深圳：私房確權困難重重 開放股權阻力巨大

　　2013年10月，深圳正式發佈實施《關於推進股份合作公司試點改革的指導意見》（以下簡稱《意見》）和《關於加強股份合作公司資金資産資源管理的意見（試行）》，提出從多元經營、完善監管、政社分開、加大扶持和股權改革五大方面，推動社區股份公司轉型發展。

　　時隔《意見》出臺半年後，南方日報記者調查採訪發現，儘管部分股份公司已轉型初見成效，但在一些試點社區，扶持政策仍落在紙面，重點改革事項面臨不小的阻力。而固守傳統理念，引入人才難等問題，延緩了社區經濟轉型進程。

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　　多元經營

　　《意見》提出，支援股份合作公司根據自身情況和特點，發展現代服務業、文化創意産業和特色産業。積極探索多業融合、內外並舉的發展路徑，鼓勵具備條件的股份合作公司立足深圳，多途徑拓展發展空間，參資入股大型基礎設施項目和戰略性新興産業項目。

　　調查原有出租經濟出現“升級版”

　　鵬城社區是大鵬新區轉型發展的試點社區。早在2009年，鵬城社區就在政府的牽線下，嘗試為大亞灣核電站提供宿舍配套及相關物業管理服務。目前，鵬城社區提出要打造影視基地，而溪涌社區的玫瑰海岸婚慶産業基地、較場尾的民宿旅遊業等成為大鵬新區社會經濟的亮點。

　　記者調查發現，一些社區經濟的亮點，某種程度上是以往出租經濟的“升級版”，如鵬城社區打造影視基地，主要還是要依靠引進專業機構對舊工業區進行改造；溪涌社區的玫瑰海岸婚慶産業基地也是社區將地租給相關的公司來經營，可能會有部分崗位提供給居民，但具體的運營、管理主要還是依靠專業公司或機構。記者獲悉，正在進行改造的沙魚涌，未來主要經營模式也是由專業的機構進行統租，居民主要還是扮演“包租公”的角色。

　　“社區沒有人才和技術的優勢，加上觀念上的束縛，要搞實業等多元化經營，真的不容易。”有關人士表示，社區擁有的就是資源優勢，沒有必要一定要拿短處和別人拼。只要能將原有的租賃業提升，引進高端優勢企業，租金也會上去，就可以提高單位産出，“這或許是社區經濟轉型升級的最為現實的途徑”。

　　作為大鵬新區的改革試點社區，鵬城社區有意成立旅遊開發公司，整合社區區域內的較場尾民宿，而目前正在進行的較場尾改造也為民宿業發展創造更好的環境，業內人士表示，鵬城社區的這一嘗試很值得關注。

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　　盤活土地

　　《意見》提出，深圳堅持尊重歷史、公平合理、區別對待的原則，分步分類明晰原農村土地房屋産權，切實保障集體股份經濟組織和原村民的合法權益。選擇社區開展試點，探索土地房屋明晰産權，以及通過城市更新、土地整備等二次開發明晰産權的路徑。深圳鼓勵引導股份合作公司將符合規劃的合法工業用地和尚未完善徵（轉）地補償手續的工業用地，通過政府指定的公開交易平臺，以掛牌方式進入市場。

　　調查村民收租為生不想拿房産證

　　和深圳的大部分社區股份公司一樣，寶安區福永街道鳳凰社區過去採取的也是“以地建廠，以房收租”的發展模式，長遠來看難以為繼。2013年1月中旬，深圳市政府出臺《優化資源配置促進産業轉型升級“1+6”文件》，首次提到原農村集體經濟組織繼受單位，實際佔用的符合城市規劃的産業用地，可申請以掛牌方式公開出（轉）讓土地使用權。

　　鳳凰社區聽聞消息後，主動找到市裏並召開170多家股東代表參加大會，對A217-0315地塊的去留進行商討和表決。2013年12月20日，在深圳社區股份公司轉型發展意見出臺兩個月後，A217-0315地塊正式掛牌上市，從事4G以及精密儀器的研發的方格精密器件有限有限公司以1.16億元底價競得，開啟了原農村集體用地成功上市的先河。該社區股份公司董事長文永昌表示，之前村裏都是單一的出租經濟，利用率不高，入股方格公司後，可以實現社區資源的資本化，推動社區發展轉型。

　　繼“農地入市”破冰之後，當前，旨在明晰原農村土地房屋産權的新一輪改革正在龍崗、寶安和南山等區試點。記者在多個社區採訪發現，相比于集體工業用地上市，部分原村民對於房屋確權的意願並不高。“不少人跟我一樣，沒有確權的動力，我們就是靠收租生活，根本不想拿房産證，也沒想過將房屋拿到市場上賺錢。”一位試點社區村民告訴記者。

　　深圳市查違辦相關負責人在接受南方日報記者採訪時稱，歷史違法建築的處理是一個相當複雜的過程，政府方面也做好了打持久戰的準備，“試點就是為了發現問題，為後續大範圍的處理提供參考”。

