商品房庫存兩年增54%： 高層喊話“去庫存”

　　21世紀經濟報道

　　11月10日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議，提出要化解房地産庫存，促進房地産持續健康發展。

　　決策層有關房地産的態度或從國家統計局公佈的最新房地産數據中尋得端倪。

　　11月11日，國家統計局公佈今年1-10月房地産數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。

　　而在5個月前，根據國家統計局發佈的截至5月末的數據，商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，彼時是自本輪房地産市場低迷以來，商品房待售面積首現減少。

　　也就是説，樓市庫存規模再一次擴大。

　　商品房庫存創新高

　　查看公開資料，習近平有關房地産的上一次公開表態可追溯到兩年前，2013年10月9日，習近平在主持“加快推進住房保障體系和供應體系建設”的第十次集體學習中，提到“要千方百計增加住房供應”。

　　兩年後，決策層有關住房問題的表態從“千方百計增加住房供應”轉為“化解房地産庫存”。21世紀經濟報道記者查看國家統計局的數據亦發現，房地産投資數據的下滑以及高庫存等數據或是重要因素。

　　根據國家統計局公佈的數據，截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，創歷史新高。

　　截至2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，也就是説，兩年以來，全國待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%，按照單套60平米計算，增加了400萬套住房。

　　房地産庫存的持續高位也直接影響到了房地産投資數據，根據國家統計局數據，1-10月，全國房地産開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點，創歷史新低。

　　而在2013年，全國房地産開發投資基本保持在20%左右的速度。

　　和2%的房地産投資增速相比，前10月，全國固定資産投資(不含農戶)447425億元，同比名義增長10.2%。

　　“毋庸置疑，房地産開發投資增速的大幅回落已經很大程度上影響到了GDP和經濟增長，從宏觀經濟局勢出發，地産的高庫存問題亟需破解。”中國房地産學會副會長陳國強如是告訴21世紀經濟報道記者。

　　業界期待去庫存新政

　　2014年9月份以來，穩地産的新政也頻頻出臺。然而，新政疊加1年多，樓市的後續走勢仍存隱憂。

　　國家統計局數據顯示，1-10月份，商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。

　　單月來看，商品房銷售增速放緩甚至回落，10月，全國商品房銷售面積為11990萬平方米，環比9月份的13233萬平方米下降1000多萬平方米。

　　談及銷售下滑的原因，國家統計局投資司高級統計師李皎介紹，一是非重點城市商品房銷售增速回落。前10月，非重點城市商品房銷售面積增速比1-9月份回落0.4個百分點，拉動全國銷售整體下行;而重點城市商品房銷售面積增速與1-9月份持平，是市場穩定器。二是大戶型住宅銷售增速回落幅度較大。1-10月份，144平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比1-9月份回落1.2個百分點;而90平方米及以下小戶型和90-144平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落0.4個和0.1個百分點。三是基數影響。

　　與銷售放緩直接對應的則是樓市庫存一反5個月前的減少，轉為增加。

　　“中央財經領導小組會議明確了房地産去庫存的方向，後續新一輪的去庫存的寬鬆政策也將次第出臺。”易居研究院總監嚴躍進預期。

　　11月11日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議提出通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費，這無疑也是未來去庫存的樓市政策的一大方向。

　　嚴躍進亦提醒，戶籍制度改革和購房相結合的政策還存在錯位問題，當前樓市庫存較大、投資下滑嚴重的廣大的三四線乃至縣級市，根本不存在太多的落戶問題，戶籍制度對推動住房消費的效果有限，相比之下，大中城市戶籍吸引度較大，戶籍制度對推動市場成交效果明顯。

　　在嚴躍進看來，戶籍制度改革帶動住房消費的一個重要方向即是推動農民工購房，新型城鎮化的一大目標即是努力實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶。