樓市“金九銀十”或失色 樓市走向需看信貸政策

　　據中國證券報記者統計，截至目前，全國47個限購城市中僅剩不到10個城市仍在堅守，業界預料限購的全面放開或是大勢所趨。但樓市對此反應平淡，成交未見回暖。業內人士認為，信貸政策變化或是未來樓市調控調整的主旋律，這也關乎到傳統銷售旺季“金九銀十”的含金量。

　　短期樓市成交料回升

　　9月3日，蘭州市住房保障和房地産管理局宣佈，從2014年9月3日起，購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網簽備案和房屋交易時，不再核查現有住房情況。這意味著蘭州執行了4年的限購令走向終結。根據中國指數研究院的統計，目前為止，仍在堅守限購的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及南京、西寧、三亞、珠海和永康5個二三線城市，限購城市從曾經的47個驟減為9個。

　　但限購放開未能提振樓市。中國指數研究院統計顯示，2014年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10771元/平方米，環比上月下跌0.59%，已經是連續第4個月下跌。克而瑞CREIS中指數據則顯示，2014年8月監測的主要城市累計成交面積雖環比上漲1.5%，同比下降13.25%。今年前8月，主要城市累計成交總量也比去年同期低15%。

　　進入9月，傳統銷售旺季的到來或許可以讓開發商松一口氣。從市場供應來看，8月底開始，市場就已經進入蓄貨的階段。以深圳市場為例，8月最後的兩周，深圳均只有1個樓盤入市，9月則將迎來供應的高峰期。

　　中國指數研究院指出，由於房企加大促銷力度，部分城市取消限購刺激需求入市，短期市場成交將回升。預計隨著“金九銀十”供應高峰的到來，房企在加大推盤力度的同時，合理定價、有效促銷將會吸引剛需入市，市場成交或將季節性環比回升。

　　房價點評網高級分析師肖文曉則不以為然。他指出，從目前的市場趨勢來看，儘管部分城市已經放開限購解決了購房者的資格問題，但是這些放開限購的城市都是高庫存的城市，購房者買房不急於一時，限貸的政策環境也還沒得到有效改觀，因此目前促成樓市需求全面釋放的條件還沒達到。預計“金九銀十”樓市的成交量有可能會超過“五一”，但不一定能夠超過今年年初的成交量水準。

　　樓市走向需看信貸政策

　　從多位業內人士的分析來看，限購放鬆給樓市帶來的刺激作用有限，制約樓市重新活躍的關鍵因素則是信貸政策目前尚未得到調整。

　　中國指數研究院分析稱，執行3年之久的限購政策對於市場的調控作用已相當有限。剛性需求在此過程中逐漸釋放，而對於二套及多套房的限貸政策又決定了單獨放開限購難以對市場形成有效刺激。採取更多措施鼓勵金融機構支援首套房貸，將成為下一階段各地政府促進房地産市場回暖的重要手段之一。

　　目前一些省市針對房地産市場的信貸政策已經開始調整。如福建省降低首套貸款認定標準為“購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定”，而“首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行”。此外，江西省也明確提出“促進房地産市場平穩健康發展，落實首套房貸款優惠政策，適當降低二套房首付比例”。

　　肖文曉認為，限購令帶有強烈的行政干預市場色彩，退出是大勢所趨，現在只是退出方式和退出時間的選擇問題而已。與此同時，差別化的信貸政策很有可能成為將來樓市的新常態，商業銀行對房貸利率和首付的市場化運作將得到鼓勵，但流動性偏緊的局面短期難以改變，銀行不大可能對房貸全面開閘放水。