廣州庫存量再上高峰 樓市求“穩”讓利是關鍵

　　今年2月，廣州住宅庫存量曾創下自2010年以來的月度新高，當時的未售面積為1996.82萬平方米。而記者在陽光家緣了解到，截至3月16日，廣州住宅未售面積也衝到了1976萬平方米，不僅接近2月高位，同時距離2000萬平方米只有一步之遙。而剛過去的兩會，政府釋放出穩房産的信號。自3月份以來市場成交也開始有所起色。但開發商讓利仍然是拉動銷售的關鍵。有分析認為，樓市往後仍然要求“穩”，讓利仍是最大的支撐。

　　廣州住宅庫存再上高位

　　陽光家緣網最新數據顯示，廣州住宅庫存近期衝上高位。截至3月16日，廣州住宅未售套數為148579套，未售面積為1976萬平方米，離2000萬平方米僅一步之遙。此前廣州高庫存頂峰出現在2月12日，其時廣州住宅未售套數為15.0648萬套，未售面積為1996.82萬平方米，創下2010年以來的月度新高。

　　3月2日-3月8日，廣州商用物業銷售也表現低迷，銷售面積4638平方米，銷售金額8549萬元。辦公物業銷售面積7725平方米，銷售金額1.87億元。商業地産方面，2015年廣州預計將有6個新購物中心開業。第一太平戴維斯數據顯示，6個新項目總體零售面積超過50萬平方米，其中4個位於番禺和南沙，天河商圈新項目天環廣場預計將於2015年底開業，將引入廣州首家蘋果直營店。

　　據不完全統計，3月開始全市28盤有新貨推出。其中番禺有6盤推新位居區域第一，除了番禺，前三的區域還有從化以及南沙，三區域推貨總量佔全市53%。而中心區域已鮮有新盤，推新主要集中在寫字樓和加推單位，天河區兩盤推新為寫字樓。

　　而2015年全年，廣州預計將有147個樓盤推新(包含住宅及商業項目)。其中，全新盤43個，老盤加推104個。而在住宅與商業項目佔比上，洋房佔131個，商業項目僅18個。據合富輝煌市場研究中心監測，預計2015年廣州十區可售貨量(包括余貨和新貨)約有12萬套，比2014年減少了10%以上，仍高於前幾年的平均水準，貨量充足，庫存壓力依然巨大。

　　在2014年，全國商品房銷售7.6萬億元，同比下降6.3%，銷售面積12萬億平方米，同比下降7.6%。全國商品房庫存面積逾6億平方米，去庫存和降價促銷成為樓市主基調。而在2015年，這種現象可能有過之而無不及。

　　成交開始有起色

　　庫存的壓力需要成交去緩和。記者了解到，經歷了春節前後的冷淡，廣州的一手住宅市場在成交上有所起色。

　　據網易房産數據中心數據顯示，2015年2月廣州網簽3388套，同比2014年2月份4481套跌24%；環比2015年1月則減少49.96%。從歷史數據來看，2月廣州成交量創下了近兩年以來的最低水準。

　　進入3月後，情況有所好轉。據網易房産數據中心數據顯示，3月9日至3月15日的一週內，廣州全市網簽1330套，環比3月2日至3月8日一週的1038套上漲28%；成交均價則從上上周14742元/平方米下跌至上周14492元/平方米，環比下跌2%。其中，中心六區環比上升81%至508套，週邊五郊區環比上升9%至822套。

　　十一區中，只有南沙、海珠、番禺和越秀四區成交出現下降。其中，海珠區的下降幅度最大，環比下跌22%至28套。而天河區是十一區中成交上漲幅度最大的區域，環比上漲154%至104套。區域方面，新黃埔區周成交量領跑全市，成交268套，其中君和名城貢獻了144套，也在一定程度上拉高了區域整體均價，黃埔區成交均價達到16443元/平方米。而南沙區則以193套位居第二，成交均價為10475元/平方米。

　　由於受到自貿區政策利好因素的影響，預計未來一段時間，南沙還將繼續成為區域熱銷前列。除了黃埔和南沙之外，從化、番禺兩大成交大戶緊隨其後，分別以170套和163的成交量位居第三和第四位。

　　讓利仍是市場最大支撐

　　記者發現，一手市場成交的起色仍然是建立在價格回調的基礎之上。從數據顯示，上周廣州全市的成交均價為14492元/平方米，相比上上周14742元/平環比下跌2%。其中，中心六區環比跌12%至21965元/平方米；週邊五郊區則環比跌4%至10644元/平方米。

　　從區域上看，除白雲、南沙、增城、海珠和黃埔幾個區域均價環比略有上漲之外，其他區域無一例外呈下跌趨勢，下跌幅度最大為天河區，環比下跌16%。由於上周均價23118元/平方米的南國商苑持續放量，且網簽量環比上漲明顯，佔比較大，從而拉低了區域均價。

　　單盤成交方面，黃埔2盤入圍十大熱銷樓盤榜單，其中君和名城和中海譽城分別以144套和36套的成交量位列第一、第六位。位於天河區的南國商苑以75套的成交位列第二名，花都的自由人花園以57套的成交位列第三位，珠光流溪禦景以50套的成交位列第四位。

　　政策利好樓市仍要求“穩”

　　今年兩會期間政府已經為房地産市場今年的政策指明瞭方向。國務院總理李克強作政府工作報告。在報告中，對於房地産市場的內容頗多。其中“穩定住房消費”、“支援居民自住和改善性住房需求”都被提及。值得關注的是，關於“公積金改革”、“戶籍制度改革”等熱點內容也進行了強調。報告稱要繼續推進公積金改革，同時要用改革的辦法解決城鎮化難點問題，要落實放寬戶口遷移政策。

　　“從近期政府一系列表態，尤其是兩會政府工作報告釋放出信號看出，政府對待房地産市場的態度是“穩”字當頭，保留政策調控空間的同時也保留市場自我修復空間。”世邦魏理仕中國區研究部主管、執行董事陳仲偉分析今年的樓市走勢時認為。

　　陳仲偉指出，房地産市場的問題關鍵還在供需關係的扭曲。“在三、四線高庫存，以及一二線利潤率逐步走低的情形下，房地産的投資以及背後的資本涌入都會恢復到一個高度理性乃至謹慎的態度，非理性供給和投資炒作的水分將持續被擠出。”除卻供給，政府在需求端也有許多操作手段，比如降息、公積金相關政策的放開，都能刺激購房需求，且這部分需求是有效需求，是健康需求。此外，隨著金融利率市場化的快速推進，未來首付比例、貸款利息存在更大的議價空間，能夠為有真實剛需和剛改需求的人提供財務支援，這部分政策紅利將給市場注入很大的動力。

　　有市場人士認為，今年政府對於房地産市場給出的信號都是比較積極的，但在高庫存的壓力下，快速消化仍是王道。“現在很多房企都實行項目制，把大權都放到各自樓盤去，改變了以往總部命令式的策略。快速賣房獲得資金的快速回流肯定會成為主流。”

　　南方日報記者 蔣勁勁