房産仲介誘簽“陰陽合同”運作避稅 虛砍1/3房價

　　做“低評”虛砍三分之一房價

　　房産仲介誘簽“陰陽合同”運作避稅

　　□記者 方問禹 黃安琪 天津 上海報道

　　房産交易大額稅費，一般以成交總額為基準，按一定比例繳納。記者近日接到舉報稱，目前有不少房産仲介公司以炮製房産交易“陰陽合同”為手段，以“做低評”降低稅費為誘餌招攬生意，造成市場秩序混亂。業內人士認為，房産仲介普遍“做低評”，以“陰陽合同”偷逃稅，不但違法違規，還令交易者面臨風險。

　　“低評”花招

　　《經濟參考報》記者近期走訪了天津、上海兩地的多家房産仲介公司，諮詢如何降低房産交易稅費，多家房産經紀人員回應稱，可以指導交易雙方簽訂“陰陽合同”，將房産交易登記價格大比例做低，從而實現稅負大幅減輕。

　　在天津市南開區、西青區，受訪的鏈家地産、中原地産、我愛我家等多家房産仲介公司的經紀每人平均明確表示可以“做低評”，並以此拉攏生意。

　　記者以買家身份與賣家、中原地産公司達成初步協議，購置天津市西青區某小區內一套117平米的二手房，成交價格為150萬元，約合均價12800元每平方米，按有關規定應繳1.5%的契稅約2.25萬元。

　　“我們能幫著‘做低評’，將房價砍掉三分之一。”中原地産某梁姓經紀人員稱，仲介公司可以將登記房款總額做到100萬元，約合房價8550元每平方米。如此，購房者應繳契稅降至1.5萬元，稅費負擔也省去了三分之一。

　　對於“做低評”前後50萬元的房款差額，該經紀人員稱，購房者只需在交易雙方去房管局“打協議”之前，私下以個人欠款形式直接支付給賣方即可。對於房産交易仲介費用，仲介公司則堅持以實際成交價格為基準按比例核算。

　　在上海，市民潘女士向記者講述了其在房産仲介公司運作下成功避稅數千元的例子。

　　2012年10月，潘女士在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋均價2.8萬元每平方米，總額為165萬，應繳契稅1.65萬元。經太平洋房屋仲介公司操作，該房産在房管部門登記時，房款總額被做低為120萬元，約合均價2萬元每平方米(當時房産交易中心該區域核價的書面限價標準為2萬元每平方米)，應繳契稅1.2萬元。

　　如此，潘女士直接省去了契稅4500元，以及其他一些以房款總額為基準按比例徵收的費用。對於房款總額“做低評”前後45萬元的差額，在房産經紀人指導下，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，45萬元差額則以裝修等補償費用的形式出現在補充合同中。

　　避稅誘惑

　　記者調查發現，在目前一些城市房産交易過程中，“做低評”業已成為“公開的秘密”，不少仲介公司打著“認識熟人可最大限度節省稅費”的旗號招攬生意，交易方則認定“交易稅費能省則省”，對簽訂“陰陽合同”習以為常。

　　據上海市青浦區檢察院介紹，目前房産仲介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段主要有三種：

　　一是房産仲介誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”，一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關稅費時的合同，該現象較為多見。房産仲介公司“做低評”，一般將房産交易的登記價格做到地區普通住宅指導價附近，該指導價往往大幅低於房産實際成交價格，避稅效果明顯。

　　二是針對新購買的住房，未辦理産權證就再次轉讓，房地産開發公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉讓變成新房銷售，不僅使原購房者未繳納契稅，也逃避了再上市轉讓應納的其他稅費。

　　三是對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋仲介在為買賣雙方代理時將原購房合同改簽為租賃合同等。

　　有房産經紀人員對《經濟參考報》記者表示，當前房産仲介公司“做低評”的能力已成為衡量其競爭力的標準之一，運作避稅業已成為房産經紀市場的“半公開産業”。多位接受記者採訪的普通市民則稱，房産仲介公司運作“做低評”能幫助交易方逃避過高稅收，普通人對此難以拒絕。

　　交易風險

　　“做低評”在給當事人帶來“利益”的同時，也暗藏風險。一方面，被大幅拉低登記房價的房産再次交易時，交易者可能被徵收更高稅負。另一方面，做低房價對購房者現金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時收到房款的風險。

　　記者從天津市統計局獲悉，目前35個大中城市在調查二手住宅銷售價格時，要求選取房地産經紀機構的相關營業總額，應佔當地二手住宅總營業額的75%以上。此外，統計部門會直接採用當地房地産管理部門按月提供的網簽數據，即在房管部門登記的“陽合同”數據，作為當地統計二手房市場價格水準和走勢的主要依據。

　　“國家每月發佈的房價數據變動如也是依據合同成交價來統計的話，估計不能反映出實際的房價水準和變化情況，因為合同價都是按照這個基準價來的，應該會很穩定。”上海市民張先生表示，“做低評”造成稅收損失是一方面，更可怕的是這種行為給房價數據注入了水分，給國家調控政策帶來偏差。

　　此外，業內人士認為“做低評”也會給交易者帶來風險。被大幅拉低登記房價的房産再次交易時，可能面臨房産仲介“做低評”違規行為難以為繼、國家高稅率徵收“轉讓所得”稅的情況，交易者可能被徵收更高稅負。

　　另一方面，做低房價對購房者現金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時收到房款的風險。以一套實際交易額為150萬元的房産為例，一般情況下購房者首付資金為45萬元，但經“做低評”至100萬元後，購房者需支付30萬元首付資金及50萬元的差額，不僅預付資金大幅攀升，對買房者而言，該部分差額支付也缺乏保障。

　　另有專家提示稱，簽訂“陰陽合同”逃避交易稅費的情況一經查實，房産交易雙方也會面臨處罰。

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