“地王”與“鬼城”並存 每年新增土地有多少用在住宅上

　　土地有限，住宅難增加，已成為房價上漲的理由之一

　　百城房價連續漲了14個月，而在影響房價上漲的因素中，地價的上漲首當其衝。近日，有媒體報道稱，中國房地産協會副會長朱中一透露，中國房地産協會已經向中央提交報告，建議把土地供應與住房供應規劃掛鉤，把穩定房價的目標和地價銜接。

　　然而，朱中一在接受中國青年報記者採訪時表示，他們並沒有向中央提交相關報告。但他承認發表過“把土地供應與住房供應規劃掛鉤”觀點的文章。他認為，目前土地市場出現分化。這種分化表明，土地供應規劃與住房供應規劃出現失衡，一二線城市土地供應規模有限但人口增長急劇，三四線城市土地城鎮化快於人口城鎮化。

　　“地王”與“鬼城”並存，正成為房地産市場分化的突出表現。一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線城市，“地王”頻現，住宅供應依然不足。一方面，鄂爾多斯、營口、常州等三四線城市，出現了大量超過本地消化能力的住宅項目，也被稱為“鬼城”現象。這些問題的背後是當地經濟發展與房地産業發展間的失衡，是土地供應與住宅供應間的失衡。

　　土地供應與住宅供應脫鉤

　　中國指數研究院8月1日發佈的數據顯示，7月，其統計的100個城市房價環比6月上漲0.87%，這已經是自2012年6月以來的第14個月上漲。北京、上海等一二線城市，樓市依然處在快速上漲通道。但一些三四線城市的樓市卻日漸冷清。

　　樓市冷熱不均，背後是供給與需求間的巨大差距。以鄂爾多斯為例，2011年年末，該市城鎮人口為141.27萬人，但當年房地産開工面積達1009.4萬平方米。同樣是在2011年，北京市戶籍人口1277.9萬人，而房地産開工面積是1639.5萬平方米。這樣算下來，2011年，只有北京11%人口的鄂爾多斯，房地産開工面積卻接近北京市的2/3。

　　顯然，商品房供給量的大幅增加離不開土地供應的支撐。而通常三四線城市的地價要遠低於一二線城市的地價。

　　偉業我愛我家副總經理胡景暉告訴記者，城市發展的正常邏輯是，産業創造就業機會，就業産生需求，需求聚集人口，人口聚集推動房地産開發。在一二線城市，這個邏輯是正常的，但在一些三四線城市，這樣的邏輯被顛倒了，變成房地産當先鋒，自然也就會出現住宅庫存高居不下的局面。

　　在中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強看來，房地産市場分化的局面短時期內很難改變，一些城市的發展觀念盲目超前，造成的住宅庫存需要大量時間才能消化。

　　但更重要的是，如何將土地供應與住宅供應之間的關係理順。

　　“這是一個被忽視了多年的大問題。”陳國強説，國土資源部每年公佈的新增土地供應量，數字都不小，但這中間有多少是用在了住宅上？

　　按照陳國強的統計，從全國看，這個比例僅為20%～30%。也就是説，每年新增的土地中，工業用地、商業服務用地等非住宅用地佔據了大頭。但是在美國、日本、德國、英國等發達國家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。

　　北京今年的國有建設用地規劃共有5650公頃，其中住宅用地1650公頃，包括保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。算下來，住宅用地僅佔總供地規模的29%。

　　上海今年的供地計劃只列出了住房用地供應總量，為1000公頃，這個數字低於2005年以來7年間土地平均年度實際供應量。

　　再來看南京，該市今年計劃土地供應總量4000公頃，其中市區計劃土地供應總量3500公頃。而在市區的3500公頃中，保障性住房用地350公頃，商品住房400公頃。住宅用地僅佔供地規模的21%。

　　廣州市今年計劃土地供應總量約為2064公頃，其中商品房用地約450公頃，保障房用地約145公頃，住宅用地約佔總供地規模的29%。

　　深圳市2013年計劃供應建設用地1710公頃，其中，居住用地165公頃，居住用地僅佔總供地規模的9.6%。

　　在杭州，今年的住宅用地規劃量僅佔總供地規劃的12.28%。不過，在石家莊，這個比例為30%。在濟南，這個比例達33.1%。

　　理論上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以調低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例就應該調高，但現實中看不到這樣根據實際需求進行的調整。

　　“表面看起來，各地土地供應計劃都在增加，但具體到住宅用地上，比例顯然較低，這樣一來，市場預期怎麼會不看漲？”陳國強説，在土地供應上，如何切分很重要。相關部門是否計算過，要控制房價需要供應多少住宅用地？很多城市的土地使用都熱衷於建政府辦公樓、建設廣場，到底應該有多少來匹配居住需求？

　　中國社會科學院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點。在她看來，由於土地、住宅建設分歸兩個不同的部門，造成了土地供應規劃與住房供應規劃之間的脫鉤。

　　“土地管理部門批地，靠的僅僅是各地報上來的數字，他們是否研究過各地的住房存量規模、實際需求、未來趨勢？”汪利娜説，正是由於這樣的批地、供地方式，助長了地方政府的土地財政，也讓開發商到處囤地。

