清明節前多地“國五條”調控細則陸續落地，令節日期間的一線城市樓市新房和二手房市場走出了別樣行情。中國證券報記者在京滬廣深一線城市調查時發現，北京、深圳、上海、廣州的二手房交易均出現下滑，北京更是呈現“斷崖式”下跌。新房市場則保持著節前火爆的成交氛圍。
業內人士指出，地方調控細則出臺後，部分二手房市場需求向新房市場轉移，加上此前的集中過戶已經透支了未來一段時期的需求，直接導致二手房交易量大幅萎縮，市場調整在所難免。但北京等地新房市場需求依舊堅挺，部分開發商並不擔心樓盤的銷售情況，甚至有意推遲樓盤入市，預計未來新房價格仍會保持穩定。
北京 業主加價售房 買家猶豫觀望
北京清明節期間二手房成交遭遇“高臺跳水”，成交量出現明顯下滑。
根據偉業我愛我家市場研究院的數據，3月31日至4月5日，由於供求萎縮以及更多購房者陷入觀望，使得這一期間的二手房成交量環比前一週大幅下跌68%。與3月前三周的火爆行情相比，二手房在月底的突然降溫與北京調控細則的出臺直接相關。
“假期裏我每天至少要打幾十個電話，全是給之前登記要買房或賣房的客戶，不過買主非常少。”位於北京北三環的一家房産仲介門店的經理表示，清明假期他和同事們都沒有休息，除了留守的人外，店裏大部分人手都派去外出“宣傳”。“我們在比較繁華的街邊、購物中心、小區附近都設了展板推介産品，可是真正來諮詢的人並不多。這個月的業務會很難做。”
“因為涉及到個稅的問題，降價出售的幾乎沒有。很多賣主都加價了，還有一些本身不涉及繳納20%個稅的房源賣主也趁機加了價。所以不少買家有點猶豫。”該仲介經理坦言，他現在最主要的任務就是找到更多買主去看房。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京細則出臺後，買賣雙方的心態已由之前的爭取快速成交，變成觀望等待，因此造成了成交量的大幅下滑。“細則落地前，購房需求集中釋放，已經基本透支了未來半年左右的需求。”胡景暉預計，未來半年內，北京二手房交易量或保持低位，個別區域的房價有望小幅鬆動。
與二手房相比，樓市細則的落地對新房市場的影響顯然更小。一些原本計劃購買二手房的購房者將選擇的目光投向了新房市場。從清明假期的推盤來看，不少新房項目並沒有趕在假期時間推盤，一些已經拿到預售證的項目也選擇了節後開盤。
由於北京市房地産交易系統進行升級調整的原因，3月31日至4月7日期間北京暫停了購房資格申請、審核及網上簽約，因此無法從數據上直觀體現假期的銷售情況。不過，中國證券報記者在實際走訪中發現，由於前期蓄客充足，部分假期開盤的項目銷售依舊火爆。
清明假期，位於望京區域的金茂府(樓盤資料 業主論壇)項目開盤，推出的兩棟樓在開盤不久後便售罄。“我們這次推出的戶型面積都在200平方米以上，均價差不多是每平方米49000元，高層的在52000元，稍微差一點的大概在47000元。”售樓處銷售人員對記者表示，項目在開盤前已經排號，積累了足夠的客戶。
清明假期前，北京市有多個樓盤推盤，成交活躍。但假期各個項目明顯放緩了推盤速度，部分已經拿到預售證的新盤則選擇了節後推盤。根據北京市住建委的資訊，清明假期僅有金茂府一宗項目拿到預售證。而在節前，觀音寺北裏、華貿奧苑等多個項目拿到了預售證。其中，華貿奧苑選擇在4月15日開盤。
“北京細則要求新建商品住房價格和去年保持穩定，但一般項目的開盤價會越來越高，所以對我們來説，現在的定價比較敏感。”一位正在南城推廣項目的開發商表示，雖然新房銷售並沒有受到明顯影響，但是地方政府對漲價項目很關注，在審批上也更加嚴格。公司目前對推盤節奏控制得更加謹慎。
人氣樓盤大念“拖”字訣
“細則落地後，有些人盼著市場能有所降溫，開發商也不著急開盤，等著購房者覺得房價繼續漲的時候再開。所以，你看周邊幾個樓盤都沒拿預售證。”位於北京大興區南六環外天宮院地鐵附近的保利首開熙悅春天(樓盤資料)的銷售經理王鑫對中國證券報記者説。
北京調控細則出臺後，商品房預售審批或較以往更為嚴格，報價過高的樓盤可能面臨政府部門“價格指導”。加之二手房市場因20%個稅政策而急劇萎縮，新房市場變得更為複雜。
清明節期間，中國證券報記者實地探訪了北京大興、房山等郊區新盤的銷售情況。王鑫介紹，現在和政策出臺前，來看房的人數沒有太大變化。“我們40個置業顧問，這幾天每個人每天接待超過20個購房者，政策對剛需人群影響不大。”
一街之隔的金融街融匯，預計4月底開盤的兩棟樓，房源有600多套，但目前辦卡排號的人數已達到3000多人。“現在我們已經停止辦卡排號了，來看房的人想買也買不了。”售樓員説。一位看完了樣板間的苗女士感慨：“平均5個人搶一套房。”目前該盤的均價是18000元/平方米，但開盤價要到4月下旬才知道。
附近的中國水電雲立方(樓盤資料)三期有4棟樓，共390多套房源，清明節3天每天售樓處接待的看房者都超過100人。置業顧問李曉靜表示，目前其均價為17500元/平方米。但能買到房的幾率相比金融街融匯更低。“從1月至今，來登記的人數超過1萬人。但要辦卡排號的話，4月中下旬才可以。”李曉靜表示。
更有甚者，為了限制意向購房者人數，開發商自行提高購房門檻。在房山區良鄉附近的長陽半島紫雲庭，預計4月上旬開盤，房源只有100多套，目前均價在22000元/平方米。但開發商要求存款達50萬元以上的人才有資格搖號選房。
事實上，今年以來，由於項目供應量偏少，供需矛盾一直沒有得到有效緩解，北京新房市場持續火爆。據鏈家地産數據統計，今年一季度北京入市的新盤為28個，環比去年四季度的67個，大幅下降58.2%。
在走訪過程中中國證券報記者還發現，很多人氣火爆的樓盤基本上都沒有取得預售證，而且開盤時間一拖再拖。“現在政策剛出來，開發商得看看市場反應，再據此調整項目銷售計劃也是正常的。”王鑫分析，“現在房子不愁賣，每個新盤只要開盤基本都會‘日光’。開發商不著急拿預售證，説白了就是等著漲價。”
二手房市場因徵收20%個稅而急劇萎縮和供需矛盾仍然較大的情況下，新房價格上漲不可避免。“假如我現在去拿預售證，報給建委的價可能不超過19000元，但推遲到5月甚至6月，報價漲到20000元以上獲批的可能性也很大。因為建委控制的價格是不能明顯高於同區域的樓盤成交均價。”蘭德諮詢總裁宋延慶表示。
王鑫透露，金融街融匯原本打算3月份開盤，後來看到辦卡排號的人數超過預期，又延後至4月底，但目前預售證還沒有拿到。“估計月底也夠嗆，有可能拖到5月。因為周邊幾個樓盤也都沒拿預售證，沒打算儘早開盤。”
[責任編輯： 雍紫薇]
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