二手房過戶潮暗流涌動 一線城市醞釀節後“反攻”

　　臨近春節開發商推盤熱情通常會降低，出現所謂的“春節效應”。中國證券報記者節日期間在京滬深等地走訪發現，一線城市新建商品住宅市場較冷清，二手房市場卻顯露出旺盛的需求，甚至存在假離婚突擊買房的現象。

　　業內人士認為，節前二手房市場購房者心態較焦灼，扎堆過戶的情況在北京、上海都有發生，節後過戶潮仍有可能出現。而在新房市場，開發商很可能醞釀節後掀起新一輪推盤高峰，同時應警惕部分熱點樓盤的漲價衝動。

　　新房市場冷清 深圳成交驟降

　　春節長假期間，不少地方網簽數據統計並不完全，尚難以對成交情況有精確評估。不過從已公佈網簽數據的部分城市表現看，今年春節成交出現明顯分化。

　　中國指數研究院數據顯示，2月9日至15日監測的27個城市中，有21個城市樓市成交量同比增加，14個城市成交量漲幅超過一倍。其中貴陽成交面積同比漲幅達2675%；溫州成交面積漲幅達1433.33%。在一線城市中，上海成交41套，成交面積同比增長158.82%。北京、上海春節期間並未更新成交數據。

　　相比之下，今年春節期間深圳樓市沒有延續1月的熱度。深圳房地産資訊網數據顯示，2月9日至16日7天深圳僅成交兩套住宅，而2012年1月23日至30日春節長假期間，深圳成交住宅37套。與去年同期相比，深圳今年的春節樓市成交量下跌95%。

　　今年1月深圳樓市可用火熱來形容。深圳1月新建住宅成交6305套，同比上漲359.55%，創深圳43個月以來新高。雖然春節所在月份是樓市的傳統淡季，但僅兩套成交也有些出乎深圳地産人士意料。

　　深圳房地産資訊網地産事業部總經理周學軍表示，一直以來，春節期間的樓市可以説是一年中最“冷”的時期，因為大多數人返鄉過年無心關注樓市，而許多開發商也利用這個假期來作全面休整。但與去年相比，深圳春節樓市成交出現如此降幅，很可能意味著此前的火爆成交某種程度上透支了深圳樓市的需求潛力。深圳中原地産副總經理賀曉麗也表示，春節是傳統淡季，加之今年春節時間較往年有所推遲，樓市供需能量在節前得到充分釋放，從而造成今年春節幾乎零成交的狀況。

　　事實上，開發商在臨近春節時通常會降低推盤力度，更沒有新盤開盤。中國證券報記者在走訪北京部分樓盤時發現，大部分樓盤僅留下一兩個人“值班”，應對“偶爾”來訪的購房者。

　　“假期大多數人都回家了，基本沒有人來看房，而且我們近期也沒有新房源開盤。”在北京南五環附近的一處樓盤，僅有幾個值班人員的售樓處顯得格外冷清。雖然剛過初五便趕來“提前”上班，但售樓處仍難見客戶來訪。“現在是假期，不能辦網簽，等節後上班了可以。”該銷售人員如是説。

　　而在上海，各樓盤也處於休假狀態，節日期間看房者不多，市場較為冷清。

　　二手房需求強勁 假離婚曲線購房

　　雖然新房市場呈現較冷清的局面，但二手房市場則顯露出較強勁的需求。

　　受春節長假期間網簽暫停的影響，北京二手房交易量陷入了谷底。不過成交量並不能完全反映樓市需求的真實現狀。春節期間尤其是正月初三之後，二手住宅房源供應量和客戶需求量明顯增多。偉業我愛我家數據顯示，2013年春節長假期間，北京二手住宅市場新增客戶登記量比去年春節假期大幅上漲170%，新增房源登記量也同比翻番。

　　儘管各家店舖仍沉浸在過年的氣氛中，但正月初三剛過，北京一些熱門地段的仲介門店便開始營業，一些門店經理開始著手房源和客戶登記。“節前北京二手房市場特別火爆，還有很多客戶在排隊。提前上班先準備一下，這樣節後恢復網簽就不會影響辦理業務。”北京北三環一家仲介機構的客戶經理坦言。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，春節前二手房市場量價齊升，未來房價仍將維持上漲的預期，使得春節期間購房人群的恐慌性心態依舊持續，購房熱情不減。隨著假期結束、網簽恢復，北京二手住宅市場交易量將基本恢復至假期前的水準。

