蘇指出，反向抵押貸款是從歐洲和美國學的。美國在1980年代出現了一批住房富人、貨幣窮人，因此從上世紀90年代中期，就出現了很多美國老人用大房換小房，到如今更多選擇反向抵押貸款來養老。美國這種方式盛行的前提，就是有高額的遺産稅。

　　孟曉蘇認為，開徵遺産稅可以推動以房養老的發展。如果一套房屋在老人生前已分期被套現、或是産權已經過戶給保險公司，住房反向按揭養老保險就屬於依法避稅。同時，老人在生前就把自住房産提前逐步變現，不僅能提高自己生活水準，還能隨時補貼到子女身上。孟曉蘇還提出，鋻於中國房價上漲的趨勢，建議遺産稅的起徵點設為1000萬元起。

　　養老的四種解決方案

　　案例

　　上海七旬老人楊招娣在丈夫死後被子女離棄。她除有低保，還有套小居房改房。老人該如何養老？若租房養老，月租1500元加低保夠住養老院；若反向抵押可每月獲得1.5萬元生活費並終生住房，如果再將房子出租則可再得1500元，但房子不能傳子女。老人該如何選擇？

　　方案一：靠低保每月1500元自住養老，房子留著死後傳給子女。

　　方案二：把房租出去，低保加1500元租金夠住民政養老院，生活水準不高但有保障，房子死後可傳子女。

　　方案三：賣房養老。房産連年升值，目前老人的房改房約值200萬元。賣房錢存銀行拿利息，搬入高端養老院。但房産升值今後跟她無關。

　　晨報記者 王麗婭 孫春祥 姜樊