“新國五條”落實引發過戶官司潮

　　本報記者李娜袁定波

　　調控房地産市場的“新國五條”實施後,全國多個城市出現二手房交易火爆、非限購區域一手房售罄、排隊離婚過戶房産、仲介機構違規促成交易等現象,其帶來的“骨牌”效應已逐漸蔓延至司法領域。

　　近日,江蘇、安徽等地高級人民法院已陸續對落實房産新政作出司法應對,對可能出現的借名購房、虛假訴訟、簽訂“陰陽合同”等行為引起的訴訟,提出具體措施。

　　實際情況究竟怎樣?《法制日報》記者今天從北京、上海、浙江等多地法院了解到,“搭政策末班車”的購房潮,已引發二手房買賣相關訴訟潮,並出現急於過戶與急於解除合同兩極分化現狀。

　　規避政策“轉向”法律

　　“新國五條”出臺後,各地法院受理涉及二手房屋買賣的房屋過戶類案件逐漸增多。多地“新國五條”細則集中落地,加劇了不同類型“過戶官司潮”的出現。

　　北京市豐台區人民法院自北京市政府發佈“落實國務院房地産市場調控的通知”後,該類案件受案數量持續上升,目前已受理78件,比去年同期增長近60%。北京市朝陽區人民法院受理此類案件的趨勢與此類似:2013年1月受理23件,2月17件,3月11件,4月35件,5月截至目前已有27件。

　　“出於對新政的預期,房價短期快速上漲,部分出賣人在履行合同過程中,抓住買受人著急過戶心理,借機提高房價,要求買受人額外支付一筆款項才肯配合辦理過戶手續,以致引發糾紛。”豐台區法院民四庭法官魏亞南解釋説。

　　由於各地細則調控力度存在差異,如浙江省寧波市等地細則未見“20%個稅”字樣,由此導致一些當初擔心要交鉅額個稅而搶著賣掉房子的業主,地方細則出臺後認為自己賣虧了,拖著不辦過戶手續的糾紛驟增。

　　此外,二手房買賣中雙方的兩種心理也直接導致此類案件激增:部分當事人存在以協商方式規避法律強制性規定的嫌疑,如借名買房的借名人不具備購房資格或不符合享受低價購房的條件而以他人名義購房,隨著新政細則出臺,過戶成本進一步增加,便急於通過訴訟辦理過戶手續以規避政策；部分當事人錯誤認為法院判決辦理過戶手續可以降低稅費,買賣雙方只要求法院儘快判決辦理過戶手續,造成一部分案件存在虛假訴訟。

　　個稅最終影響購房人

　　2009年3月,李某與謝某簽訂一份房屋轉讓協議,約定將謝某的房屋轉讓給李某,轉讓金額53萬元。按照政策規定,該房屋需在産權登記滿5年後方能辦理過戶手續。但是,約定的時間到期後,謝某卻藉故推諉。2013年2月,李某向法院起訴,要求被告立即協助原告辦理過戶手續。

　　新政出臺後,李某更是著急,這20%的稅要怎麼加,自己到時候又要支付多少款項。心急如焚的他在新政出臺後第二天便找謝某協商,同意再支付謝某8萬元。

　　“怕賣家轉移稅費給自己,原告撤訴比被告還急。”該案主審法官、浙江省奉化市人民法院民三庭法官王珂斐告訴記者,從實際情況看,購房方一般均是剛需。新政提高了個人所得稅,賣家一般會直接將增加的稅額作為成本,通過協議約定的方式轉嫁給買方,

　　北京市朝陽區亞運村法庭法官張海文表示,涉及新政的房産糾紛,稅費增加的處理無疑是法官審案過程中需要著重考慮的一個問題。如果當事人在新政施行後簽訂房屋買賣合同,當事人就稅費負擔有約定的,從其約定,沒有約定或約定不明的,依據國家稅收法規確定稅費繳納主體,當事人一方以稅費增加為由要求解除合同的,不予支援。

　　張海文説,如果當事人在“京十九條”施行前未辦理網上簽約的,當事人一方同意支付增加稅費,並要求繼續履行合同的,應予支援,另一方要求解除合同的,不予支援；當事人雙方就增加稅費如何負擔無法達成一致,屬於因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同難以履行,當事人據此要求解除合同的,一般應予支援；出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人；當事人一方要求賠償損失或適用定金罰則的,不予支援。

　　“如果當事人依合同約定的履行期限在‘京十九條’施行前能夠完成房屋過戶或網上簽約,因可歸責于一方當事人的原因導致合同遲延履行,在此期間由於國家政策調控導致稅費增加,守約方主張繼續履行合同,並要求違約方承擔增加稅費的,應予支援。”張海文解釋説。

　　恐慌購房引後續糾紛

　　某出售方因擔心新政實施後會有20%的個人所得稅,僅在買房人個人陳述其有購房資格的情況下,先後同兩個購房人簽訂了房屋買賣合同。但在合同履行過程中,兩個購房每人平均被證實不具有購房資格,導致房屋買賣合同無法履行。目前就同一房屋的出售已經産生3個房屋買賣合同訴訟。

　　“因恐慌性購房造成簽訂合同時審查不嚴引起的履行合同糾紛客觀存在。”上海市黃浦區人民法院民四庭庭長黃利民告訴記者,有的購房者為規避可能出現的高額個稅,在極短時間內倉促完成選房、看房、簽訂購房合同等流程,對個人資金承受能力、貸款資格等缺乏全面考量,導致後續買賣雙方在履行合同過程中産生糾紛而訴諸法院。

　　魏亞南也指出,急於買房而迅速辦理房屋過戶手續,物業費、水、電等很多購房附屬問題亦會因急於過戶而被暫時擱置,這些暗藏的風險都可能導致後續法律糾紛。

　　張海文建議,在辦理過戶手續之前,購房方選擇資金監管的形式支付購房款；儘量不採用陰陽合同規避稅費；採用錄音錄影形式存留簽約過程；形成各種合意及變更意見務必以書面形式由合同各方簽字確認。

　　黃利民還告訴記者,針對“新國五條”出臺後可能出現的利用虛假訴訟規避稅收情況,法院已採取多項應對舉措。如針對一些當事人利用所用權確權訴訟,以“手拉手”調解的方式獲取生傚法律文書變更房屋所有權取得購房、貸款資格的情況,該院在立案、訴前調解、審理等各個階段都加大了審查力度,重點查明購房款項來源、是否實際交付,審查當事人之間是否具有利害關係、銀行貸款的實際還款人等情況,綜合判斷當事人之間是否具有真實房屋買賣行為,防止虛假訴訟。同時,法院對離婚、分家析産、確權等可能出現虛假訴訟的案件當事人,明確告知其虛假訴訟法律後果及風險。

　　本報北京5月23日訊　　

[責任編輯： 王君飛]