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降價樓盤遭瘋搶 杭州房價存15%-20% 降價空間

2014-02-25 09:32 來源:證券日報 字號:       轉發 列印

  有分析人士認為,杭州去年土地出讓現牛市,今年樓市新增貨值約3000億元,大型房企大量涌入倒逼本地開發商率先加快週轉速度,主動降價跑量回籠資金,以免被套

  ■本報記者 王麗新 黃華鎮

  杭州降價樓盤遭搶了。昨日,《證券日報》記者走訪杭州多個降價項目後獲悉,目前德信·北海公園附近多個項目銷售均價接近1.6萬元/平方米,實際降價幅度接近3000元/平方米,並非市場傳言一夜瘋降6000元/平方米。

  杭州雙贏置業機構總經理章惠芳向《證券日報》記者表示,在限購大勢下,市場有效需求有限。鋻於此,除了杭州去年土地供應量大增,導致杭州樓市庫存居高不下外,大型房企近兩年大量涌入,加快了推盤節奏,也刺激了本地開發商率先降價。

  事實上,萬科、龍湖等大型標桿房企開發經驗成熟,項目週轉週期普遍在一年以下,這在一定程度上刺激了以往開始週期較長的本地房企向高週轉轉型,因此不得不降價爭搶市場份額,以此加快資金回籠,進而再度拿地擴張,在強者恒強的2:8定律下,還能佔有一定的市場份額。

  降價樓盤遭瘋搶

  2月24日,《證券日報》記者在大雨中實地探訪了德信·北海公園等多個降價項目。記者在現場發現,儘管天下著大雨,但來德信·北海公園項目看房的購房者卻並不少。不過,在售樓處並未發現鬧事的老業主,也並沒有老業主砸售樓處,只是拉了橫幅,比較理性。

  德信·北海公園售樓處某銷售人員向記者表示,此次推出的降價房源總計170套,兩天內已經成交了150多套,成交均價在1.5萬元/平方米—1.6萬元/平方米之間,而剩餘的10多套都是非常差的戶型,屬於客戶不認可的房源。

  而與德信·北海公園一街之隔的方正禦星目前開盤均價約為1.6萬元/平方米。有消息人士向記者透露,實際上這一開盤定價要比該開發商定價預期低了2000元/平方米左右,顯然其調價方式比較低調,以低開方式求高走。

  “實際上,這個樓盤降價是因為其原銷售價格定的比較高,去庫存化速度非常慢,原銷售定價最高要達到2.1萬元/平方米左右,即使起價也要超過1.7萬元/平方米。”有消息人士向本報記者透露,而且剩餘的170套房源是該盤的尾盤,開發商降價也是為了快速清盤,結算資金。

  值得注意的是,《證券日報》記者在探訪天鴻·香榭裏樓盤時看到,售樓處門口站著兩大排保安,有的還撐著傘,門外還停著一輛警車。同時,記者發現,該售樓處沙盤已經被砸了。此外,售樓處有幾十個統一著白色印有紅色漢字T恤的老業主在鬧事,T恤上印著“香榭裏 欺詐銷售 我要退房”等字樣。有老業主告訴記者,該樓盤周邊有高壓線等各種問題,存在欺詐銷售行為,要求退房。

  “這次參與優惠活動的房源總計200多套,目前在排號過程中,交2萬元可以抵購房款5萬元。”天鴻·香榭裏售樓處某銷售人員向《證券日報》記者透露,項目一期銷售均價約為1.7萬元/平方米,而二期參與活動的房源銷售均價約為1.4萬元/平方米,直降了3000元/平方米。

  值得一提的是,該銷售人員向記者透露,“現在我們的登記客戶已經超過實際推出房源的套數,您要是想買,得快點登記了,以免選不到房。”

  “開發商一試探市場,購房者馬上蜂擁搶房。”有業內分析人士向記者直言,這意味著杭州樓市崩盤之説尚缺乏説服力,不過後市如何還有待觀察。

  庫存居高不下

  事實上,美聯物業全國研究中心認為,此次杭州降價樓盤周遍供應量較大,採用價格手段是最直接拉動需求的做法。

  有機構發佈的報告顯示,2013年10個典型城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌)土地出讓金收入為8846.3億元,與2012年4397.7億元的土地出讓金收入相比,漲幅超過1倍。

  該報告顯示,從歷年情況看,2013年土地出讓金收入創了新高,即使與2010年土地成交高峰年相比,增幅也達到10.1%。對此,有分析人士認為,土地出讓金收入驟增,將大量增加2014年上述城市的入市貨值。屆時,房價或將鬆動。

  無獨有偶,另一研究機構稱,2013年杭州市場總貨值量為3000億元,當年銷售1599億元,真實去化率約為50%,屬於普通水準。此外,杭州2013年土地出讓1300億元,將在未來形成大約3000億元的新增庫存貨值。鋻於此,加上2013年未消化的庫存,杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見一斑。

  “開發商主動降價,意味著其已經意識到風險。”上述機構分析人士如是稱。

  不過,章惠芳向《證券日報》記者表示,“杭州有些樓盤確實下調了銷售價格,但沒有達到一夜瘋狂直降6000元/平方米的程度。降價樓盤實際降價幅度約為15%-20%,即每平方米下降1500元-3000元。”

  對此,上述機構分析人士也認為,雖有開發商主動下調房價,但整個樓市直接進入斷崖式下跌的概率非常小。

  標桿房企涌入逼杭房企降價

  值得注意的是,章惠芳認為,杭州此次部分樓盤降價與2008年、2012年年初出現的降價現象有所不同。2008年和2012年年初時,房企資金鏈緊繃,很多大型開發商率先降價,進而引發降價潮。

  而在此輪降價中,杭州本地房企率先主動下調價格,下調幅度一般控制在15%-20%。此外,萬科、中海、龍湖等房企實際上也在低調地調整銷售定價,新一期入市房源或者純新盤的銷售定價實際已經比預期定價低,一般每平方米要低1000元-2000元。

  章惠芳稱,相較于杭州本地房企下調房價的舉動,大型標桿房企調價操作一直比較靈活,緊跟市場,其一般通過蓄客量來調整銷售定價,即以“量”定價,銷售手段較為靈活,能夠抓住樓市窗口期,即便降價也比較低調。

  章惠芳表示,此次有“馬年第一降”之稱的德信·北海公園的開發商即為杭州本地房企。2月19日,德信置業以總價17.5億元競得2號城東艮山西路沿線宅地,折合樓面地價12440元/平方米。兩天后,德信調整德信·北海公園最後棟樓的銷售價格,可見其是為了再度擴張而進行的調價清盤舉措,實際上並不能代表杭州整個樓市未來走向。

  不過,章惠芳也稱,預計2014年杭州樓市板塊分化現象將比較明顯,在新盤較為集中且供大於求的區域裏,有些樓盤已經調低或者正在醞釀下調銷售定價計劃,畢竟市場預期已經開始轉變,但在杭州中心區域,房價大幅下降可能性並不高。

  中原地産首席分析師張大偉表示,杭州等二線城市項目開始調整價格,這預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈。在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性越來越大,特別是庫存嚴重的城市,人口新增放緩的城市,都有可能在最近再次出現降價。

  而美聯物業全國研究中心則認為,2014年樓市將出現兩極分化:豪宅與普通住宅的價格將進一步拉大;四大一線城市與三、四線城市的樓價價差進一步拉大。總體而言,2014年呈現出來的格局將呈現出“弱市開局-年中走強-年末弱市”的趨勢。

[責任編輯: 楊麗]

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