房屋庫存積壓嚴重 二三線城市不妨放開限購

　　“特大型的一線城市房屋供不應求而二三線城市出現積壓庫存，這表明在中國這樣一個大國，各個城市面臨的住房問題並不是一樣的，因此以一套全國一律的政策來調控市場，是不可能收到什麼效果的”

　　一項針對重慶、西安、石家莊等全國8個二三線城市房地産開發商所作的調查顯示，二三線城市房屋庫存令人擔憂，有63.3%的受訪開發商稱其所在城市房屋庫存沒有出現下降，有40%的受訪開發商甚至認為庫存還在上升。

　　房屋庫存積壓嚴重，一個重要原因是房價太高，脫離了當地的消費能力。因此，開發商應該做的是降低房價，爭取早一點將庫存消化出去。但是，調查結果卻顯示，這些二三線城市的開發商卻沒有這樣的打算，他們的定價策略似乎正在變得更為激進，有21家開發商表示其所在城市的房價在過去3個月溫和上漲，23家開發商認為未來半年內房價漲幅將達10%。

　　開發商的這種判斷，很難説沒有根據。房地産調控已經進行了三四年，但房價卻始終沒有降下來，國家統計局剛剛公佈的今年6月全國70個城市房價統計表明，有69個城市房價相比去年同期都出現了上升，漲幅最猛的北京達到16.7%。但是，一個根本的區別是，像北京、上海、廣州、深圳這些城市，卻沒有聽説有大量庫存積壓在開發商手裏，反而經常能夠聽到每有新盤出現即引起排隊哄搶的新聞。這説明，至少在這些一線城市，消費者對目前的房價還是認可的，或者説即使不認可，但迫於現實的壓力，他們在目前的房價面前根本沒有選擇權，只能被動地接受開發商開出的價格。因此，對於二三線城市出現的大量房屋庫存，如果只是認為房價太高，可能簡單了一點。

　　一線城市不見房屋積壓而二三線城市出現了積壓，這只能説明這兩類城市在房屋供求關係方面出現了變化。以北上廣這些特大城市來説，其實本地居民中的絕大多數都已有自有住房，至於收入低而無力購房的人群則可以通過保障房、廉租房之類的途徑解決居住問題。因此本地居民中的住房需求大都是改善型的，而且這部分需求對於一個大城市來説，可能難以對整個城市的住房市場形成支撐。真正對一線城市的住房市場形成支撐作用的，是源源不斷地涌入這些城市的外來人口。正是外來人口的購買力支撐起了特大城市的房價，而且使其掉不下來。

　　但是，這部分外來人口進入北上廣，他們在老家的房子卻只能閒置，一些在大城市紮下了根的外來人口，如果把他們的父母家人接過來，老家的房子就只能空關。這種人口導出功能的存在，自然也會影響到當地商品房市場的購買力。因此，二三線城市房屋庫存增加的背後，不能排除人口外移所造成的影響。如果當地的開發商無視這個現實，跟著一線城市盲目漲價，很可能會給自己造成越來越大的問題。目前，二三線城市也隨一線城市實行限購，這給當地開發商造成了一種錯覺，似乎只要限購放開，這些庫存就會一搶而空，其實這很可能是一種想當然。

　　二三線城市的人口導出，與當地經濟資源、産業結構、就業機會乃至個人的發展前途不夠通暢都有關係，長期以投資拉動經濟增長的模式已經走不下去，經濟轉型不能取得進展，人口外移將會蔓延，那麼，這些城市的房價下跌是必然的，但這對城市的發展其實並不是什麼好事。一個現成的例子是最近鬧出政府破産風波的美國底特律，由於産業結構調整的滯後，人口大量外遷，房價低得不可思議也賣不出去，但市政府卻被逼入了困境。

　　特大型的一線城市房屋供不應求而二三線城市出現積壓庫存，這表明在中國這樣一個大國，各個城市面臨的住房問題並不是一樣的，因此以一套全國一律的政策來調控市場，是不可能收到什麼效果的。作為特大城市來説，要看到持續的人口導入對本地房價的推動力，更精細、更有針對性地執行調控政策，而對於二三線城市來説，對調控政策的執行完全可以靈活一些，特別是住房限購政策，實際上已經沒有必要繼續執行了。

[責任編輯： 雍紫薇]