昨日 （6月12日），《每日經濟新聞》記者從相關渠道獲悉，曾在2011年9月以33億元被北京萬科企業有限公司（以下簡稱北京萬科）、北京市基礎設施投資有限公司 （以下簡稱北京京投）和北京京投置地(京投快線·上林灣)房地産有限公司（以下簡稱京投置地）聯合體競得的豐台區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊U2交通設施用地相容居住、公建地塊（以下簡稱郭公莊地塊），將於今年下半年入市。
值得注意的是，這一地塊是北京自2009年8月以來出讓體量最大的一幅住宅地塊，其規劃建築面積超過萬科去年一年在京銷量的總和。借助該地塊，萬科將進軍北京軌道交通物業的開發領域。
“我們希望年內可以入市，這個項目也會成為京投以及萬科今年業績中最為重要的一塊。”北京京投副總裁、北京京投銀泰置業有限公司（以下簡稱京投銀泰）總經理高一軒在接受《每日經濟新聞》記者採訪時透露。公開資訊顯示，京投置地是京投銀泰的下屬公司，而北京京投是京投銀泰的第一大股東。
進軍“地鐵上蓋”
“位於郭公莊的京投萬科西華府(樓盤資料) 項目，可以算北京真正意義上第一個地鐵上蓋物業。”高一軒表示。所謂“地鐵上蓋”，是指通過在車輛段上方加一個“蓋子”把地鐵停車場蓋起來，還能做商業、住宅的開發，是市政交通功能和開發功能的疊加體。
事實上，不管對於北京京投，抑或萬科，郭公莊項目都將成為他們今年的一個“重頭戲”。相比去年一年萬科在北京接近50萬平方米的銷售面積，規劃建築面積接近63萬平方米的郭公莊項目，體量之大不言而喻。
據了解，郭公莊地塊于2011年9月15日由萬科京投聯合體以33.51億元競得，折合樓面價為10112元/平方米。
北京市土地整理儲備中心網站資訊顯示，該地塊土地面積307277.1平方米，規劃建築面積為629170平方米。《每日經濟新聞》記者在翻閱了自2007年以來北京市土地出讓記錄後發現，該地塊是繼2009年8月朝陽區王四營鄉住宅及公共服務配套設施、醫療衛生用地國有建設用地出讓後 （該地塊規劃建築面積為712184.9平方米）之後，近4年來體量最大的住宅地塊。同時，不少於25萬平方米的保障房配建面積也創下土地出讓歷史最高值。
《每日經濟新聞》記者根據公開資料粗略統計後發現，自2008年以來，北京出讓的建面超過50萬平方米的經營性用地合計7塊，大部分位於郊區及近郊區，郭公莊地塊是唯一一塊位於四環周邊的地塊。
但在北京萬科副總經理肖勁眼裏，這塊地並不算“大”。
“目前都是小片兒地的規劃，沒有跟地鐵整個物業結合在一起，這也是目前土地政策所致。”肖勁對《每日經濟新聞》記者説道，“比如我們做的西華府項目，北邊地塊就屬於其他開發企業，最後出讓起來都會給不同的開發商，這樣就很難做成一個整體。”
在肖勁看來，完整的地鐵上蓋物業必須是項目所在區域內的集中整體規劃。這一觀點得到了港鐵方面專業人士的認可。
“香港在土地出讓的時候，每一個地塊在出讓條件裏會寫得很清楚，比如A地鐵跟B地塊是結合的，在規劃的時候要整體一起規劃。”港鐵中國物業（華北地區）副經理鄧仲萱在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出。
牽手京投
作為“地鐵上蓋”的處女作，萬科選擇的夥伴是深諳軌道物業開發的北京京投，而在經歷了去年接連轉讓京外項目，收縮戰線回籠資金之後，京投銀泰也在今年年初表示，將確定以北京為中心，建立以軌道物業開發為主的發展方向。
高一軒表示，作為其所在上市公司未來發展的主要方向，地鐵上蓋物業在大陸的發展將慢慢普及，“在政府供地之前，有關解決物業舒適性、安全性等特殊成本，在一級開發的時候都會有所體現，這也會減緩二級開發企業的壓力。”
高一軒進一步指出，作為地鐵上蓋物業，包括窗戶、樓板的選擇都需要用一些抗震材料，包括在軌道上實施的一些地鐵一級開發階段沒有實施的措施，加以改造，“這些成本的確要比一般項目多。另外，車輛段上蓋的荷載，跟別的項目不一樣，這也決定了我們配套設施的形式跟傳統是不一樣的，可能也會增加相應的週期和成本。”
據其透露，京投在不久前競得的玉淵潭地塊和東小口地塊，都將繼續打造地鐵上蓋物業，“但更傾向於獨立開發。”高一軒説道。
對此， 研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，萬科聯合京投，將商品房開發與軌道物業開發相結合，更多地實現了 “優勢互補”，“但地鐵物業開發仍面臨著諸多挑戰。如何將地鐵帶來的人流轉化成旺盛的人氣，以及提升物業增值的角度來看，則有諸多不確定性因素。”嚴躍進對此指出。
[責任編輯： 雍紫薇]
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