“國五條”細則滿月 調控會否成為價格分水嶺？

　　隨著多個城市“國五條”細則漸入“滿月”，近期的樓市呈現量跌價滯、觀望情緒加重等特點。新一輪樓市調控會不會成為一道價格“分水嶺”，房地産市場又能否就此進入良性軌道？

　　從“絢爛”到“平淡”，開發商“曲線賣房”

　　2012年下半年以來的樓市躁動歷歷在目：一線城市房價連續10個月上漲。1月份，南京商品房成交量同比上漲215%、北京二手房網簽量同比大幅上漲360%……

　　進入4月，隨著“國五條”各地細則陸續出臺，房地産市場經歷了冰火兩重天：

　　成交量大幅回落，二手房成交遭“腰斬”；房價未見明顯鬆動，價格趨穩；一線城市房源下降，業主出手意願下降；改善型需求明顯降低，剛需仍然較足。“以北京為例，3月份套均成交95平方米，現在為90平方米，剛需逐漸成為主力。” 中原地産市場研究部總監張大偉稱。

　　“4月份的成交量下滑是對3月樓市‘過度亢奮’的修正，也説明瞭市場觀望氛圍較濃。” 中國房地産數據研究院執行院長陳昇説。

　　樓市高燒暫退，但記者走訪中發現，拖延開盤、捂盤惜售、“陰陽合同”等手段逐漸“冒頭”。

　　－－拖延工期、捂盤惜售。部分城市“國五條”細則中明確指出，對報價明顯高於項目前期成交價和周邊在售價格且不接受指導的項目，可暫不發預售證。

　　然而，價格、開盤時間未定，是記者在多個樓盤走訪時得到的回復。大興一家樓盤，原定3月底開盤的項目一直到5月還未見動靜。儘管買房者多次質疑，但開發商只含糊其辭。

　　一位業內人士這樣告訴記者，由於前期天價成交量已讓一些開發商賺得“盆滿缽滿”，因此一些開發商並不急於出手，而是打起了先觀望再擇機漲價的“算盤”。

　　－－申報毛坯房，賣出“精裝價”。為了達到拿預售證和賣高價房兩不誤的目的，一些開發商申報給建委的是很低的毛坯價，然而出賣時卻告知消費者要簽訂毛坯和精裝兩個價格合同。一套100平方米的房價輕輕鬆鬆就比申報價格多出小十萬。

　　針對國五條細則出臺後，房地産市場出現的種種新情況，北京、廣州等地的建委和房管機構表示，正密切關注，並在研究相關配套措施，防範開發商鑽政策漏洞。

　　各地力度不一，效果“千差萬別”

　　由中央制定大政策，地方制定具體細則是本輪調控一大亮點，然而記者梳理髮現，各地細則版本大相徑庭，一些地方觀望、敷衍態度顯現無疑。

　　所有地方版本中，北京可謂最嚴厲。除了嚴規20%的交易個稅外，京籍單身被限定只能購買一套住房。一位本想代外地朋友在北京買房的先生坦言“果斷放棄。”

　　數據顯示，4月北京二手房成交量環比下降88.1%，記者在走訪多家樓盤時未發現大幅漲價情況，並有個別樓盤已下調新一期樓盤預售價。

　　與此相對的是，多數城市雖然態度懇切，但內容缺乏新意。上海、深圳、重慶等7個地市雖然明確涉及20%個稅，廣州、南京等地提出預售證核發制度，另有一些城市提出限價目標，但總體上是對中央“國五條”的重申，被指缺乏“殺傷力”。

　　還有一些城市的調控政策更是大而化之，語焉不詳。昆明市稱“要求各部門做好房地産市場調控工作，繼續執行商品住房限購措施、差別化住房和房地産稅收政策。”濟南市則稱“進一步落實限購、住房信貸政策……嚴肅查處違法違規行為。”福州市概括性提出“保持本地區房價基本穩定。”

　　過於寬泛、缺乏針對性的細則受到社會質疑，一些地方的樓市、土地市場則出現了新的動向：個別二線城市細則公佈後房價仍出現較大漲幅；杭州市國土資源局近日公佈的新一批預出讓地塊可建面積接近372萬平方米，推地規模刷新了杭州歷次“推地潮”紀錄。

　　陳昇等專家指出，一些地方規避熱點問題，缺乏“殺傷力”。一線城市對於政策執行較為嚴格，不少二、三線城市則“從輕發落”。“一些地方難捨樓市依賴，細則缺乏誠意，調控效果難免打折扣。”

　　但是，新政策已在短期內抑制房地産市場的需求。央行調查顯示，購房者購買意願逐漸高位下滑，未來3個月內準備出手購房的居民佔比為14.8%，較上季下降0.6個百分點。

　　“精確制導”，避免誤傷購房者

　　近年來，國家出臺一系列土地、信貸、樓市調控政策，然而房價高燒多年不退。如何讓樓市走出“十年九調，屢調屢漲”的怪圈？

　　“樓市調控不能僅限于量跌價滯，最終目標是價格穩定。”陳國強説，“政策仍待細化，讓政策‘精確制導’，而不要旁落‘空調’，誤傷購房者。”

　　此次“國五條”首度在大中城市同步執行限價政策，首度將房價調控工作納入地方考核體系，廣東等一些城市個人住房資訊系統聯網步伐加快，但是，房産稅試點範圍擴大已進入執行階段。但仍未能公佈擴容名單，住房資訊聯網也再次延遲推出。

　　業內人士提醒，從“國五條”的落地來看，中央的調控目標是房地産市場平穩，房價穩定，而地方的目標是房價“增幅穩定”，這和中央還是存在較大差距的，值得警惕。土地出讓溢價過高推漲房價的情況需要得到控制，政府也應適當控制出讓地價、適度讓利。

　　陳昇建議，中央除了對各地土地供應計劃進行明確規範和考核，更應考核土地供應的完成率，對於完成率低於基數的城市要問責。“因為過去幾年各地土地供應計劃的完成率大多不足七成。”他説，“只有加快改革，才能避免‘越調越漲’的窘境，促進地産市場良性發展。”(記者 劉敏 孔祥鑫 烏夢達)

[責任編輯： 雍紫薇]