網曝鏈家速銷協議“陷阱” “速銷房”真的能速銷嗎

　　人民網北京11月11日電（徐倩）一波未平，一波又起。

　　“威脅客戶事件”的余波還未完全散去，昨日，鏈家又攤上了一樁麻煩事。

　　網上曝出自稱為鏈家的客戶小胡（化名）稱，父母在鏈家掛牌賣二手房，參考市場價180萬，準備掛牌185萬元。鏈家業務員聲稱，“保證幫你190萬元賣掉，簽獨家協議，一個月賣不掉賠1000元”。在簽訂協議後，鏈家業務員又稱“代理合同在幫你多賣10萬，簽200萬元，如果成交，多的10萬我們一人一半”。但是，之後看房不斷卻賣不出去，期間，小胡的父母也不準介入價格商談。由於房子賣不出去，小胡的父母后來通過熟人得知鏈家對外作價210萬而買家認為價格太高。

　　今日上午，記者聯繫了上海鏈家的相關負責人，其表示是個別經紀人的行為，而鏈家目前也在進行多方搜尋，希望能聯繫上這位網友，看看具體是哪家門店，哪位經紀人，因為鏈家對於這種行為是堅決抵制的。

　　事實上，上述自稱鏈家的業務員口中所指的“獨家協議”，其實是鏈家在二手房買賣中的“速銷房”委託協議。“速銷委託”是在指定期限內由鏈家獨家代表房屋産權人從事有關銷售活動，併為代理銷售的房屋提供保潔、維護、推廣、銷售等一系列服務，鏈家經紀人應在委託人授權範圍內行事，並對委託人忠實誠信，保護委託人個人資訊安全。

　　那麼，鏈家為什麼會做速銷房？在速銷房協議中經紀人的許可權在哪？速銷房真的能速銷嗎？

　　獨家委託抬高區域房價？

　　在鏈家內部人士提供的資料中，速銷房有幾個特點，一是鏈家有專門的系統限制其他經紀人聯繫業主，也就是説只有速銷方能與業主單線聯繫；二是鏈家承諾速銷房為首推房源、全員推廣；三是在價格方面，鏈家保證“以業主心儀的合理價格賣出，獨家房源避免客戶通過多家仲介帶看，造成重復試探價格，頻繁議價”。

　　而上述小胡父母所遇到的核心問題就是“經紀人抬高房價而導致房源滯銷”，經紀人以高價為誘餌讓業主以高於市場的價格簽訂委託合同，從而從中謀取私利。

　　易居研究智庫研究員嚴躍進認為，這種獨家委託協議性質是仲介壟斷房源，對房東來講，經紀人抬高價格滿足了房東心理預期，但是房東也因此要承擔因為抬高價格而導致房子賣不出去的結果，而且一旦簽訂了速銷房合同，房東也不能再其他仲介同時掛牌相當於減少了房源的銷售渠道。另一方面對買家來講，或者以高價入手，或者錯失心儀的房源。從客觀影響上，如果這種抬高價格的市場行為普遍發生，也會拉高整個區域的房價。

　　但是，鏈家認為從經紀人個人收益和風險角度來講並不會蓄意抬高售價。因為速銷房的核心是速銷，這樣經紀人才能在約定時間成交而獲得佣金。比如，一套市場價190萬的房子，按2%的佣金比例成交，經紀人能獲得3.8萬的業績；190萬是他非常輕鬆能賣出的價格。如果他誘導業主抬高房價，即使抬高20萬元房價至210萬，業績只增長了4000元，而按照分傭提成比例到他手上的收益增長是很少的，而房價上漲20萬對他來講銷售難度上升了好幾倍，一旦到期賣不出去，他既要面臨業績為0的風險同時還要面臨賠付金額的70%的風險。

　　但是，嚴躍進認為，如果是優質房源的話，因為房源此時是鏈家獨家代理，不排除經紀人還是會“鋌而走險”。

　　速銷房真的速銷嗎？

　　鏈家內部人士提供的資料顯示 ，鏈家一般和業主簽訂的時間是3個月左右內售出，如果在約定時間內賣不出去的話鏈家會向客戶賠償速銷保證金，從這個角度來講，鏈家獲得獨家房源的同時也承擔了相應的賣房壓力。

　　鏈家表示，速銷房在60天內賣出的速銷房有7756套，佔速銷房銷售總量的85%。鏈家表示，在速銷房協約簽訂後，會在24小時內上鏈家網、安居客、搜房網、新浪網重點網站房源展示，而且對業務員也有要求，比如1個月內至少8組帶看，每週至少組織1輪以上集中銷售等。

　　雖然鏈家表示速銷房速銷，但是對於房東的意願，記者聯繫到了正在著急賣房子的王房東，其表示：“因為家有老母住院，所以著急出手房子，目前已經在多家仲介代理掛牌。”當記者向其詢問是否會簽類似速銷協議，王房東表示：“因為著急賣，多方代理機會更多，不會先選擇獨家代理。”

　　嚴躍進認為：“速銷房是否速銷一方面取決於房源是否優質，另一方面也取決於鏈家的速銷房承諾是否能真正得以貫徹執行，而不是出現經紀人謀私利的行為。目前，速銷房作為一個市場嘗試，如果房東選擇速銷房的獨家代理，要想清楚是不是要儘快出手，如果想儘快賣出，其價格應該對比市場價格，合理擬定而不能偏信業務員抬高價格而導致房子滯銷。”