　　在汪利娜看來，政府部門總是不能給出透明的資訊，比如一個城市的存量房數量、在售項目規模、分佈狀況、結構特點等資訊，公眾總是無法輕易看到。在市場出現了大幅波動的情況下，政府部門才會公佈其中的一部分資訊。而一些國家，每年都會公佈住宅增長計劃，告訴大家這一年要建設多少住宅，解決多少人的住房需求，大家看了心裏就會有底。

　　而在我國，住宅用地在總體用地供應中佔比本就不高，再加上相關資訊的不透明，使得市場的預期總是看漲。

　　一二線城市增加住宅供應的潛力有多大

　　去年下半年以來，一二線城市的房價始終處在昂揚向上的通道中。而在過往的判斷中，大家認為土地的稀缺是造成一二線城市房價居高不下的根本原因。儘管不斷有聲音呼籲要加大供應，但很難看到具體的行動。

　　對一二線城市來説，增加住宅供應量是否還有空間？

　　在多位專家看來，答案是肯定的，這個空間不僅有，而且還不小。

　　從世界範圍看，我國的住宅用地佔城鎮建設用地的比例明顯低於很多國家。2010年年初，中國國際金融公司曾發佈一份中國建設用地供給潛力分析的報告。在這份報告中，該公司給出一個判斷：我國城市居住用地至少有幾倍的擴張空間。

　　按照這份報告列出的數據，日本城市用地中，76%是居住用地。紐約居住用地佔建設用地比重為42.2%，首爾為62.5%，倫敦為46.7%。而在我國的城市中，這個指標僅為30%。

　　國務院發展研究中心出版的《土地供應制度對房地産市場影響研究》一書對2006年至2012年我國國有建設用地供應量及結構進行了統計分析，結果顯示，將住宅用地和商業服務用地相加，2006年～2012年這兩項用地佔國有建設用地的比例為32.5%，如果只算住宅用地，則佔國有建設用地的比例僅為22%。

　　汪利娜告訴記者，人人都説北京住宅供不應求，北京土地稀缺。但實際上，造成這種印象的原因在於，在北京，住宅的分配出現了嚴重的錯位，結構上很不合理，而在土地問題上，北京根本就不缺地，缺的是土地的合理使用。

　　“跟東京、大阪、紐約、香港等城市比，北京、上海住宅的密度和高度差得很遠。”汪利娜説，北京每年拿出的土地供應計劃中，到底有多少是用來滿足普通百姓的住房需求的？那麼多的土地都用到了什麼地方？面向普通百姓的住宅增加了沒有？

　　實際上，市場已經有了變通。在北京，已經有規模不小的商業用地建成了住宅，與普通住宅的區別僅在於，這種住宅的産權只有50年。

　　在一二線城市中，住宅供應量的增加至少有3種途徑：一是隨著城市的擴大，將農村集體用地轉化為國有土地，用來建設住宅；二是將現有的存量重新利用；三是調整住宅建設的關鍵指標。

　　在陳國強看來，如果能在這三方面進行改變，住宅的供應量能增長數倍。

　　“比如將住宅的容積率調高一倍，至少就能增加一倍的供應量。北京的人口密度在世界大都市中並不算高。”陳國強説，政府部門有意無意地傳遞給市場一種錯誤的觀念，讓大家認為，一個城市的土地是有限的，所以住宅的增長很困難。但僅僅是調高住宅用地比例和項目容積率，就能增加數倍的供應量。

　　從容積率這個指標來看，在世界範圍內，我國城市普遍偏低。北京住宅用地容積率限制在2.8以下，上海為2.5以下，而在香港，這個指標可以達到10，紐約甚至可以達到12。

　　按照中國國際金融公司2010年的報告，我國新建商品住房平均容積率為1.36，其中一線城市為1.76，二線城市為1.53，三線城市為1.27，四線城市為1.17。而同期香港為4.5，新加坡為3.82，首爾為2.5，東京為2.2。

　　陳國強告訴記者，政府部門應該清楚增加供應的方法，只不過行動上比較慢。因為每邁出一步都會遇到強大的阻力。

　　這種阻力來自現有的二元化土地制度，來自地方發展經濟對土地的需求，來自各種各樣既得利益群體。

　　“比如增加住宅用地比例，必然影響工業、商業服務用地，這是地方政府肯定要算計的。”陳國強説，再比如讓農村集體用地入市，勢必面臨現有土地制度的障礙。

　　而不論是中國國際金融公司的報告，還是國務院發展研究中心的《土地供應制度對房地産市場影響研究》，都認為在我國現有的土地財政背景下，地方政府有動力少賣地賣高價，而不會有動力多賣地賣低價，結果是土地供應始終偏緊，價格偏高。越是房價高的城市，政府就越沒有動力多賣地。

　　在這些困難下，一二線城市房地産市場上漲的預期總是無法改變，而預期恰恰又讓更多的人衝進市場，房價的連續上漲不可避免地成為無奈的顯示。（記者 李松濤）

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