杭州樓市：一場非典型降價引發的震動

　　德信北海公園是此次杭州的領降樓盤，從此前均價19000元/平方米降到目前15800元/平方米，引起業內外一片譁然。新京報記者 李捷 攝

　　杭州明確表示跟降的項目，截至目前僅有天鴻香榭裏一個。該項目此前售價17500元/平方米，目前在售均價為13800元/平方米，更是打出了直降6000元/平方米的宣傳口號。新京報記者 李捷 攝

　　馬年伊始，杭州樓市打了一個“噴嚏”，不曾想卻拉響了全國樓市的警報。2月中下旬，杭州德信北海公園率先宣佈以低於前期3000元/平方米的售價入市；緊接著，同區域內的天鴻香榭裏也以直降6000元/平方米的姿態跟進；引發業內外強烈關注。

　　樓市降價，從來都是一個令人血脈僨張的話題。尤其是作為國內準一線城市的杭州，此番樓市的“馬失前蹄”，也使得唱空房地産大勢的悲觀論調如潮水般席捲而來。那麼，杭州市場究竟發生了什麼？未來又將面臨什麼？新京報記者實地走訪了本輪“降價潮”的核心區——杭州拱墅區，試圖去尋找這次市場震動背後的故事。

　　現場直擊 降價後買房人“擠破”售樓處

　　“你也沒必要對樓盤進行過多了解，一共就沒幾套房子了，等你了解清楚後，也未必能買上。”3月1日，在位於杭州城北拱墅區的德信北海公園，一位銷售人員在指導客戶簽約的“空當期”，對以購房人身份前來進行諮詢的記者沒有表現出太多耐心。如她所言，售樓處內擺放的項目預售展板上，在售的特價房源僅剩11套，而在售樓處現場簽約、辦理貸款手續的購房人已經擠滿了半個售樓大廳，儘管已臨近中午，前來看房的人仍絡繹不絕。

　　德信北海公園，就是此次掀起杭州乃至全國樓市震動的“震源”，從此前均價19000元/平方米降到目前15800元/平方米，而前來看房的購房人絕大多數是衝著每平方米近4000元的“實惠”而來；而在該售樓處內同時在售的德信旗下另一個項目，與北海公園同處一個區域的德信曉宸，因為開盤單價突破2萬元，而鮮有人問津。

　　與德信北海公園僅一條馬路之隔的方正禦星售樓處內，記者了解到項目剛剛開盤的樓座均價17500元/平方米，僅有的三兩個看房人與對門北海公園形成強烈反差；事實上，包括寶嘉譽峰、金地申花裏、耀翔悅尚、萬科北辰之光等10余個在售項目，雖然都有各種“買贈”優惠，但優惠幅度有限，看房人寥寥無幾。隨後記者來到區域內率先“跟降”的天鴻香榭裏，此前售價17500元/平方米，目前在售均價為13800元/平方米，降幅最大的房源號稱“直降6000元/平方米”。而在現場，記者看到，由於該項目在銷售過程中的承諾無法兌現，此前售樓處被砸，場內沙盤區域已拉起了警戒線，銷售大廳裏警察和維權業主各據一方，儘管如此，仍然有購房者前來看房，當得知11800元/平方米的房子僅有一套，且已出售的時候，多數看房人仍然選擇離開。

　　事實上，此次記者走訪的杭州多個板塊，包括杭州主城區、江幹區、余杭區和蕭山區等多個熱點區域，在售項目的常規折扣較為普遍，但明明白白降價的項目屈指可數。

　　樣本剖析 北海公園領降，實現尾盤出清

　　據一位全程關注此次降價的杭州房地産業內人士介紹，從北海公園2月18日宣佈降價銷售後的三天時間裏，208套房源收到超過400組認籌，德信不得不緊急“叫停”認籌。而在27日，根據杭州官方售房數據顯示，北海公園仍有119套房源為可售狀態。

　　“目前剩下的也只是一些頂層或者底層的邊緣戶型，項目基本實現了清盤狀態。”德信地産集團行銷副總監杜盛這樣告訴記者，這次北海公園是整個集團百億戰略中具體的一個動作，也反證了肯定和資金鏈沒有任何關係。“否則我們也不會在宣佈降價的當天，同時去摘得杭州核心區域的地塊。”杜盛強調。

　　而接受記者採訪的多位杭州房企人士都認為，這次德信北海公園的降價促銷總體“利大於弊”，不管是正面還是負面傳播，效果是全國範圍內的轟動性，並且換來的是尾盤出清。

　　在杭州東田房地産公司行銷總監韓劍看來，對於尾盤銷售而言，即使項目折讓了一部分利益，但從整個價格體系來看依然是“穩賺不賠”的買賣。據他分析，根據北海公園實際成交價格測算，北海公園實際的降價在每平米2000元左右，並沒有宣稱的三四千元；如果按照一年時間和在一個月內清盤的財務成本相比，前者遠不止2000元。相當於降價10%，而根據目前的信託融資成本，就可以達到20%甚至更高，這樣折算下來，用有限的降價空間換取時間成本，很合適。

　　市場反應 僅有一個項目跟風降價

　　既然北海公園的以價換量被杭州地産業內普遍看作是一次成功的行銷案例，但明確表示跟風的項目，截至目前僅有天鴻香榭裏一個。到記者截稿日，天鴻香榭裏相關負責人仍未接通電話，但據公開資料顯示，此次降價當天，項目所推房源便實現去化九成。

　　記者通過多方了解到，天鴻香榭裏入市三年，銷售情況並不樂觀，較高的地價和持有成本下，與近鄰萬科北宸之光、濱江萬家名城相比，無論從品牌價值還是産品打造能力，天鴻都無法與後者抗衡，因此銷售壓力巨大。“就是借著區域項目降價的契機，天鴻做了跟隨策略。而且相比德信北海公園，天鴻是真的降價。13800元/平方米僅僅是個成本價。”一位不願透露姓名的房企人士坦言。

　　在悅尚售樓處內，一位前來看房的張姓購房者告訴記者，杭州核心區的很多樓盤早已突破2萬，拱墅區的價格相對較低。“未來繼續降的空間也不會太大了，畢竟也有成本。”張先生認為。

　　“如果不是萬達廣場進駐，大橋西板塊並沒有什麼利好。這個區域的合理價位應該在13000-15000元/平方米左右，之前被過度熱炒了。”韓劍指出，去年杭州樓市銷售排名靠前的項目都出自那個區域，實際上已經去化了大多數存量，目前不少項目已進入尾盤階段，並不具備跟隨降價的條件。

　　杭州中天房地産副總經理金偉成也告訴記者，從去年整體來看，外來的開發商去年銷量都不錯，本土房企去年都極少拿地，資金量並不存在問題，也就不需要通過降價來彌補或者維持現金流。如果真的存在這個問題，大家都跟著降價，那市場才是真的進入拐點。

　　據杜盛介紹，今年德信地産在杭州還將會有3個項目陸續開盤，而當記者詢問德信目前在售的其他項目，是否會繼續跟進北海公園的調價動作時，他表示：“所有在售項目銷售情況符合預期，目前並未得到集團明確的消息。”

　　本版采寫/新京報記者 李捷