眉山樓市量價齊跌 房企高贈“擦邊球”難以為繼

　　每經記者 岳琦 四川眉山攝影報道

　　當前，從南到北；從一、二線城市到三、四線城市，“救市”已經成為地産商和政府繞不開的話題。雖然“救市”政策花樣百齣，但卻未能百花齊放。相比備受關注的幾十個一、二線城市，國內更廣泛的救市樣本或許存在於數以百計的三、四線“小城”。一、二線城市羞答答的限購靜悄悄地“開”，三、四線城市則需使出渾身解數，探索屬於自己的“小城”救市路線圖。

　　對於沒有太多支柱産業的四川眉山來説，樓市在經歷了後發的高速發展後，在今年初，危機也不期而至。近期眉山出臺穩增長措施，房地産刺激成為重頭戲，甚至提出了“凡在眉山城區購買商品房的，按60元/平方米給予購房補貼”的政策，一時間引來無數目光。

　　近日，《每日經濟新聞》記者以三、四線城市救市樣本為立足點，實地探訪眉山樓市一線，採訪多位當地業內人士、開發商及國內知名學者，試圖還原眉山救市始末，探尋背後困境與動因，探討三、四線城市房地産發展路徑。

　　“20多萬買三房”、“低至1350元/平方米”、“首付3.5萬買現房”……眉山距離四川省會城市成都僅1小時左右的車程，類似這樣的促銷廣告在當地隨處可見。

　　7月23日，眉山氣溫如往年一樣升高，但各大樓盤的銷售卻不復火熱。《每日經濟新聞》記者獲取的一份眉山市相關部門對2014年上半年經濟運作分析材料顯示，“上半年眉山房地産開發量價齊跌”，眉山城區新開工面積下降近七成，成交商品房套數同比下滑近三成，價格也逐月下降，剛需走弱致使庫存加大，在售剩餘房屋套數達10781套。

　　“全國樓市的疲軟從去年四季度就已經顯現，但眉山相對滯後，今年三四月份開始出現銷量下滑。”領地集團眉山分公司總經理季敏對《每日經濟新聞》記者表示。多位眉山地産業內人士認為，眉山長期偏重剛需産品，激烈競爭催生拼總價高贈送模式，但目前剛需市場受限，高贈送的政策“擦邊球”也將難以為繼。

　　對此，眉山市城鄉規劃局辦公室一位負責人告訴 《每日經濟新聞》記者，“贈送都是違法的，這種行為露頭我們就打。”事實上，今年從7月1日起，新版 《建築工程建築面積計算規範》正式實施，高贈送模式將面臨終結。

　　八成樓盤銷量僅個位數/

　　今年初，杭州房價下降引起的“樓市危機”論似乎正呈現愈演愈烈的態勢，繼此前部分二、三線城市出現樓盤降價促銷後，一線城市的房價也有了鬆動跡象。國家統計局公佈的消息稱，今年2月我國70個大中城市新房價格自2011年2月以來首次出現了同比、環比雙回落。

　　事實上，“降價之火”已經在三、四線城市蔓延。季敏對《每日經濟新聞》記者表示，在經濟形勢不樂觀、樓市不景氣的情況下，眉山同樣無法獨善其身。

　　在成都至眉山高速路出口外不遠，眉山北部新城樓盤鱗次櫛比，巨幅戶外廣告中大多印著“清盤”、“特惠”等字樣。《每日經濟新聞》記者隨機走訪了多個樓盤售樓部發現，新區大多以開盤1年多的樓盤為主，雖剩餘房源不多，但在記者觀察的一段時間裏乏有問津者。

　　季敏認為，目前全國的銷售情況都偏低迷，從一線城市向二、三線城市蔓延。眉山在三四月份的時候也出現了銷量下滑的狀況，這次的樓市調整跟以往的樓市調整有本質區別。過去的調整均因政策調控所致，但此次幾乎完全是市場的自主選擇行為。

　　據眉山房管局公佈的數據顯示，6月份眉山中心城區銷售套數合計799套，僅為5月份銷售套數的58%，創今年到目前為止的新低。此外，今年一季度的成交總量則同比下降27.06%。

　　同時，開發商的推盤節奏也明顯放緩，6月市場新增加預售證1個，新增加房源僅381套，約為5月份新增房源的22%。統計數據顯示，單盤整月一套都沒有賣出的樓盤也為數不少，近八成樓盤銷售量僅個位數。

　　從價格來看，6月份市場所有樓盤均價為4250元/平方米，與今年1月份4451元/平方米的均價相比下跌不少。一位眉山地産商高管則表示，官方統計的均價並不能明顯地體現出降價，再加上眉山樓市高贈送的特點，實際降價幅度與去年相比差距頗大。

　　《每日經濟新聞》記者獲取的上述分析材料顯示，今年上半年，眉山“房地産開發量價齊跌”。房地産開工面積274.2萬平方米，下降31.5%。其中眉山城區房地産新開工面積68.5萬平米，下降67.5%。

　　從銷量來看，上述材料顯示，眉山全市商品房銷售面積180.4萬平米，下降20.7%。其中眉山中心城區商品房銷售79.8萬平方米，下降13.7；成交套數7639套，比去年同期的11000余套少了近4000套。

