貴陽“城鎮化”樣本調查:房地産造城+産業空心化

　　觀山湖區位於貴陽市中心區西北方向約12公里，是貴陽較早開發的新區。在新區建設過程中，房地産資金曾作為社會資本被政府引進，併為新區建設貢獻不小力量。這也造成土地城鎮化快於人口城鎮化的現象，加之第二産業缺位，進而給當地樓市帶來巨大供給壓力。

　　在推進城鎮化的過程中，貴陽並非房地産“造城”的個案，但其典型意義仍值得探索。專家認為，我國區域發展的差異化決定不同城市實施城鎮化的路徑有所不同，需要用差別化的視角來看待。

　　房企成“造城”主力

　　觀山湖區近幾年的發展頗為迅速，該區管委會提供的數據顯示，2011年上半年，共完成地方級財政收入18.9億元，與2008年的4.3億元相比，增長逾3倍。

　　數據顯示，2011年上半年，在觀山湖區地方級財政收入的構成中，房地産業為10.6億元，建築業為5.7億元，兩者佔比達86.38%，商貿服務業及其他行業佔比13.62%。而在2008年，前兩者所佔比重甚至達90.04%。

　　中國證券報記者驅車環繞觀山湖區，萬科、恒大、中建、綠地等數十家開發商的房地産項目隨處可見。據當地業內人士估算，當前觀山湖區在建的房地産項目有數十個，總投資額達到千億規模。這些項目在拿地、開發、銷售等階段所繳納的各種稅費，無疑是當地財政的重要來源。

　　事實上，在觀山湖區開發建設的過程中，房地産開發商曾發揮過重要作用。公開資料顯示，當地房企中天城投就投資建設了新區的會展中心和國際金融中心項目。此外，該企業還承擔了大量的土地一級開發、保障房建設等工作。

　　一名本地的房企人士將觀山湖區的發展形容為“房地産造城”，他向中國證券報記者介紹，早期進駐新區的開發商中，不少都承擔了道路、學校、車站、醫院等基礎設施建設，部分開發商甚至參建了政府辦公大樓。作為回報，開發商以相對低廉的價格獲取土地，並在房地産開發階段享受一定的稅費減免。2012年，觀山湖區再次出讓大量土地，其中首開控股以15.744億元的總價獨攬龍洞堡三地塊，成為貴陽新一屆“地王”。

　　資金形勢不容樂觀

　　根據貴陽市委、市政府2008年印發的《關於統籌城鄉發展推進城鄉一體化的決定》，到2015年，全市城鎮化率從當時的不足40%達到75%左右。其中，相當於老城區面積(雲陽、南明兩區總面積147.18平方公里)兩倍的觀山湖區，成為發展重點。

　　按照計劃，“十一五”期間，貴陽市要把觀山湖區17平方公里建設成為功能完善、産業發展、品位較高的現代化新城區，總投入近400億元。這幾乎相當於貴陽市2011年財政收入。

　　更嚴峻的問題在於，17平方公里的區域僅相當於整個觀山湖區面積的不到6%。這也意味著，要完成整個區域的開發，需要當地政府長期、持續、大量的資金投入。

　　2011年，貴州省的GDP總量在全國排名第26位。同年，貴陽市財政總收入達到401.3億元，同比增長31.75%，創歷史新高。但這僅相當於成都市同期財政收入的四分之一，上海市財政收入的八分之一。

　　貴州省社會科學院城市經濟研究所所長胡曉登表示，以貴陽市政府的財力，不足以支撐新區開發，必須引進社會資本。相比之下，房地産企業大多具有較強的資金實力，且房地産開發本身就帶有城市改造的性質。因此，從政府的角度，引入房地産企業參與開發就成為順理成章的選擇。

　　對於房地産企業而言，城市擴圍必然帶來人口的分流和聚集，這也意味著大量的住房需求和廣闊的市場空間。因此，2009年以後，外地房企開始大舉進軍貴陽。數據顯示，2009年貴陽市的土地出讓金僅為19.59億元，2011年躍升至114.8億，增幅達486%。

　　“産業空心化”藏隱憂

　　觀山湖區管委會提供的數據顯示，當前觀山湖區的常住人口不足25萬。而僅僅“世紀城”一個項目，就容納近十萬的人口，其餘的大量新房供應難以消化。

　　中國證券報記者調研發現，在觀山湖區，除核心區域的世紀城項目已經售罄外，其餘大部分項目的銷售情況不理想。其中，核心區周邊項目的銷售率僅為50%左右，且入住率低。在更為偏遠的區域，部分項目的銷量甚至只有個位數。