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　　政社分開

　　《意見》提出，股份合作公司要逐步回歸經濟組織的職能定位，在政府的部署和指導下，逐步分離市政基礎設施、環衛、人口管理、治安、計劃生育、消防安全、維穩綜治等社會管理服務職能。《意見》提出，政府各相關部門和各區要根據實際情況，分類分步採取措施，進一步減輕股份合作公司負擔，幫助股份合作公司實現可持續發展。

　　調查各區相繼出臺社區減負政策

　　大磡社區位於南山區西麗街道，地理位置的偏僻、交通不便，社區經濟發展一直比較落後。由於轄區土地絕大部分處在生態紅線內，廠房建設受到限制、招商引資比較困難。

　　今年，南山區把股份合作公司改革納入到政府的主要工作，並確定了5家股份公司作為改革試點，幫助股份公司實現由租賃型向投資性、管理型現代化企業轉變。為此，南山區專門修改完善了《南山區同富裕工程項目資金管理和使用暫行辦法》，提出對欠發達地區進行扶持，幫助改善轄區供水、供電，並在修繕道路等基礎設施建設項目中予以資金補貼。

　　南山區委書記李小甘表示，大磡發展將分三步走：第一步完善基礎設施，先修好路，改造好水、電，建設好停車場，使社區環境提升，讓老百姓日子過得好一點，這樣相應租金也會上升。第二步，對村裏的鐵皮房進行綜合整治，改造成標準化、漂亮的産業園，整治後由區裏職能部門協助引進無污染的高端企業入駐。第三步整村全面規劃，全面建設。

　　據記者調查了解，截至目前，深圳各區為股份公司減負的舉措均已出爐，而政策何時能夠落地，扶持的資金能否真正解決問題，這是不少股份公司關心的問題。原特區外一家社區股份公司的負責人告訴記者，當前，幾乎每一個社區股份公司都分擔了或多或少的政府職能，政府扶持最重要的是選好點，儘快將政策落實，為窮社區發展經濟卸包袱。

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　　股權改革

　　《意見》提出，要完善股份合作公司法人治理結構，探索建立職業經理人制度，逐步實現所有權與經營權分離。股權改革包括三項內容：一是探索適度降低集體股比例，二是探索股權內部合法流轉，三是探索股權主體多元化。

　　調查沒有一個社區同意開放股權

　　龍崗區國資辦集體科相關負責人在接受採訪時稱，龍崗根據深圳市的部署，將坂田街道的崗頭社區作為股權改革試點，同時又將坂田街道的坂田集團選為區的試點，“這個點屬於龍崗區的自選動作。由於目前社區正在進行換屆選舉，改革試點工作要到5月底才會真正啟動”。

　　“2004年城市化之後，社區股份合作公司的股權改革基本上沒有什麼大動作，而且股權固化，‘生不增，死不減’。”上述負責人表示，在減持集體股方面，減持的股權除讓度給老股東之外，也有一些新股東，這些新股東主要是近十年來社區居民新出生的孩子及居民娶的配偶；在股權內部流轉方面，股權如何贈予、繼承，如何制定新股民的條件、股權的定價等，以前都不知道如何操作，此次試點改革需要探索具體的操作細則。

　　“領導想將步子邁得更大一點，曾想嘗試推動社區股權向外部開放。”當談及股權主體多元化方面，龍崗區有關人士表示，去年《意見》出臺後，龍崗區相關部門走訪了區內眾多社區，“但沒有一個社區同意對外開放股權”。

　　儘管如此，龍崗區還是有意將“其他投資者”和“技術管理人才”納入到社區股份合作公司增資擴股的對象，“想引導試點社區去做這方面的嘗試，但估計難度很大”。

　　樣本

　　寶安懷德社區

　　規劃師進社區指導轉型

　　位於107國道附近懷德社區內的懷德廣場，是深圳大空港片區在建的最大城市綜合體項目，總投資10億元。據悉，該項目的開發商並不是品牌地産商，而是懷德社區100%集體投資建設。

　　為推動社區股份公司轉型升級，深圳啟動“規劃師進社區”活動，來指導社區股份公司開展項目規劃和社區規劃的編制，吳華慶成為市規劃國土委駐懷德社區的規劃師聯絡人。

　　懷德廣場是懷德社區股份公司産業轉型的一種新嘗試，通過主動對接城市區域規劃，組建自己的房地産開發公司，盤活社區股份公司自有用地，懷德社區股份公司以土地資源換取了公司未來滾動開發的資金需求。

　　除了房地産開發，懷德社區股份公司還成立投資公司、文化企業，通過外聘職業經理人進行專業化的管理，大大增加了股份公司收入。目前，懷德社區經濟增長方式得到根本轉變，社區年分紅達到每人8萬元，並且以每年5000元的速度遞增。

　　龍崗荷坳社區

　　“社區+國企”助力轉型

　　位於龍崗區荷坳社區的大運軟體小鎮佔地14萬平方米，過去是荷坳社區紅荷股份合作公司集體物業上的蓮塘尾舊工業區。社區股份公司把集體物業統租給國企産業投資公司，通過“社區+國企”的合作模式，使得過去傳統的舊工業區轉型成為産業高端、配套齊全、充滿中式小鎮風情的國家級軟體園區。

　　撰文：南方日報記者 鳳飛偉 崔潔 丁侃 楊磊

　　策劃/統籌：楊磊