房産稅擴圍難抑開發商拿地熱情

　　一線城市儼然成了“地王”集中營

　　繼4月10日浦東發展創造了37.75億元上海唐鎮宅地總價地王后，5月29日，來自北京的福潤天成房地産開發有限公司僅用時10分鐘，便以46億元的價格刷新了今年上海總價地王紀錄。

　　不僅是上海。4月下旬以來，北京土地市場同樣熱鬧非凡，總價地王、單價地王紀錄不斷被刷新。5月22日單日土地出讓金達35.22億元，為“國五條”細則落地後單日成交額新高；今年前5個月，北京市土地出讓收入已接近2012年全年收入，今年再破千億元已無懸念。

　　在廣州，土地市場上的競爭更是刀光劍影。在廣州海珠區南洲路地塊的競拍中，經歷上百輪競價後，越秀地産力挫恒大、中海等知名房企，創造了廣州單價地王。

　　這是一個非常巧合的時間點。5月，一線城市地王頻現；同樣在5月份，國務院明確提出將擴大房産稅改革試點範圍，而國家發改委有關負責人也對此做出了明確回應。

　　人們困惑的是，為何一個本應令開發商聞之心驚的房産稅擴圍消息，不僅沒有澆滅開發商的“搶地”熱情，反而成了激勵他們爭搶土地、爭做地王的號角。是房産稅原本就是“紙老虎”，還是開發商壓根兒就沒把房産稅試點放在眼裏？開發商的底氣何來？

　　從滬渝兩地房産稅試點兩年後的情況看，開徵房産稅對當地房價影響並不明顯，對開發商拿地熱情也絲毫沒有影響。先看房價，2012年上海新建商品住宅平均銷售價格為13870元/平方米，較2011年上漲3.1%，今年4月上海新建商品住宅價格指數環比、同比分別上漲2.0%和10.2%；同樣，2012年重慶房價從1月6464元/平方米漲到12月7202元/平方米，樓盤價格漲幅達11.41%，今年4月重慶新建商品住宅價格指數環比、同比分別上漲1.1%和5.6%。拿地方面，僅上海今年前5個月，收穫的土地出讓金就高達515億元，而在2012年同期，這個數字僅120億元~130億元左右。

　　執行了房産稅試點的城市，不過如此。繼續擴圍試點又能怎樣？何況，開發商在上海拿地已不考慮房産稅因素；即便在北京、廣州、深圳拿地，先不説這些城市能否入圍試點城市，即便有幸中簽，從目前消息面看，個人住房房産稅改革試點擴圍也將遵循“向增量開刀”的思路。如果所謂“向增量開刀”，還是上海試點那一套，開發商有什麼可擔心的。加上住建部官員日前已明確表示，關於房産稅的工作，住建部一直在做，但並不急於大範圍擴容房産稅試點，而樓市調控若想在短期內取得成效，限購、限貸等行政手段仍然是第一選擇。這樣看來，開發商底氣十足，並不悖于常理。

　　人們通常將地王頻現歸因于流動性充足。因為充足的流動性推升了資産價格，只要流動性充裕格局不改，只要預期未來房價繼續看漲，只要購地後依然能獲得很好的收益，開發商高價拿地就沒有任何顧忌。而截至今年4月末，廣義貨幣(M2)餘額103.26萬億元，今年前四個月社會融資規模為7.91萬億元，充足的流動性，再加上新“國五條”中有關二手房交易徵稅20%的政策，加速了購房需求的釋放，再配之以開發商一段時間以來“以價換量”以及取道海外融資的舉措，如今的開發商不僅徹底去除了庫存，而且手中的資金也從以前的緊缺變成了寬裕。數據顯示，全國15家大型房企截至2012年底賬面上的貨幣資金儲備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長41%，較本輪調控未全面升級的2010年底時也增長了36%。

　　目前，全國房價漲勢依舊。國家統計局發佈的4月份70個大中城市房價情況顯示，70個大中城市中，環比上漲的城市有67個，其中一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房價連漲11個月。一線城市房價在70個大中城市中一枝獨秀的漲幅，鼓舞了開發商涌向一線城市拿地的熱情，也使本來土地市場一直供應有限、政府又不願在地價上讓利的一線城市，好地變得有錢難求。而一線城市頻頻誕生的地王，更影響了人們對房價的預期，使得房價過快上漲勢頭難以遏制。

　　也不是沒有辦法。只要對所有一線城市全部存量房開徵房産稅，不僅這些城市的房價會應聲而跌，土地市場也會迅速冷卻，地王將蹤跡難覓。只不過，目前看，顧及到經濟增速下行壓力較大，也顧及到刺破樓市泡沫會加劇銀行信貸風險，有關方面尚不會舉起這柄利劍，而開發商對賭的也正是這一點。從開發商越戰越勇的搶地熱情看，這回開發商或許真的賭對了。有關方面會給開發商一個意外嗎？

[責任編輯： 雍紫薇]