漲幅全國第一成跌幅第一 溫州樓市何時回歸理性

　　在新一輪房地産調控全面展開之際，在國內樓市大多漲聲一片之際，溫州樓市這一連續成為國內大中城市房地産價格惟一下降的市場，再次引起社會的關注。

　　業內人士認為，溫州是個相對封閉的市場，對全國房地産調控不具有借鑒意義。然而10多年的大起大落，投機性交易極速推高房價，過度投資房地産導致實體經濟空心化，溫州“樣本”足以敲響警鐘。現在的溫州樓市又在經歷著怎樣的變化，它的理性回歸對於仍然“內熱”的國內樓市又有什麼樣的啟示？

　　觀市——整體市場趨於平衡

　　投機性泡沫被擠出，“剛需”和“首改”市場依然存在，不會出現崩盤

　　近日，房價“全國領跌”的消息又讓溫州“火”了一把。記者連日在溫州採訪，不同地方，不同樓盤，價格有升有降，交易正常進行，樓市景象並非“哀鴻遍野”。據多位業內人士分析，整個樓市總體運作已經在前幾年房價上漲過快之後回歸理性。就目前情況看，原來的投機性泡沫被擠出，高端住宅市場受衝擊比較嚴重，但“剛需”和“首改”市場依然存在，不會出現崩盤。再加上杭州、寧波等國五條地方細則出臺相對溫和，市場觀望氣氛也在逐步消解。今年一季度，溫州規模以上工業産值自2011年四季度以來首次實現正增長，預示著溫州經濟逐步走出低谷，企業家信心指數也在回升。未來溫州房價既不會大面積下滑，也不會大幅度上漲，整個樓市會日趨穩定。

　　事實上，從去年下半年開始，溫州的樓市已經漸“熱”。一個明顯的現象是，房開公司不僅請專業團隊策劃廣告，還精心設計樓盤品質。溫州地區發行量最大的媒體房産工作室主任告訴記者，去年下半年至今，他們每天的重要版位幾乎都是房開廣告，就這樣還經常排不下。據今年一季度不完全統計，溫州報業集團房産廣告刊登總量超4000萬元。

　　溫州泛海房地産開發有限公司副總經理鄭雲傑告訴記者，他們公司新開發的鳳凰城樓盤去年5月開盤，不到1年開了3期，總共750套房子一下就售出了70%。而在城市西向的甌海區，溫州市甌海房屋開發有限公司董事長朱文達説，他們的國際華府新樓盤今年6月才銷售，總共824套住宅，現在已有2000多人登記要房。溫州中小企業發展促進會會長周德文説，國五條細則出臺，對整個樓市影響非常有限。畢竟，溫州民間資金富裕、購買力強，可以支撐得住。目前整體市場趨於平衡。

　　啟示——市場供給調節價格

　　應該讓房地産市場供求關係正常化，最終通過市場供給來調節價格

　　與一線城市不同的是，溫州樓市買賣雙方80%都是溫州本地人，這本身是個封閉的市場。溫州樓市走向對“封閉市場”具有一定的示範性，也給其他地方帶來啟示：城市産業空心化和企業盈利能力不足必須在根本上予以解決，應該讓房地産市場供求關係正常化，並在土地供給、保障性住房等方面解決結構問題，最終通過市場供給來調節價格。

　　對於3月份溫州房價繼續下跌的原因，21世紀不動産溫州區域市場部經理陳偉認為，在全國很多城市中，供應市場的一手房一般大於二手房，而溫州的比例是二八開。“國五條”細則出臺後，新樓盤普漲，導致了絕大部分城市的房價上漲。而溫州因為新樓盤房源相對少，在房價的走勢中難以起到主導作用；同時，受“國五條”刺激，溫州二手房交易“井噴”，3月份一個月的成交量至少是平時三四個月的總和。來自溫州市房屋登記中心的消息説，從3月4日開始的近一個月時間裏，該中心辦理二手房交易登記均在160件以上，是此前工作日平均登記量的8倍。買賣雙方趕著交易過戶，極大地增加了議價空間。

　　另外，去年以來因銀行還款斷供以及民間借貸糾紛引起被法院查封而進入拍賣市場的房産呈增長趨勢。據不完全統計，今年1月份至今，就有50多套房源出現在各大拍賣行的拍賣公告上，而這類房子的價格明顯低於同類樓盤，這在客觀上也使房價有一定降幅。

　　未來——重視發展實體經濟

　　單靠房地産市場支撐的城市如“空中樓閣”，只有發展實體經濟，稅源才有可持續性

　　業內人士認為，溫州樓市目前面臨的問題主要是實體經濟和投融資瓶頸問題。因為實體經濟不好，這幾年溫州人把80%的資金都投到房産中，還幾百億上千億帶出去，到外地炒樓的資金超過70%。溫州的高房價就是因為大量實業資本和金融資本合力催生的“怪胎”，但近兩年投機性交易退出將會讓市場回歸理性。

　　對企業而言，不能把所有資本尤其是辦實體的資金全部投進去，否則必定會“風頭霉頭兩隔壁”。溫州這幾年正是由於過度投資房地産而導致實體經濟空心化，進而影響了整個經濟社會發展，各項指標連年排位浙江省末位。另外，地方政府要著力建設好保障房，不能過度依靠土地財政來維持發展。一個地方的房價很大程度上是建立在經濟基礎上，單靠房地産市場支撐的城市猶如“空中樓閣”。只有重視和發展實體經濟，稅源才有可持續性。

