後140方限購放鬆時代 超大面積酒店式公寓處境尷尬

　　7月末，杭州主城區限購鬆綁消息正式落地，購買140方及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。當日，一大批市中心豪宅成功“嫁出閨門”，引發市場紛紛吐槽，“白富美”的春天終於來臨。但是，與此同時，有一群特殊的“白富美”——140㎡以上的酒店式公寓項目卻退到了角落。

　　140㎡以上的酒店式公寓佈局以市中心為主，特別是錢江新城、西溪等住宅偏少、區域價格高的板塊較為多見，不限購不限貸的背景曾經是“高富帥”們的掌上明珠，而當下，她們的出路在哪？

　　或停售或僵持或轉型 140㎡以上酒店式公寓陷尷尬

　　曾經，小面積40年産權的房子才被稱為酒店式公寓，而面積大的，都會被賦予“私邸”“行宮”“總裁公館”等豪氣四溢的名稱，因為這兩撥客群差異很大，除去投資自住等功能，願意拿出住宅的價錢來買酒店式公寓的客群，看中的是不限購的大面積，而現在，面積這一優勢已經消失。

　　位於錢江新城的高德置地廣場為其精裝“Icon私邸”公寓蓄客已經大半年，原本打算近期開盤也一推再推，甚至傳出不推的消息。據了解，其“Icon私邸”面積210㎡、300㎡，預計均價40000-60000元/㎡，精裝修標準約為10000元/㎡。

　　而錢江西溪和景目前推出的是170方以上的商務公館，據透明售房網上的數據顯示，拿到預售證的150㎡以上戶型房源有 64套，其中出售33套，不過近月暫無成交。

　　堅持與住宅保持價差 不限貸仍是殺手锏

　　從市面上來看，酒店式公寓的面積段集中在40-70㎡之間，“酒店式公寓可住可商業，面積小總價也不高，比較有市場。”雙贏機構總經理章惠芳表示，“限購雖然放鬆，但是限貸並沒有，面積大的酒店式公寓至少在限貸方面還存在著一定優勢。”

　　主城區140㎡限購放鬆之後，很多人買住宅，往往面臨著無款可貸的窘境，但是面對商業住宅“無止境”的5成貸款，還是令很多人動心。“再買一套住宅，我就要付全款，一下子拿出那麼多現金還是有壓力。”某商業地産現場購房者馮女士表示，“商業貸款雖然利率高一點，也要求10年內還清，但是畢竟有個緩和，而且總價比同面積的住宅低不少。”

　　綠城西溪誠園二期明禮苑有135-163㎡酒店式公寓，300多萬/套，均價在23000元/㎡左右，比住宅均價每平米低萬元左右。“一般情況下，通過價格差來達到和住宅的差異性。”章惠芳在接受採訪時表示，“比如，城市之星之前有一棟樓的大戶型酒店式公寓，産品和住宅一模一樣，但是售價會打個八折。同樣的産品肯定有一個價值差，酒店式公寓存在一定的優勢。”

　　商用和住宅功能區分 酒店式公寓與住宅非同類客群

　　“酒店式公寓和住宅根本就是兩種不同的産品，功能也不同。前者主要是以租賃投資為主，而140方以上的住宅還是以改善型的居家為主。”漢嘉地産機構副總裁高賢林表示，“酒店式公寓40年産權，水電商用，又沒有煤氣，但是可以統一管理，總體來説是個投資品，是用來租賃的。”

　　他舉了高德置地廣場“Icon私邸”的例子，他認為，買這樣的項目，都是城市核心區的高端人群，買的是一種生活方式，享受入室服務，底下又配套齊全，像住酒店，但卻又是自己的家。“現在，EAC的酒店式公寓也有很多人喜歡，理論上適宜長期異地居住的人。”

　　“很多人確實是把酒店式公寓當做投資品，但是市中心單價很高面積又大的産品定位原本就有問題，雖然酒店式公寓的租售比比住宅高，但是杭州的租金回報率卻不一定能夠收得回。” 杭州贏商機構有限公司總經理方芳認為，在豪宅區域做一個豪宅戶型的酒店式公寓的做法值得商榷。

　　不過，該賣得還在賣，融創?杭州印項目行銷副總彭振石曾經如此介紹杭州印的66套大戶型酒店式公寓：“面積都是在200㎡的樣子，它們是臨江觀景面最好的，270°看江景，我們希望它們能夠成為浙江人的私人行宮。”大面積酒店式公寓市場確實存在，下一步如何應對大面積住宅的挑戰，拭目以待。（新華房産調查記者 蘇萍）