熱評：房企熱衷造地王為哪般？

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　　進入7月以後，稍作休息的土地市場又再度進入瘋狂的節奏。7月8日，廣州成本出讓四宗地塊，其中荔灣區珠江隧道口的地塊被萬科以6.03億元奪得成為荔灣新單價地王。事實上，這已經是半個月內萬科三度問鼎地王，而且也是品牌房企在近一個月來搶地的縮影。全國一二線城市土地市場的火熱已經是不爭的事實，包括萬科、越秀在內的眾多大型企業都加入到了爭奪土地資源的行列。房企搶地導致地王頻出，不少地塊的出讓在項目還未開建就已經使得周邊物業價格快速飆升，這種“樓未蓋價先起”的現象引起了業界的廣泛關注，甚至有分析認為，房企搶地造地王有托市的嫌疑。

　　下半場萬科搶出三個地王

　　在房地産企業當中，作為排頭兵的萬科一直在宣傳中都奉承“穩定”的路線。自2008年以來，萬科就一直在持續宣稱“不囤地、不捂盤、不拿地王”的十字真言。而每次萬科集團公佈的業績報告中對於拿地方面在字眼上都顯得十分謹慎，“穩健”已經在近年來成為萬科發展的代名詞。但這一狀態如今已經被徹底打破。僅在近半個月時間內，萬科在全國的土地市場上都可謂是風頭出盡，舉牌搶地所向披靡一舉拿下了全國三個大城市三個地王的頭銜。而三個地王項目總金額就超過110億元。

　　6月27日，萬科與保利以53.7億元的價格成功競得重慶江北區溉瀾溪地塊，拿地面積逾28萬平方米，而這塊土地被譽為是“江北嘴最後一塊好地”，儘管總價比2011年11月首度推出時的63.4億元低了10億元，但53.7億元的價格仍然被認為是天文數字。

　　6天以後，7月3日，萬科再度出手，以48.7億元的總價力挫中海、金地等眾多大型房企，拿下上海市浦東新區張江高科技園中區地塊。而萬科此次的大手筆也使得上海總價地王紀錄再度被刷新。

　　再隔5天，7月8日，萬科在廣州拿下的荔灣地塊則使得其已成為地王市場上的眾矢之的。6.03億元的總價儘管相對於其他地王而言不高，但折合樓面均價達到19638元/平方米，溢價率高達96.4%的數據卻一舉刷新了這個區域中廣鐵南站地塊保持的17000元/平方米的單價地王紀錄。

　　無地王不成交

　　2013年上半年，國內10大城市土地出讓金收入為3140.1億元，與2012年同期相比增長160.3%，較2011年同期增長17.7%。上半年土地出讓金收入與2010年同期土地出讓金收入的歷史最高紀錄基本持平。上半年，“新國五條”各地方細則的落地，但房企拿地意願依舊強烈。

　　其中，在上半年的土地成交當中，住宅類用地成交樓面均價為1575元/平方米，環比上漲7%，同比上漲41%。1－6月全國300個城市成交樓面均價為1078元/平方米，同比上漲37%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1469元/平方米，同比上漲31%。相關數據顯示，上半年一二線城市的土地成交量價漲幅顯著，三四線城市則相對平穩。不少“二線”企業拿地規模之所以比龍頭企業更加“來勢洶洶”，旨在儘快介入一線城市。

　　記者發現，在近段時間土地拍賣中真可謂是無地王不成交。上述萬科半個月內創出三個地王也僅是房企爭地的縮影。事實上，在萬科地王出爐的同時，其他大型房企也在不斷地營造出地王的氛圍。僅在7月8日萬科以單價地王的身份拿下廣州荔灣地塊後的一天，越秀地産旗下非全資附屬公司廣州東輝房地産開發有限公司也與另一家企業組成競買聯以總價17.72億元的競價拍得佛山禪城一地塊，成交的樓面地價達到7346元/平方米，溢價率高達96%，成為今年以來佛山禪城新晉單價地王。而就在前天，中鐵建也于成都以21.46億元的總價競得一地塊，從而刷新了今年的成都總價地王，其溢價率更是達到100%。

　　地王頻出遭遇炮轟

　　今年僅過去一半，全國各地的土地市場火熱之勢已顯得不可阻擋。與去年相比，今年大型房企集體加入到爭地的行列，白熱化的競爭之下導致一二線城市的地王頻出。總價、單價新紀錄被頻頻刷新引來了業內人士的廣泛關注。對於大型房企爭奪地王，更有專家認為這是企業在哄臺房價。

　　以萬科為例，一直宣稱在土地市場上走穩健路線的萬科在半個月內就創出了三個地王。甚至在重慶地塊成交後，萬科總裁鬱亮更是公開表示：“2008年我們也是拿過三個地王，那也是很痛苦的，所以地王我們還是不會參加的。”但事實上以“不囤地、不捂盤、不拿地王”自居的萬科近期卻著實地上演了一齣“地王戲”。

　　近日包括華遠地産董事長任志強在內的不少人士都開始公開質疑萬科的拿地行為。任志強更是在微博中提出了“誰説萬科不地王？”的質疑，同時更炮轟萬科言行不一，屢屢抬高地價。而在萬科拿下廣州荔灣單價地王后，越秀城建的旗下公司也于佛山拿下單價地王，這更被專家們認為是在變相抬高市場價格。滿堂紅研究中心高級主任肖文曉就稱，越秀城建“先在廣州拿地王，又在佛山拿地王。樓還沒蓋，地價先抬起來了。”

　　麵粉價高是為新麵包價“造勢”？

　　今年以來在北上廣這些一線大城市，土地出讓普遍呈現出“麵粉貴過麵包”的現象。新地塊特別是以“地王”身份出讓的地塊在樓面地價上往往都比土地周邊在售住宅的單價更高。今年的5月23日，越秀城建就以24.6億元的總價拿下海珠區南洲路地塊。按照粗略計算，在未加入建安成本的情況下，該地塊實際樓面地價就已經達到34590元/平方米。而事實上，當時這一地塊周邊在售的一手樓盤價格均在30000元/平方米以下。也就是説，越秀城建拿下的項目僅樓面地價就已經超過當時市場實際售價近5000元/平方米。

　　對於開發商敢於以遠高於市場售價的價格拿下土地，有專家指出這更多是為周邊市場造勢以追求更高的市場新價格。“有人形容新地王樓面地價高過周邊在售房屋價格，稱為麵粉貴過麵包。理論分析，新麵粉遠遠貴過舊麵粉，自然有可能貴過之前較便宜的舊麵粉做的麵包。”合富輝煌首席分析師黎文江就認為，從歷史記錄上看開發商以高價拿地是有可能賣出新樓王價格。

　　事實上，近段時間以來，廣州眾多地王的誕生已經使得這些地王周邊的樓價開始扶搖直上。越秀城建拿下的南洲路地王就是最明顯的例子。該地王出爐後，周邊一手樓盤的售價就開始直線上升。位於同一地段的在售項目羅馬家園在地王出現之前推出的103-188平方米的大戶型單位均價在24000元/平方米，即使是新推出的“龍禧”組團，價格也在32000元/平方米左右，而在南洲地王誕生後，開發商就開始提價，“龍禧”組團帶裝修均價一下飆升到35000元/平方米。“地王抬價”現象在今年的廣州房地産市場中變得越來越普遍，白雲新城、番禺華南板塊、海珠區南洲路等等。有專家指出，在眼下需求仍然旺盛的房地産市場中，在下半年，將有可能會有更多地王誕生。南方日報記者 蔣勁勁

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