“契稅直徵”杜絕房産開發商挪用契稅行為

　　2013瀋陽春季房地産展示交易會日前在瀋陽國際展覽中心舉行，展會提供了約133萬平方米的13640套房屋。參展樓盤紛紛推出讓利優惠政策，吸引眾多百姓前來。圖為瀋陽春季房交會現場。記者　姚劍鋒　攝

　　日前，湖南永州市地稅局辦稅大廳出現扎堆繳納房屋契稅的市民。據了解，這是因為當地年前出臺了新規，禁止開發商代收商品房契稅，推行“契稅直徵”管理。永州此舉受到大多數購房者的歡迎，然而也在當地業界引發了諸多爭議。專家指出，這折射出我國商品房契稅徵收機制仍有很多漏洞，絕不是一紙禁令就能解決，需要市場參與各方共同努力進行規範。

　　開發商代收契稅遭禁

　　永州市地稅局2012年12月下發了《關於加強商品房購買環節契稅管理的通知》，明確開發商不得代收房屋購買環節契稅，建立以購房戶自行申報納稅為主的管理模式，要求此前已由開發商代收的商品房購買環節的契稅必須在2013年3月31日前繳納入庫，未繳納的依照相關規定進行處罰。

　　這一打破以往契稅由開發商代收“潛規則”的新規得到許多購房者的歡迎和支援，由此永州市出現了市民扎堆繳稅的現象。據永州市地稅局介紹，通過加強“契稅直徵”的管理，截至今年2月份，購房戶直接到辦稅廳辦理契稅申報1538戶次，佔總申報的78%，共入庫契稅1591萬元，同比增長38%。

　　其實，除了永州這類中小城市，在全國房地産市場中開發商代收契稅已成為“行規”。一般購房者在簽訂合同時，開發商就會自行向客戶收取一系列相關費用，包括契稅、貸款抵押費用、房産辦證費，有的甚至還代收物業維修基金等。如果購房者不願向開發商繳納上述費用，則不能簽合同或不能收房。

　　然而，這種不合理的“行規”卻存在諸多隱患和風險，侵害了購房者和國家利益。一方面，部分開發商在代收契稅後並沒有及時入庫，甚至挪作他用，造成一些樓盤的業主遲遲無法拿到房屋産權證。另一方面，部分開發商超過國家規定比例代收契稅，聲稱在有關證件辦下來後多退少補，從而變相套取購房者資金。

　　業內人士指出，一些開發商利用代收契稅等相關費用的時間差，手頭就能積累數額不菲的流動資金，相當於“無息貸款”。以一套價值100萬的房子為例，根據面積不同，其契稅約在一萬元至四萬元之間，按一個樓盤1000套房子計算，這筆資金就高達1000萬元至4000萬元。

　　由於代收金額較大，不誠信的開發商就會挪用這筆資金。一旦開發商資金鏈斷裂，樓盤建設停擺，業主繳納的契稅很可能會面臨血本無歸的風險。長沙麓山裏佳園的部分業主就遇到過這種情況，在房款和契稅交給開發商後，房子尚未備案，開發商就“跑路”了。

　　永州市地稅局表示，“契稅直徵”規定的推出就是為了防止房地産開發商代收、挪用契稅的現象發生，確保契稅及時足額入庫。

　　“契稅直徵”引發業內質疑

　　儘管“契稅直徵”受到了購房者的普遍歡迎和支援，但同樣也在房地産行業內部引發了爭議和擔憂。

　　首先，開發商擔憂如果購房者不按時繳納契稅，可能會導致産權證無法按期辦理。目前，購房合同裏都約定了開發商辦理産權證的時間期限，而契稅是辦理産權證的重要材料。一些開發商提出，如果不統一提前代收契稅，産權證可能無法按期辦理。如果因買房人延期繳稅而使産權證無法按合同約定的時間辦理完成，會造成違約責任不明晰的問題。

　　另外，部分開發商還表示，當前很多購房都是以抵押貸款方式進行，在辦理相關貸款手續中，開發商通常為購房者提供了階段性擔保。如果買房人不按時繳納契稅，産權證不能辦理，抵押登記手續就無法辦理。如果這種情況下，買房人開始惡意不還貸，開發商還必須承擔責任。

　　不過，永州多家樓盤的工作人員對記者表示，在“契稅直徵”規定出臺後，大部分購房者都按時繳納了契稅，“否則他們無法完成購房手續”。

　　此外，也有部分購房者表示，辦理房屋産權證的過程費時費力，自己交給開發商辦理也無不妥，如果一刀切的要求所有購房者必須自主繳稅，並不是最佳的管理方法。永州香樟綠城樓盤的工作人員對記者表示，該樓盤尚未收到“契稅直徵”的規定，契稅如何繳納需等通知。

　　同時，據記者了解，只要有委託協議，購房者依然可以委託包括開發商在內的任何人繳稅，這很可能會導致“契稅直徵”的執行效果打折。

　　規範契稅徵收需多方努力

　　面對房屋契稅的亂象叢生，永州推行“契稅直徵”新規，折射出我國房屋契稅徵收機制依然存在著諸多漏洞。實際上，我國許多大中城市早就出臺了類似規定，但具體的實施效果不是很好。

　　然而，根據我國稅法規定，各級稅務徵收機關一律不得委託其他單位徵契稅。由此可見，開發商代收契稅的行規顯然是違規的，而挪用稅款、套取稅款等行為則更為嚴重。

　　針對“契稅直徵”新規的執行以及房地産行業內部的不同聲音，專家指出，要徹底規範好房屋契稅徵收，絕不是一紙禁令就可以解決，需要市場買賣雙方以及房管、稅收等相關監管方的共同努力。

　　首先，作為契稅徵收的主體，地方稅務部門必須強化“契稅直徵”管理，堅決杜絕方式開發商違規代收契稅的行為。在實際操作中，很多地方稅務部門本身都沒有嚴格執行規定，縱容了開發商代收契稅的行為。同時，稅務部門需要仔細推敲執行細則，對開發商和購房者的責任和義務分別作出明確規定，以免讓開發商“鑽空子”。

　　中國指數研究院總監何田在接受記者採訪時指出，“契稅直徵”在全國範圍內推行是大勢所趨，需要大力推動實施和加強管理。不過，在具體的執行過程中需要更加合理，比如契稅應該在辦理産權證時由購房者自主向稅務局繳納，而不應該是簽合同的時候繳納。同時，要考慮部分購房者委託他人繳納契稅的意願，形成規範的委託規定。

　　其次，永州市地稅局稅政二科副科長張新華對記者表示，當前房屋産權證辦理手續非常繁瑣，涉及稅務、房産、國土等多個部門，只有將所有相關資訊聯網，在統一的平臺上公開，這樣就可以大大簡化手續時間。同時，稅務部門還可以推出預約申報納稅等服務，以提高購房者繳稅的便利性。

　　另外，業內人士還指出，除了稅務部門，房産管理等監管部門也要出臺配套措施，要求開發商不得代收和亂收契稅等費用，以切實維護市場秩序的穩定。何田強調，政府部門要加大對“契稅直徵”的宣傳力度，購房者則要提高對自主報稅的意識，維護自身權益，積極配合稅收部門，做好對開發商的監督與約束，共同創造良好的市場環境。

[責任編輯： 王君飛]