眾房企押寶北京土地市場年底翹尾 自住房商品房兩頭熱

　　北京土地市場年底翹尾今年以來，北京土地出讓總收入達1610.03億元，同比增長超2倍

　　接近年末，房企對於居住類用地的爭奪更加激烈。11月4日，北京國土資源局土地拍賣中心拍出了8宗地塊。記者 王叔坤 攝

　　從年中以來，北京土地市場持續升溫，到了年底，亦是高潮疊起。11月份，房企對於居住類用地的爭奪更加激烈，恒大53.5億元拿下的東壩地塊，更是刷新了今年北京的總價地王紀錄。與此同時，自住房供地面積也大幅上揚，土地市場出現自住房、商品房兩頭熱的情況。

　　土地收入創新高

　　據統計機構數據顯示，截至11月21日，北京11月份土地出讓收入達370.58億元。其中，居住類土地出讓收入252.98億元。

　　從今年年初開始計算，北京土地出讓總收入達1610.03億元，同比上漲205.65%。其中，居住類土地出讓收入為1098.25億元，同比上漲253.01%，創下近年來的土地收入新紀錄。

　　而從熱點板塊來看，就在恒大拿下東壩地王7天后，11月28日，東壩區域又一塊規劃建築面積約9.2萬平米的地塊出讓，最終首城置業以21.45億元，現場競報自住房面積4.2萬平米競得該地。據現場開發商粗略測算，該地塊樓面價達5萬元/平米。

　　而隨著“京七條”的出臺，北京市為滿足中端需求和夾心層家庭需求，明顯加大了對自住型商品房土地的供應力度，11月以來推出的住宅土地中，幾乎90%都有配建自住型商品房的指標，記者初步統計，目前自住房用地已達142萬平米。

　　眾房企押寶北京市場

　　“夏天時還説哪塊地是地王，現在大家不提了，因為每拍一塊地價格都幾乎是區域最高價”，金融街控股副總經理王志剛對新京報記者表示，今年北京土地市場確實太熱，超出了很多房企的預料。

　　房企高價拿地，引發外界對項目後續操作風險的擔憂，但不補充土地，現有項目銷售完後就有“斷供”風險，這也是房企“再貴都要買地”的無奈；此外三中全會後樓市走向爭議較大，也成為不少房企將重金押寶在北京市場的原因。

　　“現在大家對地産未來的走勢有分歧，但也有共識，比如北京核心地段的優質土地資源至少抗跌性會更強一些”，此前拿下孫河一高價地塊的房企行銷負責人對新京報記者表示，如果能在北京做出一個成功的高端項目，意味著在全國打響名號，如方興地産的金茂府和融創地産的西山壹號院等，對公司後續的發展都有很大幫助。

　　上述孫河項目負責人表示，這也是該房企當時願意在孫河拿下高價地的最大原因。

　　■ 熱點

　　自住房供地飆漲 已達142萬平米

　　記者根據北京市土地整理儲備中心顯示的資料統計，11月份出讓的居住類土地，大多數都帶有大面積的自住型商品房配建條件。不包括11月28日競拍的東壩南區地塊在內，11月以來，北京已有10塊配建限價商品住房的地塊成交。截至目前，在已成交的住宅用地中，可建自住型商品住房面積已達到142萬平米。其中11月份增加91萬平米。

　　記者了解到，由於市國土局提出的“限地價，競建自住型商品房”的措施存在，在地價達到競價上限之後，眾多房企往往會在競配建自住型商品房面積這一階段展開白熱化爭奪，無形中又加大了自住型商品房土地的供應力度。

　　如在21日出讓的兩宗配建有自住商品房的土地，有拿地意願的房企，均在地價達到競價上限之後，在競報配建自住型商品房面積階段展開激烈爭奪。

　　其中，中弘與合景泰富針對平谷區夏各莊地塊進行了40余輪的激烈競拍，最終中弘將該地塊約9.1萬平米建築面積全部競報為自住型商品房贏得了競拍。東壩南區地塊，在競價達到51.35億元的競拍上限之後，恒大與保利首開聯合體也在競報配建自住型商品房面積階段爆發奪地大戰。最終恒大以競報11.2萬平米配建的條件擊敗保利首開聯合體，奪得該地塊。

　　■ 業內看法

　　看多派 地價高，未來房價更高

　　“（土地）競拍現場是一個讓人無法理智的場所”，參與11月21日土地大戰競拍的融創住總聯合體有關人員對記者表示：“競價最後已經發展到有些不計成本的地步了。”

　　然而高漲的商品住宅價格依然難以抑制住地産開發商們的拿地熱情。11月21日，恒大以53.5億元奪下東壩南區地塊，更刷新了北京土地市場的總價地王紀錄。

　　首開董秘王怡在隨後的採訪中向記者表示，相對於近期出讓的其他幾塊住宅用地，東壩地區的區位優勢顯著。再加上首開在此地已經開發有首開·常青藤項目，所以會對東壩這一區域的土地出讓情況進行“持續關注”。

　　此前11月19日，圍繞著魏各莊村一地塊，國開東方與萬科兩家企業展開了近40輪的激烈拼搶，最終國開東方以25.1億元的出價力挫萬科，奪得該地塊。現場有國開東方參與競拍人員向記者表示，因為他們在該地區已經有所投入，所以對於這一地塊必須“志在必得”。

　　業內人士分析道，從今年拍出的幾個地王來看，無論是從懋源的夏家衚同地塊、融創的農展館地塊、中糧的孫河地塊、恒大的東壩地塊來看，都意味著房企對北京優質土地資源的信心極大，雖然地價高，但預期到未來的房屋售價將更高。

　　看空派 市場過熱，拿地風險大

　　在這一波高燒不退的土地熱潮中，僅有少數房企保持了冷靜，並未加入土地混戰。記者了解到，北京傳統銷售排行榜單的前十強中的遠洋地産、金融街控股今年都未在北京拿住宅用地，而中海地産除了1月中標的石景山老古城地塊（樓面價約15000元/平米）外，也並未再拿地。

　　金融街控股副總經理王志剛透露，今年北京土地市場太熱，公司在運營思路上一貫謹慎，拿住宅地是為了操作快銷型産品來補充現金流，但目前市場風險較高，公司不願意去追逐高價地。

　　“目前北京的地價過高，還需配建保障性住房，出售時還要被政府限價”，此前7月，遠洋地産董事長李明曾公開對北京土地市場“看空”，認為現有的樓市規則下，高價地的項目在操作中會成為房企長久的包袱。

　　“不是説地賣得高，區域樓盤的售價就能跟著漲”，近期開盤的一樓盤的負責人11月28日對記者表示，舊宮土地成交價格已突破每平米2萬多元，但該項目售價也在28000元/平米左右，而且由於年底住建委對“限價令”審批從嚴，今年必須完成銷售任務的項目只能平價入市，這也增加了房企把握行銷節點的難度。（記者 張旭 自曾暉 實習生 陳禹銘）