上海黃金商鋪空置 仍有天量商業地産將入市

　　記者 張仲超

　　一線品牌整體撤離外灘、淮海路門店空關近半年、社區商鋪不賣百貨，上海商業地産市場正在經歷一場動蕩。日前，一項針對上海黃浦、浦東、徐匯等多個商圈的調查顯示，面對高企的租金壓力以及網路電商的持續衝擊，傳統的百貨業正在從上海各類商業項目中大舉撤離，租金水準也有了明顯下滑。

　　華燈初上，黃浦江兩岸的霓虹燈絢爛多彩。透過巨大的落地玻璃，已經看不到雨果博斯、杜嘉班納、喬治·阿瑪尼、百達翡麗、寶詩龍等眾多一線品牌。

　　2009年，因銷量每況愈下，雨果博斯成為最早離開外灘的奢侈品牌。2012年，杜嘉班納搬離了外灘6號。曾在“外灘3號”經營10年之久的喬治·阿瑪尼也于2013年初關店，空蕩的櫥窗幾乎讓人忘記了它當年風光入駐的情景。隨後，外灘18號陸續失去了百達翡麗與寶詩龍。

　　取代這些一線品牌的是酒吧、辦公樓、飯店。如今，外灘6號只有一樓有兩家品牌服飾店，二樓到四樓全部被飯店佔據，外灘3號則關門了，隔著櫥窗可以看到裏面一片狼藉，外灘18號也只有卡地亞等一兩個名牌，大部分的顧客都在中廳享受著下午茶。

　　而在淮海中路從成都北路走到東湖路一公里左右的街道，曾有100多家比鄰的沿街商鋪，盛極一時。不過，半年前關店潮襲擊淮海路，二十多家店舖轉讓。

　　目前，在淮海路上，十多家店舖或是大門緊鎖，或是貼上招商廣告，從店舖的裝潢來看，這些店舖原本以服飾、百貨為主，比如著名的國有品牌雙妹、海瀾之家、達芙妮等。

　　淮海路上最著名的購物中心要數淮海中路527號了，這裡正在裝修。歷經華亭伊士丹和萬得城電器兩輪敗走後，近日新業主陽光新業接手。陽光新業透露，未來的527號將主打體驗式購物中心，預計今年聖誕亮相，幾乎一半的區域用於餐飲。淮海路正在探索傳統的百貨模式以外的轉型，增加餐飲、電影等體驗式消費，或者引入全球旗艦店等新型業態。

　　同樣正在進行轉變的還有南京路步行街，目標是體驗式消費。

　　關於淮海路百貨凋零的原因，眾説紛紜，有人説是淮海路租金太高，但據第一太平戴維斯統計，目前淮海路街鋪平均租金在每天每平方米35-65元，近些年變化不大，甚至比南京東路、徐家匯還略遜一籌。也有人説，是百貨業的衰落，淮海路的品牌受到區域商業、電商的衝擊相當明顯，很多品牌銷售額逐年下滑。

　　而與百貨“凋零”和黃金商鋪空置相對應的，卻是商業項目還在源源不斷入市。數據顯示，上海在2016年底前開業的項目總量預計會超過330萬平方米。從歷史供應數據來看，2000年至2013年，上海的年均零售物業供應量為325671平方米；而2014年至2016年，年均零售物業供應量將為1122876平方米，是此前年份的3.4倍。

　　“將商鋪改成飯店確實可以提高人氣，但是飯店的面積要求大，租金承載能力低，百貨仍是商業地産最喜歡的經營內容。”國內一家大型購物中心運營方透露，作為純商業地産運營商，不會將百貨商戶全部清理，但要根據定位做一些梳理，引進一些能夠與電商形成互補的品牌。

　　當然，體驗式消費同樣存在重復的問題，並且很難改變淮海路、南京路等中心區域商業頹勢。“現在還有人從寶山跑去徐家匯購物嗎？實際上，徐家匯是社區商業的概念。我們應該重新規劃上海的商業佈局，建立國際化的商業格局。”上海市流通經濟研究所常務副所長汪亮表示，從國際大都市的商業格局來看，商業分為國際商圈和社區商圈兩部分，現在國內大都市面臨的主要問題就是國際商圈定位不明晰，國際商圈應該主要接待國際消費者，這些人到上海來購物，要買當地的名特優産品，民族的才是國際的。

　　不過，民族品牌難以承擔高租金，佰草集、海瀾之家等搬離淮海路就是一個很好的例子。“大部分商業地産運營者做的是商鋪出租的業務，商鋪租金年年漲，能夠承載租金的只有高附加值的服飾品牌，而這些商戶受到電商衝擊很大，關了開，開了關，商業項目定位不明。所以，市級商業項目應該重經營，避免商鋪層層轉租，從全國引入名特優的産品，培植一批中國的好品牌，通過銷售獲得利潤，而不是簡單地依賴租金過日子。”