　　庫存高企“炙烤”開發商/

　　面對市場疲態，低價出售手中庫存，快速回攏資金成為大多數眉山開發商的策略。同時，現階段市場的情況已經讓很多開發商放緩了前進的步伐，將今年主要的任務確立為求穩。

　　高庫存幾乎是不少城市的樓市通病，眉山也不例外。上述官方材料顯示，今年上半年，眉山剛需市場逐漸走弱，房産市場面臨庫存壓力增大。截至6月底，眉山中心城區在售剩餘房屋套數達到10781套。

　　“眉山樓市目前最大的問題是供需嚴重失衡。”一位關注眉山樓市多年的業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，眉山城區每個月去化量是1000多套，而余量達到上萬套，供求比是9：1，開發商日子並不好過。

　　此外，消費者的觀望心理已經成為開發商去庫存的一大障礙。大幅促銷和優惠擴大使得大部分消費者産生了“買漲不買跌”的心理。此外，季敏認為，樓市不景氣，可買可不買的隱性需求，不是那麼急切，觀望情緒較濃。

　　“在四川諸多二級城市中，眉山的市場是供求關係最嚴峻的，也是市場競爭最激烈的。”上述業內人士表示，現在幾乎每個樓盤都在搞促銷，都在做特價房，而前幾年都是消費者排號來買房。

　　據搜房網發佈的分析報告稱，“2013年，眉山城區房地産總銷售面積為160多萬平方米，而供應量超過220萬平方米，加之舊有存量及今年的新增開發量，相關調查機構發佈的數據顯示，今年眉山房地産市場的供應量將超過450萬平方米。”按照近年眉山城區銷售速度推算，450萬平方米的供應量需要3年時間來消化。

　　據多位眉山業內人士透露，目前眉山雖未出現開發商破産事件，但很多中小開發商已經出現明顯的資金鏈緊張現象。搜房網公佈的數據顯示，眉山房地産企業在進行項目施工時，由於資金較為緊張，部分房地産企業拖欠建築企業的工程款增多。2013年，房地産企業拖欠的工程款佔各項應付款的46.5%，比去年同期增長了6.7個百分點。

　　熟悉眉山樓市的業內人士分析認為，眉山兩極分化的市場格局，很可能導致行業格局的改變。房地産行業是一個資金密集型行業，一些規模小、銷量業績不好、資金回籠慢的企業很可能在這一過程中被淘汰。

　　高贈送模式難以為繼/

　　據眉山當地房産雜誌 《眉州樓市》統計，2013年，眉山中心城區正在開發建設的項目達到70余個，加上今年入市的保障性住房，眉山樓市已然進入買方市場。一位進入眉山市場多年的成都開發商高管介紹，眉山地産市場長期存在高贈送的開發模式，一度創造了眉山銷售的“神話”，但如今這種方式也難再撬動買方市場。

　　這迫使每個樓盤都在絞盡腦汁地尋求破局。“兩房變三房”、“買一層送一層”、“超大贈送面積”，類似的廣告語在眉山樓盤宣傳中仍然隱現。

　　拼總價、高贈送幾乎成為眉山樓市的特色。多位眉山業內人士指出，這是一種“很不健康的方式。”增加贈送空間，控制房屋總價，以此吸引主流剛需購房人群，或許一時會贏得市場，但未來卻不可避免地面臨潛在的法律和政策風險。

　　高贈送的方式在2012年被引入眉山，2013年被《眉山日報》、中國之聲《新聞縱橫》等媒體曝光，高達50%的贈送面積廣遭輿論詬病。

　　一位接近眉山房管局的業內人士表示，眉山為了消除開發商贈送標準不一的問題，2013年專門制定了相關規定，將贈送面積標準由20%統一提高至30%。雖然記者在眉山多個售樓部和銷售廣告中都發現了贈送30%左右的情況，但該業內人士的説法並未得到眉山官方的證實。眉山市城鄉規劃局辦公室一位負責人甚至表示，贈送面積就是違法行為。

　　季敏則認為，政府的職能是提供一個公平競爭的市場環境，之前眉山出的一些情況對企業來説不太公平，去年下半年眉山也做了一些調整，出臺了一些政策。

　　事實上，俗稱“偷面積”的購房贈送非産權面積的問題，早在2010年前後就在國內多個一、二線城市遭到官方肅整“叫停”。業內人士指出，剛需消費者往往對價格敏感，而忽視産權及法律風險，高贈送的方式將針對剛需市場的房源總價拉得非常低，吸引了大量剛需消費者。

　　從7月1日起，國內正式實施新版《建築工程建築面積計算規範》，該規範對於贈送面積問題進行詳細規定，基本封殺了高贈送的方式。新規還顯示，在售以及未售但已經報審規劃方案的項目，不在新規的嚴控之內；但首次報審規劃方案或對原已審定規劃方案申請調整，又沒有趕上7月1日前報建的項目就必須按照規定行事。

　　眉山業內人士指出，新規一齣，以後的很多戶型不計價面積會變少，對購房者的吸引力也會大大減弱，在眉山嚴峻的房地産市場形勢下，想要繼續依賴高贈送策略吸引剛需用戶已經難以為繼。