　　上述房地産界人士向中國證券報記者表示，在新區超過300平方公里的面積中，完成核心開發的面積尚不足50平方公里。新區人口主要集中在成熟度較高的區域，而新房供應遠超這個範圍，這種錯位令觀山湖區的房屋出現供大於求的形勢。

　　專家表示，“産業空心化”導致觀山湖區始終無法聚集人流，“新區從開發到現在，一直存在産業空心化的問題，最主要是沒有一家勞動密集型企業，這也導致新區的大部分區域是空城。”

　　為改變房地産“一業獨大”的現狀，近年來觀山湖區提出“三産立區”理念，商貿業、餐飲娛樂業、會展經濟、總部經濟、物流業和金融業等第三産業成為重點扶持對象。觀山湖區管委會提供的資料顯示，到目前為止，除正在建設的國際金融中心、國際會展中心和國際商貿城外，觀山湖區還吸引了30余家大型總部企業入駐。為拉動區域發展，貴陽市不少政府機構也在陸續向新區搬遷。

　　業內人士認為，與發展第三産業相比，勞動力密集型的製造業更容易形成人口聚集效應。如不能引進製造業企業，“産業空心化”的現象將繼續存在。

　　縱觀我國城鎮化發展歷程，因“産業空心化”導致區域發展後繼乏力，乃至區域經濟衰退的案例不少。專家認為，在區域發展的初級階段，主要通過勞動密集型産業帶動，待區域相對成熟後，第三産業才迎來發展契機。

　　就觀山湖區而言，在製造業基礎薄弱時力推第三産業，似乎走入了發展的誤區。專家認為，這不僅影響觀山湖區今後的發展步伐，還可能造成大量房屋無法消化，給當地樓市帶來泡沫風險。以“房地産造城”的方式推進城鎮化，使得土地城鎮化的速度遠遠快於人口和産業城鎮化，從而導致産業空心和人口聚集速度減緩，反過來危及樓市。

　　獨特模式值得探討

　　作為典型的西部城市，在城鎮化過程中，政府的資金需求與企業的市場意識相結合，成就了貴陽獨特的“房地産造城”之路，其借鑒意義值得探討。

　　貴陽地處黔中山原丘陵地帶，地勢不平坦不僅導致市區的可用土地面積不足，也使得城市外擴空間有限。近幾年，隨著省內外人口的涌入，城市密集度急劇提高。

　　根據貴陽市第六次人口普查的數據，截至2011年，貴陽市常住人口432萬人，10年增加60萬人。其中，作為老城區的雲岩區人口密度達到10233人/平方公里，接近上海、北京等一線城市的密度。貴陽市的地理條件和人口聚集趨勢，決定其推進城鎮化迫在眉睫。

　　而作為貴州省支柱性産業的旅遊、礦業、能源等，雖能帶來大量就業，但都具有不可移動性，無法在貴陽實現嫁接。在東部製造業向中西部轉移的過程中，貴州也因交通不便、經濟基礎薄弱等劣勢而缺乏足夠的吸引力。

　　專家表示，貴陽在交通建設、經濟基礎、人口素質、地理環境等方面的劣勢幾乎是西部城市的模板，這不僅意味著西部城市城鎮化潛力巨大，也使得其實施城鎮化的難度，要遠遠高於經濟相對發達的東部城市。在這種條件下，“房地産造城”是政府引入社會資本參與城鎮化進程的有益嘗試，在很大程度上解決了西部城市緊缺的資金問題，並在區域發展中帶來一些就業機會。

　　與此同時，土地財政的透支或危及未來的地方財政，這也可能成為區域可持續發展的障礙。更重要的問題在於，通過産業發展為城鎮化提供支撐已刻不容緩。如何通過有效手段，發揮當地的比較優勢，實現産業轉移和升級，不僅是貴陽更是廣大西部地區城市面臨的共同問題。

　　專家認為，人口、資源、環境的要求使我國城鎮化邁入新階段，其路徑也必然不同於以往的粗放型發展模式。因地制宜探索城鎮化新路徑，既是區域發展提出的最新要求，同時具有一定的現實意義。　

[責任編輯： 雍紫薇]