　　今年以來，上海的二手房市場也迎來一波成交高峰。為了擺脫限購制約，不少購房者甚至打起了各種“小算盤”，節前更是掀起一波過戶高潮。

　　“年逾半百的人，結婚二十幾年了，卻為了趕急給兒子買套房而離婚。”春節期間，中國證券報記者就了解到這樣一件為買房假離婚的事。

　　張先生在上海有一套80平方米左右的住房，一家人倒也住得和和美美，正在讀研的兒子馬上要畢業，給兒子買房的事成了難題。

　　“本來想再等一年兒子畢業工作了，直接以兒子名義來買房，首付只要三成。可去年看著房價突然反彈了，我們擔心再漲下去就買不起了，決定提前行動。”張先生買房的難處在於，兒子尚無經濟收入，無法貸款，老房子房産證又寫的是妻子的名字。若以夫妻倆的名義去買，必然被認定為第二套房，六成的首付他們拿不出來，利率還得上浮。此外，張先生的住房公積金從來沒有用過，若用他的公積金貸款，利息也能優惠不少。於是，已五十多歲的夫妻倆走上了離婚的道路，協議離婚把老房子給妻子一個人，張先生凈身出戶，辦理完離婚手續後。單身的張先生擁有滬籍，順利的以首次購房資格買到一套二手房。

　　樓市回暖讓眾多有買房計劃的上海市民猝不及防，突擊買房成為主流。而春節前一則“一線城市二套房貸將停”的傳言在網上不脛而走，部分改善需求購房者為防止夜長夢多，急急忙忙趕在春節前完成交易過戶。有業內人士向中國證券報記者表示，為縮短過戶前審稅審資格的時間，購房者甚至會主動增加一萬元費用，委託仲介用於打點。中原地産有店舖負責人反映，受傳言影響，部分客戶希望節前完成交易，今年春節前一週的交易過戶量比去年春節前增加至少三成。

　　業內人士分析，春節前夕出現部分客戶突擊過戶，大多為置換客戶。春節後二套房貸徹底停掉的可能性不大，但仍有調整空間。這就導致部分購房者為規避風險集中過戶。

　　房企或加力推盤 漲價衝動需警惕

　　受假期因素的影響，開發商近期推盤力度大大降低，這也導致整個2月都處於開盤低谷期。不過在樓市平靜的表像下卻暗潮涌動，各個開發商都在暗自為未來推盤積極蓄客。業內人士也表示，不排除節後一些地區的熱點樓盤會憑藉旺盛的需求提價，在經歷前一階段市場持續回暖後，部分樓盤存在價格上漲的衝動。

　　偉業我愛我家市場研究院監測數據顯示，從今年年初至2月15日，北京市有12個項目獲得預售許可證，供應新房4083套，與去年同期相比增長71.2%；其中，新增供應主要集中在1月，2月以來僅有兩個樓盤獲准入市，共計130套。

　　今年2-3月期間，有36個項目計劃開盤。數據顯示，如果這些樓盤均按照計劃推盤，3月新增住房供應套數將超過14000套，有望創下近四年來同期供應量新高。

　　“節後我們的項目會馬上開啟優惠活動。”北京某大型房地産開發商的項目負責人表示，節後公司將陸續推出新房源入市，各項優惠活動也會提前到位。“因為不是純新盤，所以已經有了前期積累的客戶資源，開盤壓力並不大。在項目宣傳和各項優惠上早早入手，肯定會對銷售有一定帶動。”該人士直言。

　　無獨有偶，去年年末至今，深圳新開或加推樓盤數量也明顯增多。有深圳地産人士對中國證券報記者表示，目前多數開發商都認為今年的房地産市場存在諸多不確定因素。“趁著購房者成交意向恢復，政府又未出臺新的調控政策，這段時間正是推盤的好時機。”

　　對於新盤集中入市的預期，胡景暉認為，增加市場有效供應量，包括加快項目推盤進程與加大前期土地供應量，是緩解當前房價上漲趨勢的最好方法。近期計劃推盤的項目大多為2012年老盤的後期新推，均經歷了客戶積累的過程，可以保障項目維持較高的去化速度。（于萍 萬晶 張昊）

[責任編輯： 王君飛]