樓市年內反覆築底 房企或進一步降價走量

　　 樓市年內反覆築底 降價走量是上策

　　今年上半年，房地産行業整體增速下降，少數指標出現負增長，行業進入調整期已成為業內共識。

　　業內人士預計，整個行業以及多數城市房地産市場至少在年內將是一個反覆築底的過程，房地産短週期調整的時間或長于上兩輪，房企降價走量是上策。

　　多數指標增速下降

　　業內專家認為，從同比、環比來看，上半年房地産行業各項指標增速加速下滑，跌幅逐月擴大，市場進入調整的大勢已經確立。

　　國家統計局公佈的數據顯示，全國房地産開發投資增速持續下滑，前5月，全國房地産開發投資同比名義增長14.7%，增速較去年回落了6個百分點。即使在2008年該增速都保持在20%的高位，在2011年下半年雖然市場調整，但整體房地産投資增幅依然在20%以上，很少見低於15%，14%的數據刷新了最低紀錄。

　　結合新開工面積來看，前5月，全國房地産新開工面積同比下跌18.6%，增速降至2008年低谷，市場回落的態勢更為明顯。

　　從銷售指標看，上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長，且降幅存在繼續擴大的趨勢。

　　克爾瑞研究中心副總經理林波認為，開發投資增速大幅下滑，主要是受困于市場信心的不足，尤其是新開工面積重新進入負增長，意味著企業投資熱情的大幅降溫，市場銷售持續不暢將導致未來幾個月開發投資指標繼續處於低位。而商品房銷售額的下跌速率已經超過了商品房銷售面積下跌速度，暗示價格深度調整的步伐已經明顯加快，並將會成為主角。

　　數據顯示，1—5月份，全國商品房成交均價同比下降0.7%，房價開始出現微幅下降。5月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅0.16%，是2012年6月份以來首次由漲轉跌。

　　與此同時，全國土地市場整體低迷，受樓市觀望情緒的影響，目前企業的銷售表現不佳，去化不理想，在拿地與去存貨之間，去存貨成為房企首要任務，拿地意願不強烈。

　　數據顯示，前5月，全國房地産企業土地購置面積同比下降6%，是2004年至今11年間的同期第二低，僅高於2009年同期。

　　年內反覆調整築底

　　當前業內對於行業進入調整期已經基本達成共識，下半年行業走勢如何、何時走出調整期備受關注。

　　對此，林波認為，目前成交量、房價尚處在不斷下行探底的階段，如無外力作用，短期不可能出現根本性逆轉，但調整方式不太可能出現急速崩潰式的下行，而是一種陰跌震蕩式的回調。

　　林波指出，調整何時結束，很大程度上取決於房價調整的深度和廣度，只有房價跌到底部位置才能刺激成交的回升。

　　不過，他認為，從最近幾月城市項目降價表現來看，近半數的降價並沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數項目和企業依然沒有進入實質降價階段，降價力度有限，多以特價房或者暗折的面目示人，購房者認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，城市供求嚴重失衡以致市場對區域未來趨勢繼續看跌，仍然保持觀望。

　　林波預計，要等未來一些新上市項目價格回調到位之後，市場才有可能出現所謂的“築底成功”。從時間上來看，今年行業調整至少將持續到年底，年內都將是一個反覆築底的過程。以往的經驗表明，調整期基本在6—12個月，最長不超過15個月。在沒有外力干預的情況下，一、二線城市調整期預計在今年年底、明年一季度結束，部分二、三線城市將會是中期調整，尤其是供求嚴重失衡的“問題城市”。如果貨幣放鬆，則更短。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭也認為，房地産市場的變化規律是量在價先。從短週期來看，今年5月是23個月以來70個大中城市房價環比增幅首次由漲轉跌，房價環比下跌的城市數量也首次超過上漲城市，所以，5月份出現了短週期性質的房價“小拐點”。

　　楊紅旭認為，這輪去庫存的時間會拉長，房地産短週期調整的時間會長于上兩輪，房價下跌的時間估計超過8個月，但房價跌幅仍不會太大，絕非崩盤節奏，70個大中城市平均房價同比跌幅的最大值估計為5%左右，但部分城市的部分樓盤會出現15%左右的打折幅度。由於房價變化滯後於成交量，近幾個月少數城市已經出現了價格打九折、八折，甚至七折的樓盤。

　　對於下半年的政策預期，林波預計，下半年中央政府的調控措施依然會在總體穩定、分類調控的原則下，通過市場自身的調整來化解市場本身的供求矛盾，持續“微刺激”將是中央政府調控的策略。

　　同時，在土地出讓收入、房地産稅收減少的情況下，他認為，迫於財政壓力，預計下半年地方政府根據中央“分類調控”原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調控的地方主導權之後，出臺多樣化的調整政策的可能性加大，包括取消或調整限購政策、購房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地産稅收減免等，出臺的進程將會加快、力度也將更大。

　　面對整個行業進入新的大整合時期，林波給房企幾點建議：房企應適當增加剛需和首改産品的入市力度，抓住下半年窗口期，加快消化區域剛需需求；降價走量是上策，抓現金是王道；財務穩健房企四季度或迎較佳拿地時機；提高股權融資比例，關注境內外資本市場機會。（記者 張達）