銀行“錢袋”緊令樓市面臨挑戰 房價或迎拐點

　　銀行“錢袋”緊 樓市面臨挑戰

　　業界分析，銀行流動性緊縮持續至明年，房企資金壓力將加大，房價或迎拐點

　　銀行間流動性緊縮，對股市造成重大打擊，地産股價大跌，而看空樓市的爭論也是沸沸颺颺。

　　“錢荒”的出現，首先波及個人房貸市場，銀行貸款額度有限，首套房利率優惠減少，變相降低買房人購房能力，增加購房成本。而“錢荒”也預示著貨幣流動性從寬鬆走向偏緊，這對於資金來源的1/3依靠銀行貸款的房地産行業面臨考驗，如果錢荒持續發展，高房價還能支撐多久？中小房企是否會提前倒下？而在銀行收緊“錢袋子”，融資難的背景下，房企拿地也將趨於謹慎，那麼地方政府高度依賴的土地財政又將何去何從？對於“錢荒”的鏈式反應，或在接下來的幾個月揭曉答案。

　　- 現象

　　銀行流動性緊縮房貸申請難度加大

　　隨著銀行爆發“錢荒”，也波及個貸市場。據記者了解，目前北京各銀行首套房8.5折優惠難覓，以基準利率為主。而由於貸款額度有限，雖然各大銀行仍在接單，但批貸時間明顯變長。而為了儘快拿到房款，要求全款的二手房房主也逐漸增多。

　　首套房折扣變少，下半年或停貸

　　據記者從鏈家、我愛我家、鑫尊等二手房仲介公司了解到，目前各銀行的貸款額度都越來越緊張。雖然個貸是風險小且穩定的業務，但銀行更願意將額度投放到利潤更高的消費類貸款上，因此各銀行收緊首套房貸利率，8.5折優惠基本難覓。

　　招商銀行一位個貸經理告訴記者，從今年3月起，招行就將首套房貸利率上調到9.5折。“銀行的信貸規模有限，所以折扣就小。而像2009年各銀行信貸額度充裕，房貸利率折扣曾低至7折。不過這樣的好日子一去不復返了。今年下半年可能會沒有額度，所以要申請個貸還是趁早申請。”

　　批貸時間放緩，房主傾向全款買家

　　鏈家地産朝陽區一家門店經理向記者表示，現在銀行首套房主流利率已回升至基準，而且貸款週期拉長，以前從申請貸款到房貸僅需20多天，而現在銀行只接單，至於什麼時候放貸卻沒有明確的時間表。

　　同時，“國管公積金”(即中央國家機關相關職工的公積金主管單位)已從6月中旬暫停房貸申請，將於7月5日恢複業務。雖然官方解釋此舉是因為“系統升級”，否認與錢荒有關，但北京市市管公積金近期也在收緊政策。

　　鑫尊地産市場總監閆斌傑表示，近期市管公積金要求申請人的公積金繳納狀態從貸款之日起往前推一年必須是連續繳存，否則即使往年繳納多年，也無法審核通過。而公積金申請到批貸時間可能就要在1個月以上了。

　　銀行“錢荒”也波及賣房業主心理，有些二手房房主要求買家付全款的數量正在增加。

　　麥田房産朝陽北路一家門店經理告訴記者，不少房主賣房等著用錢，目前不滿五年及非唯一住房的房源成交很困難，再加上銀行信貸額度緊，成交了也得做好兩個月放貸的準備，因此不少房主更期待全款的買家，這也無疑增加了交易的難度和時間。

　　- 猜想

　　1 “錢袋”持續緊 房價最快明年出現變化

　　作為資金密集型行業，房企近期已經感受到銀行“錢荒”背後的些許壓力。

　　“今年5月份以前，開發貸的利率還很低，7%-8%就可以貸出來。最近已有所上調。”某港股上市房企相關負責人告訴記者，綜合之前的市場環境來看，房企對於銀行開發貸利率的抗壓水準，平均能達到10%—12%，超過12%就要視具體項目而定。“但不管利率是多少，如果銀行都沒錢可以放出來，樓市肯定將會面臨震動。”而對於在這種貨幣政策之下房企能扛多久，他給出了一個時間：兩年。

