廣州一手樓沒有貿然漲價 二手看樓客增加一成

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　　近日，央行大幅降息引發房地産業內及購房者廣泛關注。記者上週末走訪廣州一二手樓市發現，目前市場反映並不如“9·30”房貸新政時那麼明顯，一手樓市表現平穩，二手樓市看樓客則有一成左右的增加。有專家認為，降息後除了購房者可以省利息，市場信心也會得到提振，廣州樓市將加速回暖，並可能在明年第二季度引發樓價上漲，但也有不少業內人士表示，此次降息的效果難以持續。

　　短期將拉動成交

　　根據記者計算，降息後，對商業房貸客戶來説，五年以上貸款基準利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當於此前利率打了9.4折。對公積金貸款客戶來説，央行將5年期以上個人住房公積金貸款基準利率由此前的4.5%降至4.25%，下降0.25個百分點，降幅不及商貸。

　　按照商業房貸100萬元，基準利率，按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息後，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元。同樣條件下，如果按等額本金還款計算，此前首月還款9625元，每月遞減22.74元。降息後，首月還款降為9291.67元，每月遞減21.35元。

　　對於樓市來説，降息或將帶來明顯的刺激作用。方圓地産首席分析師鄧浩志就認為，降息對於樓市的影響主要有三點：首先，央行降息後對進入市場的資金總量會有影響，會支撐一定的樓市購買力；其次，降息將有力提振市場信心，尤其是降息降準同時出現，會讓買家對後市的判斷産生影響，降低觀望情緒；最後，降息將降低企業和購房者的融資成本，從而促進房地産市場發展。

　　鄧浩志判斷認為：“相信降息後馬上可以看到成交量放大，但考慮到廣州樓市的高庫存壓力，預計價格不會馬上上漲。不過，經過一段時間的庫存消化後，很可能在明年二季度，廣州的樓價又會進入上漲週期。”

　　降息對樓市影響或不如預想之大

　　不過，也有人認為，本次降息對房地産市場並非單純利好。中原研究部就認為，本次降息對樓市的影響或許並未如預想之大。該機構表示，由於央行本次採取的是非對稱降息，降貸款利率而穩存款利率，單純這一操作會壓縮利差，降低銀行利潤空間。因此降息之後，銀行對個人住房抵押貸款的信貸政策或有調整，對房貸的積極性還需審慎觀察。

　　克而瑞研究員楊科偉認為，降息短期內將會提振購房者信心提升樓市成交量，但降息對樓市推動持續期不應過度奢望。“今年以來樓市遲遲走不出調整的‘緊箍咒’就是房貸(包括額度和利率)，即便是‘9·30’房貸新政也沒能調動商業銀行支援居民購房、真正落實優惠利率的積極性。此次降息有助於提升有實際需要的購房者支付能力，特別是對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大的提振。”不過，從以往經驗來看，利率調整對房地産成交的影響多為短期的，無論是剛需還是投資客都不會最終償還20年或者30年貸款，理論上的利息支出並不會影響購房決定。

　　另外，房企融資成本可能不降反升，進一步削弱企業的盈利能力。楊科偉表示，非對稱降息的不利影響可能對房地産開發企業更加明顯。資金成本上升的同時又要保證相當的利潤，銀行對房地産開發企業的貸款利率可能將不降反升。

　　市場表現

　　一手樓未見開發商貿然漲價

　　二手樓客戶到府量增加10%

　　一手樓市大格局未變，房企穩價跑量仍是主流。降息雖能降低買家購房成本，但並未能改變當前一手樓市大格局，一手庫存仍在高位，而需求仍受經濟低迷和限購政策制約。根據記者上週末實地踩盤及中原研究部對廣州一手住宅新開盤的實時監測，降息政策之後的第一個週末，廣州樓市新盤供貨量、價格、去化率等各指標都相對穩定，與降息前差異不大，發展商也並未針對降息開展特別活動，反映目前廣州大部分房企對降息政策也是持理性態度，並未貿然漲價，穩價跑量還是主流。

　　二手樓客戶到府量增加10%

　　降息後，有仲介反映，二手客戶到府量增加，但不如預期。來自中原地産的數據顯示，自“9·30”房貸新政以來，二手樓市改善型客戶的客源量持續增長，高峰期增長高達29.89%，但過了一個月的政策效應期後， 11月份客源量又有明顯回落，反映市場並沒有真正活躍起來。而本次央行降息後，該公司客戶到府量也僅僅只有10%的增長，其中11月第三周週末兩天環比第二周週末兩天，客戶增長也僅有2.5%，中原研究部認為由於限購及市場高庫存的原因，降息政策難以立竿見影促樓市量價回升。■新快報記者 陳齊