國內REITs 離我們還有多遠

　　目前國內REITs發展呈現幾個特點。第一，REITs已明確在銀行間市場和交易所市場同時試點。第二，市場熱情不減，首批試點城市都與相關證券公司、基金公司合作提交了試點方案。第三，曲線方式參與REITs市場。一方面，眾多地産企業以內地資産為標的赴香港或新加坡上市，越秀地産、匯賢和凱德置地均是如此。另一方面，基金公司通過發行QDII産品投資海外REITs，譬如鵬華基金和諾安基金。

　　國內REITs市場之所以遲遲未能發展，主要還是由於在稅收、登記制度、上市交易和退出機制等方面的規則不完善，並且涉及《信託法》、《公司法》等相關法律。首先，由於目前並沒有稅收優惠政策，在物業資産轉讓和投資者購買REITs産品兩個過程中，各方都需要繳納較高的稅費，並且存在重復徵稅的問題，這使得REITs産品的凈回報率很難達到市場要求，使其吸引力下降。其次，在物業轉讓過程中，由於過戶登記制度還不完善、流程複雜，再加上資産評估等問題，可能使得轉讓方、受讓方和投資者的利益受損。再次，REITs要求有成熟穩定的房地産物業租金收入和處分房地産物業的收入，國內目前具備該條件的房地産還較少。並且2010年以來中央一再對房地産進行嚴格調控，房地産企業融資一直未能鬆綁，REITs作為房地産企業直接融資的一種手段，自然也不能與政策方向相違背。最後，REITs上市交易還需考慮流動性問題。國內目前對於REITs投資者的準入、退出等相關措施也不太完備，流動性難以把握，如果大規模推行，難免會有部分房地産企業變相轉移風險。

　　從目前的發展情況看，央行版REITs方案中，除了商業地産還包括保障房、公租房類型，而後兩者是更迫切需要資金投入的領域，這將是REITs發行的重大突破口。證監會版REITs雖然是成熟市場的主要類型，但由於需要進行股權轉讓，而大部分房地産商可能不太願意把自身持有的良好物業資産轉讓，並且涉及的配套措施更複雜，所以短期內央行版REITs的信託方式可能更受青睞。在新型城鎮化和創新融資方式背景下，如處理好頂層設計的問題，REITs或將真的離我們不遠了。