首套房貸利率優惠縮水 房貸收緊抬高剛需購房成本

　　房地産市場傳統的銷售旺季“金九銀十”即將結束，市場冷熱不均。在熱點城市出現“搶房潮”的同時，部分城市成交量表現平淡。業界分析稱，這與多地上調房貸利率不無關係，個別城市甚至出現銀行停止受理房貸的現象。

　　《經濟參考報》記者了解到，目前銀行信貸政策呈現明顯收緊之勢，儘管尚未出現銀行普遍停貸的現象，不過首套房貸八五折的優惠利率已經成為歷史，主流銀行當前的房貸利率大部分上調至九折以上，個別銀行開始執行基準利率。

　　分析人士指出，房貸政策收緊使得購房門檻提升，成本增加，將直接影響到剛需群體的入市熱情。

　　成色

　　金九銀十部分樓市表現平淡

　　一直以來，房地産市場的“金九銀十”總是備受關注。隨著前三季度結束，今年國慶長假期間的成交情況無疑成為第四季度成交的風向標，進而影響到整個全年的市場走勢。

　　市場機構CRIC研究中心在對全國49個城市，20家企業以及上百個項目跟蹤調研後指出，今年國慶期間房地産市場冷熱不均，部分城市表現平淡。

　　一方面，10月長假期間多數城市周度成交量環比9月均有所下降。調研的49個城市中，僅7個城市有所上漲。該機構指出，國慶長假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠小于9月周均水準的重要原因；此外，與去年同期相比，三線城市成交情況明顯好于一二線城市。

　　C R IC研究中心分析師楊晨青告訴《經濟參考報》記者，“我們調研的24個一二線城市中僅10個城市成交量高於去年黃金週期間，而其他14個城市較去年國慶期間成交量全部下降，廈門、石家莊跌幅甚至達到80%以上；與一二線城市相比，25個三線城市則完全相反，只有6個城市較2012年黃金周成交量有所下降，其餘城市全線上漲”。

　　在楊晨青看來，供應不足致使“銀十”以來部分城市市場成交平淡。各房企2011年以前的土地儲備已經基本消化完畢，而2011年以及2012年初恰逢企業拿地低潮，致使現在多數企業貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進入市場成為商品住宅供應。

　　他表示，傳統意義上的“金九銀十”的推盤旺季普遍出現在9月，10月市場供應漸少使得成交略遜於9月。此外，近幾年房地産行業推廣渠道越來越多，房展會對市場的影響正逐年趨弱，今年國慶期間各地的房展會關注度也不及往年。

　　楊晨青還指出，銀行普遍收緊個貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升，審批條件從嚴、首套房貸利率上浮等已經成為各銀行的共識，甚至個別城市個別銀行已經暫停個人住房貸款業務。

　　利空

　　主流銀行房貸利率普遍上調

　　一二線城市，銀行收緊房貸正成為普遍現象。除了北京等城市普遍上調房貸利率以外，近期廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業務。以北京為例，當前主流銀行首套房貸利率報價均為九折以上。自2012年一季度以來，首套房貸八五折利率在北京全線鋪開，成為推動市場復蘇、提振購房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始，多家銀行逐步取消八五折利率優惠。目前僅有數家外資行依然提供八五折優惠利率，但是受制于較為苛刻的條件，市場份額極為有限，首套房貸利率主流報價已經提到了九折以上。

　　鏈家地産市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，從首套房貸利率批貸的結果來看，八五折利率優惠佔比從4月開始穩步下滑，到9月佔比達到43.6%，為2012年3月以來的最低。從目前的銀行口徑來看，仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報價維持在九折，部分銀行已上調至95折，甚至是基準利率。通常年底銀行的信貸額度都會減少，預計四季度銀行的利率報價還會呈上漲的趨勢。

　　張旭表示，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩步下滑，其後則保持低位運作的穩定局面，2013年二季度以來出現上行態勢。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計，11月、12月的銀行批貸後的首套房商貸的平均利率水準將會達到九五折以上。

　　中原地産市場研究部總監張大偉説，當前銀行信貸逐漸收緊，甚至今年11月後購房者可能要面臨“難以獲得貸款”的局面。

　　張大偉介紹，儘管目前各銀行官方口徑並無暫停房貸的公佈，但事實上的確有多家銀行已基本暫停房貸業務，主要是因為這些銀行的首套房貸款等基本無優惠，購房者並不會選擇這些銀行做貸款，所以出現了事實上的貸款暫停。

　　他進一步指出，與今年6月份相比，目前北京各家銀行的放款時間都在一個月左右。相比年初的5至10個工作日，延長了很多。預計從今年10月底開始，貸款額度會更加緊張，折扣優惠可能會再收窄。

　　影響

　　剛需群體購房門檻增加

　　在張大偉看來，目前市場情況下，一二線城市剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。“雖然中央政策提及保護剛需，但現實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。

　　他分析指出，“以貸款100萬為例，之前85折利率的話，30年貸款期內購房者需要支付利息105.9萬。而如果是基準利率，購房者甚至需要支付的利息高達128.7萬。而按照現在一般的基準利率9成計算，30年支付的利息也高達113.4萬”。

　　對此，張旭也認為利率折扣的上漲將會直接增加購房者的月供壓力。房貸利率上調，購房者月供增加，再加上2013年以來房價的持續上漲，會對部分購房者的購房能力産生直接影響，尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。

　　張旭進一步指出，首套房貸利率明顯收緊對需求的影響將是必然。目前來看，儘管市場上還未出現明顯的需求萎縮，短期內也難以扭轉價格走勢，但是總體來看市場的上行空間將會受到限制。

　　世聯地産一份針對購房者信心指數的報告顯示，2013年3季度購房者信心指數為58.2，較上季度提升1.5，創下近三年來新高。這也是自今年年初“新國五條”政策頒布以來，購房信心指數首次提升。從分類指數來看，當前房價滿意指數、未來房價預期指數、購房時機預期指數均有明顯提升。

　　CR IC研究中心的調研結果顯示，當前市場上剛性需求仍佔據主導地位，國慶期間多數熱銷項目仍是剛需項目。廣州花都的雅居樂錦城折後均價不到10000元/平方米，當天即銷售900套；而位於南京的江岸景城儘管位置較為偏遠，其價格優勢吸引了一批剛需客戶，推盤當天即銷售八成。

　　張大偉告訴《經濟參考報》記者，相比改善型客戶，剛需群體很難提前還款，受到房貸利率的影響也最為直接。他認為，“在目前的市場情況下，剛需購房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體，因為沒有住房，擔憂永遠買不起，只能透支購買力。在現在市場情況下，政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購房工具，避免市場整體恐慌”。（高偉）