35城公佈房價控制目標 漲幅有望不超10%

　　國務院要求除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市須在一季度公佈2013年度房價控制目標。截至4月1日中國證券報記者發稿時，35個城市均已公佈2013年度房價控制目標，且目標基本一致：2013年房價漲幅低於每人平均可支配收入實際漲幅。業內人士指出，這意味著今年全國房價將穩中有升，各城市漲幅有望不超過10%。

　　35城市全部表態

　　除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市共有35個。截至4月1日，中國證券報記者統計發現，全部35個城市均已發佈2013年房價控制目標。

　　住建部副部長齊驥在3月初表示，各地調控細則在3月底出臺。然而，除北京、上海、廣州、深圳、青島、寧波、重慶等城市出臺了較為詳細的調控細則外，其他大部分城市僅僅公佈了“國五條”中規定的房價控制目標，並未涉及其他調控措施。35個城市的房價控制目標大致相同：2013年房價漲幅低於每人平均可支配收入實際漲幅，青島和西安兩市在表態中用了“明顯低於”的字眼。

　　人們普遍關心的二手房交易中“20%個稅”如何執行、二套房首付是否提高、限購範圍是否擴大等問題，大部分城市均未作出明確規定。“國稅總局和央行不出指導意見，各城市對稅收、房貸利率還是維持已有政策。而且，限購也沒有按‘國五條’要求覆蓋全部行政區域。”中國房地産協會相關人士表示。

　　各地房地産調控細則普遍低於市場預期，二級市場地産股4月1日表現活躍，“招保萬金”集體上漲。

　　漲幅有望控制在10%以下

　　對比以往，今年各地的房價控制目標，有兩處新變化：一是在房價指標中，剔除了保障房，指向更為明確；二是在居民收入增幅中，扣除了物價上漲因素，以實際漲幅為標準。

　　市場人士認為，雖然控制目標更具體，但房價上漲的勢頭仍然不可小覷。“近年來，各地每人平均可支配收入的實際漲幅逐年提高，根據各地房價控制目標和各地政府工作報告中的數據，今年不少城市房價漲幅有望控制在10%以下。”一位地産研究人士指出。

　　杭州市統計局數據顯示，2012年杭州市區城鎮居民每人平均可支配收入達到37511元，比上年增長10.1%，連續七年保持兩位數增長，剔除物價上漲因素實際增長7.4%。根據今年2月19日杭州市政府工作報告，2013年杭州城鎮居民每人平均可支配收入增長目標為增長11%以上；居民消費價格漲幅控制在3.5%左右；2013年杭州城鎮居民每人平均可支配收入實際漲幅至少為7.5%。如此看來，杭州房價漲幅要低於7.5%。最新數據顯示，杭州市(含余杭、蕭山)新建商品住房交易均價為15183元/平方米。“收入漲7.5%，才2813元，房價漲7.5%的話，一套85平方米的兩居室將漲10萬元。”中國指數研究院杭州分院的分析師告訴中國證券報記者。

　　鄭州市2013年政府工作報告指出，2012年鄭州城鎮居民每人平均可支配收入24246元，增長12.2%，居民消費價格指數漲幅為2.7%；2013年城鎮居民每人平均可支配收入增長12%左右。“按照物價漲幅略高於去年測算，鄭州今年房價漲幅為8.5%-9%。”建業地産的一位房地産銷售經理預計。而據鄭州市住房保障和房地産管理局公佈的數據顯示，2012年12月份，鄭州市區商品住宅均價為6928元/平方米，每平方米比2012年1月份上漲1129元，漲幅達16.3%。若按8.5%-9%房價漲幅預測，今年鄭州市區房價將達到7500元/平方米以上。

　　南寧市2013年政府工作報告稱，2012年南寧城鎮居民每人平均可支配收入為22561元，增長12.78%，居民消費價格總水準漲幅為2.9%；2013年城鎮居民每人平均可支配收入增長12%，居民消費價格總水準漲幅控制在4%左右。這表明，南寧市今年新建商品住房價格增幅或低於8%。據CRIC數據統計顯示，2012年南寧市商品房成交均價7682元/平方米。按照8%的增幅，今年南寧市房價將達到8300元/平方米。

　　關鍵在於嚴格執行

　　各地規定“房價漲幅低於城鎮居民每人平均可支配收入實際增幅”，但大多數城市並沒有提到明確如何完成該目標的具體措施，以及若完不成任務是否會被問責。

　　業內人士指出，上述目標能否達到，關鍵要看在實際操作中各地政府是否嚴格執行。縱觀部分城市已發佈的調控細則，基本上是重申了“國五條”的內容。

　　萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶表示，萬科主推中小戶型，目標主要針對剛需，投資客比例非常小，調控對公司銷售影響不大。

　　在“國五條”出爐前，房企已經歷了一輪融資潮。僅今年1月，就有17家房地産公司通過海外融資渠道募集約420億元資金，融資規模已超過去年全年內地房企海外融資總額的一半。

　　一些在3月份因各地細則未出而延遲推盤的房企，目前已經開始加快推盤速度，預計4月市場供應量將會有較大幅度增加。廣州一家龍頭房企相關人士向中國證券報記者表示，各地細則出臺對整個房地産的銷售影響不會很大，3月和4月是傳統推盤旺季，從前兩個月的銷量看，一季度銷售量肯定會高過去年。

　　多家券商發佈的報告稱，房企2013年資金鏈的壓力比2012年已明顯好轉，且庫存壓力也因去年的熱銷而減輕，因此可以預計，今年房企下調住宅價格的壓力不大，業績下滑的預期也不大。姚軒傑

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