上海甲級寫字樓租戶格局生變 金融業成第一租客

　　上海甲級寫字樓租戶格局正在發生變化。據第三方機構報告，去年上海甲級寫字樓中金融服務業租賃面積佔比達33.7%，金融服務業已經超越製造業，成為甲級寫字樓市場最大的需求來源。同時，小陸家嘴、南京西路、淮海中路、黃浦江沿岸和虹橋等區域，分別成為金融服務業、時尚業、專業服務業、航運物流業和製造業的聚集地。

　　最大需求來自金融業

　　據房地産服務機構世邦魏理仕昨天發佈的　《2014年上海甲級寫字樓租戶普查報告》，去年金融服務業的租賃面積在上海甲級寫字樓中所佔比重，已從2005年的17.6%大幅上升至33.7%，排名也由十年前的第三升至首位。而製造業企業的租賃面積佔比則由2005年的31.5%下降至去年的22.3%，排名從第一落至第二。

　　金融服務業內部也在發生變化。2005年，銀行、保險、證券和基金四大傳統金融子行業，在金融類租戶所有承租面積中的佔比高達81.6%；去年，該比例已下降為63.0%。同時，P2P網貸、財富管理、衍生品投資、金融資訊服務等新型金融公司不斷涌現，而且P2P和財富管理這一新興群體，已佔到金融服務業承租面積的5.8%。

　　此外，專業服務業、IT通信業和房地産業，佔據甲級寫字樓租賃面積排名三至五位。五大主力行業共佔據上海甲級寫字樓需求的83.2%。

　　內資租戶增長明顯

　　報告顯示，去年，內資企業在上海甲級寫字樓市場的租賃面積佔比達到36.5%，這個數據比2005年的17.6%增長明顯。相應地，外資企業租賃面積則從2005年的82%降低到了去年的63%。

　　值得注意的是，內資租戶歷來的金融“偏科”現象仍在加劇。去年，內資租戶中金融服務業租賃面積貢獻度由2005年的40.4%上升至59.4%，而其他行業均在10%以下。

　　與內資租戶不同，外資租戶中製造業、專業服務業、金融業“三駕馬車”並駕齊驅。其中，所有甲級寫字樓的製造業租戶中，外資面積貢獻比高達91.1%。報告認為，一方面是因為內資企業房産自有率高，另一方面也是因為國內製造業企業附加值偏低，不足以支撐甲級寫字樓租金。

　　行業集聚特徵鮮明

　　經過多年發展，上海甲級寫字樓市場已形成了鮮明的行業集聚特徵。舉例來講，甲級寫字樓內過半金融租戶都匯聚在小陸家嘴1.7平方公里的區域中；　而小陸家嘴區域的租戶行業，也有一半以上為金融服務業。

　　南京西路是浦西規模最大、租金最貴的甲級寫字樓市場，零售業租戶的47.3%位於南京西路，眾多知名服裝和化粧品品牌，都把辦公室設在南京西路沿線。

　　淮海中路則是廣告傳媒、人力資源和管理諮詢等專業服務業企業的“扎堆”之地，這類租戶的面積在淮海中路佔比達到36.6%。虹橋地區因其租金成本優勢，成為不少製造業企業外遷的優先選擇，製造業租戶面積近半。人民廣場區域和北外灘區域，成為航運物流行業的聚集地，特別是北外灘周邊的甲級寫字樓已吸引了超過兩成航運物流租戶入駐。

　　存在供應過剩的風險

　　報告還指出，目前浦東世博、後灘、前灘和浦西徐匯濱江等地，正在進行大規模的甲級寫字樓開發，上海甲級寫字樓版圖將在2015年至2020年間迅速擴張，核心區域外的甲級寫字樓存在供應過剩的風險。

　　不過從長期來看，報告仍看好上海寫字樓需求的增長，特別是金融、專業服務以及與消費、醫療、科技創新、文化創意關聯度高的行業，將成為未來上海寫字樓市場主力。（記者　趙翰露）