　　去年5月溫州出臺了振興實體經濟“1+X”政策，就是要加快産業轉型升級、促進實體經濟發展。溫州市區2013年度國有建設用地供應計劃顯示，今年市區擬供應用於房地産開發的商品住房用地17宗共922畝，商服用地57宗共3033畝。截至4月中旬，市區共供應商品房建設用地近1500畝，成功出讓了1243.16畝。有人認為，2013年是溫州大發展的黃金時期，城市道路、交通等基礎設施加快建設，城市格局迅速拉大。城市的發展勢必將促進房地産的新一輪增長。

　　讓資本重投實業“懷抱”

　　亢 舒

　　溫州房價下跌，被很多人視為樓市泡沫開始走向破滅。然而從本報記者的調查來看，溫州樓市的情況沒有那麼糟糕。雖然高端住宅市場受衝擊比較嚴重，但“剛需”和“首改”市場依然存在，應該不會出現崩盤。從短期來看，溫州樓市的危機或許不會愈演愈烈，但是近些年溫州樓市的起伏足以給人們敲響警鐘。

　　最近一段時間樓市下跌的還有海南的一些地方，內蒙古的鄂爾多斯等。這些地方有一個共同特點，即投資投機吹大了樓市泡沫。以溫州樓市為例，前幾年的全民炒房熱把房價捧到了天價水準，如今遭遇去投資化，房價隨之大跌。其他三四線城市有必要警惕這種現象重演。當前一二線城市的樓市也存在大量投資投機性需求，不過由於樓市投資資金相對多元，出現大起大落現象的幾率相對低。

　　當實體經濟發展所帶來的利潤遠遠趕不上投機帶來的利潤時，眼看著通過實業套錢搞投機的企業一夜暴富，大部分企業的發展目標都會受到影響，隨之而來的是生産經營模式的大幅度改變。企業以實業作為向金融機構貸款的依據，獲得資金後大量圈地、蓋房、做房地産，“炒房”風生水起，進而全民投資、全民投機逐漸演變成一場“盛宴”。沒有實業支撐的金融市場會積累泡沫，在很短的時間內把資金和人力大量抽離實業，造成實體經濟空心化蔓延，將加速泡沫的破滅速度。

　　過度依賴房地産，使房地産投資投機在整個經濟當中的比重過高，十分不利於整體經濟發展。樓市調控的必要性正在於限制投資投機性需求，擠出樓市泡沫，讓更多資本回歸實業，從而維護好國家的金融安全和經濟安全。據報道，隨著樓市調控進一步深入，很多溫商認為房地産投資暴利時代終結，炒房者重回實業的風氣漸濃。

　　發展好實體經濟，投資渠道更加多元化，房地産市場才能平穩健康發展，經濟發展過程中的風險才能更小。

　　新聞背景

　　溫州房價這十年

　　以炒房團著稱的溫州被認為全國樓市重要的風向標。

　　10年前，溫州房價已經跑在全國前面，市區黃金地段房價逼近7000元/平方米。2005年初，溫州市區房價開始步入“萬元時代”。2007年，溫州房價開始飆升，即便在2008年也不例外。相關監測數據表明，2006年至2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，6年足足漲了4倍之多。

　　當國內諸多城市房價在2008年遭遇滑鐵盧的時候，溫州房價實現了58%的驚人增長。2008年，溫州市區房價均價2.6萬元/平方米。2010年，溫州市區房價突破3萬元/平方米，排名位居全國地級市第一。

　　從2011年11月開始，溫州住宅用地陷入9個月“冰封期”，土地市場進入市區住宅用地“零成交”狀態，土地成交價格下降幅度居全國之首。2012年溫州市住宅交易價格明顯下降，新建商品住宅銷售價格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均價同比下降24%，樓市回歸初現曙光。

　　文/本報記者 郭存舉

　　説法

　　民間資本過去在溫州樓市中扮演了重要角色，在限購、限貸和房産稅等政策的影響下，溫州房價迅速下跌，這正是調控政策的積極成果，也是房價理性回歸的表現。溫州樓市的下跌也預示著國內其他城市樓市新的發展動向，房價的理性回歸併非遙不可及。

　　——溫州大學房地産研究所研究員 陳 鴻

　　從宏觀背景分析，溫州房價的起伏，是伴隨著溫州實體經濟增長動力下降，以及去虛擬化過程中發生的。實體經濟去虛擬化是溫州房價暴跌的重要誘發因素，房地産市場發展離不開實體經濟，實體經濟是基礎，脫離實體經濟發展，大肆投機房地産，只會導致房地産泡沫，最終促使房地産泡沫破滅。

　　——財經評論人 項 崢

　　溫州房價是中國相當一部分城市房地産出現大幅度轉變以後的一個風向標。整個房地産市場的投資行為在未來將會發生很大變化，過去10年是房地産投資的一個盛宴。隨著制度的調整，包括房地産轉讓交易稅等一系列制度的完善，投資于房地産的收益會越來越少。

　　——北京大學風險投資研究所研究員 馬光遠

　　(本報記者 郭存舉整理)

[責任編輯： 雍紫薇]