三成換房者首付翻番 能否打壓房價

　　樓市調控開出一劑“猛藥”——收緊信貸政策。隨著北京明確“認房又認貸”，賣一買一的換房者首付比例從以前的三成大幅提至六成，部分剛需受到較大程度抑制。業內人士指出，若類似信貸收緊政策在一二線城市鋪開，樓市在二季度出現成交量較大幅度下跌現象不可避免，房企的銷售也將面臨下滑，房價走勢面臨變數。不過，一些房企已著手調整産品結構，減少小戶型供應。

　　1/3換房者首付翻番

　　從4月8日起，北京購房者購買二套房，無論是公積金貸款還是商業貸款，首付款比例都不得低於七成，此前執行的是六成。事實上，首付提高一成，對有足夠經濟實力購買二套房的人來説，影響並不明顯。但央行和北京住房公積金的新政真正具有“殺傷力”的是：明確“認房又認貸”的二套房判定標準。

　　“在北京市建委房屋交易權屬資訊查詢系統裏顯示無房，但通過央行徵信系統、北京住房公積金管理系統查詢，有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄的，將被認定為符合第二套住房貸款條件的借款申請人，首付款比例必須達到六成。這等於説，我之前貸款買了一套一居室，現在想賣掉再買一套兩居室，首付就得六成。但這在以前是符合首套房條件的，首付只需三成。購房者門檻顯著提高了。”中原地産研究總監張大偉表示。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，目前北京二手房市場上改善性需求佔比約為45%，其中至少有八成屬於賣一買一的置換需求，約佔36%；新房市場上以小換大的改善性需求比例也在30%以上。也就是説超過三分之一的購房需求首付將從最初的30%提高到60%。而真正意義上的家庭購買第二套房的比重不會超過20%。鏈家地産市場研究部張旭也表示，置換型的二套房購房者的首付比例翻番，對於需求的抑制會比較明顯。

　　此外，北京公積金貸款還對首套自住住房進行了嚴格限制，對購買首套房的剛需人群無異於“雪上加霜”。其中包括根據個人信用等級不同對最高貸款額度的限制；月收入超過北京市職工月平均工資3倍的，月還款額原則上應不低於其月收入的50%。張旭認為，相對於北京當前的房價水準，公積金貸款額度本已屬偏低狀態，目前新政又進一步把部分有首套需求的人擋在門外，影響範圍更大。

　　銷售面臨變數

　　事實上，4月、5月房企將集中推盤。4月9日，金地集團發佈公告稱，公司在4-5月計劃新推項目16個，主要分佈在北京、杭州、瀋陽、武漢等地。按照推盤計劃，北京在4月份將有20多個新盤入市。上海、廣州、深圳等地4月入市的新盤數量比3月也有較大幅度增加。

　　但張大偉認為，北京本輪調控的力度已經超過之前預期，北京樓市在4月份將明顯進入起碼半年的調控週期，成交量大跌將很快出現，也不排除價格鬆動的可能。

　　中國證券報記者從保利地産、首創置業等房企獲悉，二季度推盤節湊不會有明顯變化，但會根據市場情況適時調整，新盤定價也會保持平穩。

　　事實上，大部分城市已發佈房地産調控細則裏都提到，適時提高二套房首付比例。謝逸楓認為，北京提高二套房首付比例有示範作用，其他一線城市可能跟進。“下一個可能提高二套首付比例的城市，應該是上海。”

　　而其他城市最近也在頻頻收緊公積金貸款、首套房貸優惠折扣。4月8日，蘇州市區、昆山市對住房公積金貸款額度進行調整：貸款額度調整為賬戶餘額的10倍；連續按期足額繳存公積金的期限由6個月調整為12個月以上。

　　這都意味著各地都在採取措施抑制市場需求。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶認為，隨著各地信貸收緊和一季度市場透支過度，二季度房企相比一季度的銷售可能面臨大幅下滑的局面。成交量下降，也會導致購房者進入一定時間的觀望期。

　　小戶型産品或減少

　　由於買一賣一的置換需求受到較大抑制，小戶型的住宅産品的銷售也將受到影響。一些房企在産品開發上已經減少或者停止一居室小戶型設計開發。

　　“想從一居換到兩居的購房者，大多數的經濟條件並不是特別好。若首付翻番超過他們的預算，換房計劃就會被迫擱置。這就會使得部分首次置業的人避開一居室，湊夠三成的首付款比例直接選擇兩居等中等戶型。”亞太城市房地産協會會長謝逸楓表示。

　　保利地産和首開股份聯合開發的位於北京大興區的保利首開熙悅春天，目前處於項目規劃階段，計劃下半年開盤。中國證券報記者了解到，保利地産評估信貸新政後，放棄了一居室戶型的設計開發，最終全部變成70-90平方米的兩居室和三居室戶型。而與之一街之隔的保利春天裏雖去年已售罄，但戶型從一居到四居都涵蓋。分析人士指出，在此信貸政策影響下，更多的房企將會調整産品的結構，減少小戶型的比例。

　　此外，高端住宅項目銷售也可能陷入低迷。一位房企行銷中心副總經理表示，二季度裏剛需樓盤銷售可能影響不大，而花園洋房、別墅等項目的銷售會有較大下滑。(姚軒傑)

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