5至6月或迎供應高峰 標桿房企瞄準一線“熱土”

　　受新國五條細則出臺的影響，4月樓市受到了較大衝擊，但土地市場在經歷了短暫的冷場後，熱度已有所回升。記者從土地儲備中心了解到，4月份，北京市土地成交金額為67.80億元，環比大漲1603.52%；成交面積85.97萬平方米，環比漲幅345.90%。5月土地市場更開閘放量，截至7日，北京供應的經營性用地達12宗，包括商業金融、混合公建、住宅等，總建築面積達到90.54萬平方米，集中在大興、通州、豐臺、門頭溝等區域。

　　部分房企逆市拿地

　　土地的稀缺性日益凸顯，這種稀缺性所引發的擴張動力，表現在郊外土地市場越來越激烈的競爭中。由於一線城市樓市供需矛盾突出，加上年初政府推地積極性較高，各地的“國五條”細則落地後，這些城市的住宅地塊市場依然比較熱。統計數據顯示，4月份，306個城市土地交易2153宗，土地出讓金額1343億元，與去年同期相比上漲11.1%。其中，一線城市交易地塊73宗，土地出讓金高達212億元，比去年同期上漲208%。

　　今年3月以來，從中央至地方各級的調整政策頻出，在一定程度上干擾市場預期，土地市場也因此受到一定程度的影響。在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，每次新政出臺之後，樓市總會迎來短暫的調整期，一些房企往往選擇在此時逆市拿地。4月北京土地市場激烈競爭的場面就是最好的説明：4月9日，北京石景山區魯谷路C2商業金融用地被新能(北京)國際房地産開發有限公司以11.65億元競得，樓面價為每平方米2.13萬元，溢價率高達174%；4月11日，福州泰禾房地産開發有限公司以19.3億元中標通州臺湖地塊，溢價率高達112%。

　　拿地策略更趨理性

　　根據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉的預計，2013年的土地交易量不會比2012年少。他認為，加大土地供應是調控政策的要求，也是地方政府財政收入的保障，受此影響，5至6月份各地將迎來一輪土地供應高峰。加之絕大多數房企對中長期樓市普遍看好，短期拿地積極性較高，今年土地交易仍將保持熱度。

　　一線城市土地市場依然是房企競爭的焦點，二三四線城市需求也即將爆發。由於一線城市樓市需求旺盛，項目利潤率較高，結合過去幾年的運營經驗，不少標桿房企已表示可能將戰略重心重新轉移到一線城市；而隨著城市化與城鎮化進程的加快，中型房企和區域性房企還將繼續深耕二三四線城市，成為區域內土地市場需求的支撐力量。

　　蘭德諮詢宋延慶則指出，土地儲備量、儲備時機、目標城市和項目土地等，應結合房企實際情況深入研究，並形成相應的策略。一方面要深入研究市場週期，儘量做到逆週期操作，爭取做到“逆市拿地，旺市賣房”。以龍湖地産為例，2012年拿的地很多是底價成交，即使有溢價的，溢價率也不高。另一方面，要考慮到房企的開發能力和去化情況，特別是從拿地到實現銷售的項目前期開發週期。研究顯示，每年一季度和三季度是房企拿地的相對高峰期，這實際就與前期開發週期長短有關。適量的土地儲備要以快速開發高週轉為前提，如果後期開發銷售速度比較慢，樓面地價和其他成本費用將不斷上漲，最終可能降低凈利潤。

[責任編輯： 雍紫薇]