　　“錢荒對房企一定有影響，如果長期持續到今年底或明年初，一定會對房價産生影響。”華遠地産董事長任志強昨日在出席中國藍籌地産論壇上稱，不少房企的資産負債率都在76%—80%之間，銀行錢緊後，倒楣的會是高負債、民營的中小企業；但房價波動後，由此帶來投資增速下滑，樓市供求關係在2014年仍將繼續惡化。

　　同時，連日來，股市全盤暴跌中，地産股更是首當其衝。多位業內人士表示，股市的反饋代表了對基本層面的預期。“如果説貨幣緊縮持續，房價的拐點很可能會在9、10月份或者在年底出現。樓市不再像之前一樣只要有房放出都好賣。”某投資管理公司CEO分析，理論上來説，隨著貨幣的緊縮和利率的上升，資産價格是往下走的。就像2008年樓市整體下行，當時並沒有限購，主要還是受到貨幣政策的影響。“今年下半年經濟形勢仍然不樂觀，從最近的一些項目就能看出來，調價之後的去化率明顯降低。”

　　但是，目前北京在售的多個項目尚未感受到此番經濟杠桿變動所帶來的影響。通州核心區某項目負責人表示，每個月的銷售額能保持在1個億左右。預計在今年年內，貨幣政策對這個項目影響不會特別大。“但如果明年此時貨幣政策仍然不放鬆，項目就將面臨考驗。”

　　而針對銀行錢荒對購房需求的影響方面，國內知名購房專家馮國亮指出，首套利率沒有優惠，或者銀行收緊放款，從某種意義上來看就是削弱了老百姓的購買力。因此，購房人對於樓市看淡的預期將會最先到來。

　　2 下半年仍收緊 地方政府會有賣地衝動

　　本輪銀行間市場流動性緊縮，市場傳言是監管層提醒銀行注意地方政府、房企的相關債務風險。“地方政府會倒在房企前”——自2008年底樓市低谷時，這一判斷就成為不少開發商的“護身符”，但事實是否真的如此？

　　安信證券首席經濟學家高善文近日撰文指出，“錢荒”如持續會加速實體經濟下滑，隨即企業和地方政府的償付能力會出現問題，其中地方政府的問題可能會嚴重得多。

　　“地方政府的負債情況並不透明，很難了解真實情況。”中房協一位不願具名的專家表示，目前土地財政還是各地方政府的主要收入來源，而從去年下半年以來，房企整體銷售情況良好，大房企、國企預計都不會有資金緊繃的情況，短期內拿地激進、負債較高的中小房企或有資金壓力。但“錢荒”會否持續下去，目前也沒有定論。

　　業內人士指出，如果央行下半年收緊流動性，地方政府必然有衝動增加賣地收入“救急”，但開發商也會受資金制約。亞豪機構副總經理高姍分析，下半年房企將放緩拿地。

　　“今年二三線城市土地市場都不景氣，地方政府的負債情況不樂觀。”進駐河北某市的大型民營房企相關人士透露，當地政府在推售土地時曾承諾將修建地塊通往城區的大橋，但由於政府沒錢，工程一拖再拖。

　　上述房企人士介紹，地方政府支出大而收入來源單一，房地産相關稅費是“大頭”；但今年賣地還是一線城市好賣，迫使三四線地方政府“半賣半送”，但開發商在三四線城市很難賺錢，買地很謹慎。

　　“今年樓市的特點是向大城市集中，一線城市土地出讓增長90%，二線、三線城市土地賣不出去。”華遠地産董事長任志強昨日在出席中國藍籌地産論壇上對記者表示，現在是地方政府大力推銷土地，但房企拿地偏謹慎。

[責任編輯： 王君飛]