樓市10年漲：九調房價騎虎難下

　　“每次出樓市新政的時候，都以為房價會跌，但是每每失望，房價也越等越高，現在心頭的大石終於放下了。”在“國五條”細則發佈前最後一刻，廣州人田甜終於痛下決心在新港路附近買了一套20年樓齡的二手房，1.6萬元/平方米，總值60多萬元。

　　十年，廣州的一手樓房價均價從3888元/平方米漲到了14044元/平方米，上海的一手樓均價從5118元/平方米漲到了22595元/平方米，北京的一手樓均價從4456元/平方米漲到了20700元/平方米，全國房價平均上漲143%。

　　然而，十年全國掀起了一場又一場調控風的結果是，房價卻屢調屢漲。

　　十年，從2003年的“18號文”，到隨後出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……中央九次調控房價，房價卻依然像不能放鬆韁繩的野馬，漲漲不休。

　　有人説，政府的黔驢技窮和難戒土地財政的“毒癮”有關；也有人説，農村集體用地不能自由進入市場，各地為招商引資又低價出讓了大量工業用地，工業用地浪費很嚴重，這才導致住房的供需矛盾尖銳。

　　房價：九次調控仍難放鬆韁繩

　　從2003年的“18號文”，到隨後出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則……十年裏，國務院先後9次常務會議專題研究房地産市場調控。

　　2003年7月，國務院常務會議認為，“促進房地産市場持續健康發展，有利於擴大內需，促進消費，改善居民居住品質，提高人民群眾生活水準。”

　　“18號文”開啟了十年樓市調控的序幕，明確房地産業為國民經濟支柱産業。2003年8月，央行下發通知，對房地産企業和項目加大信貸支援。在利好刺激下，房地産市場一路高歌、迅猛發展，很快成為經濟增長的重要引擎之一。

　　很快，中央發現，房地産投資規模過大，商品房價格上漲過快，商品房結構不合理，房地産市場秩序比較混亂。

　　2004年底，央行開始緊縮“銀根”，上調商品房開發資本金比例，加息接踵而至。2005年3月，要求穩定房價的“國八條”出臺。接著，國務院又頒布了更嚴格的“新國八條”和更具針對性的“國六條”，“限價房”應運而生。

　　回顧分析，其實這一輪調控頗有“先見之明”，而且房價上漲並沒有像後來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。不料，有望顯效的降溫措施卻遇上了2008年的全球性金融危機，為了保增長，樓市成了救命稻草。2008年12月，國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支援住房消費，保持合理的房地産開發投資規模，促進房地産市場健康發展。”隨後，二手房營業稅減免、個人住房轉讓營業稅免征時限由2年延長至5年等刺激政策給房地産釋放了活力。

　　這一輪“政府托市”，是金融危機下發揮宏觀調控作用的必然之舉，為經濟穩定增長貢獻了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入“報復性反彈”。

　　2009年12月至今，國務院先後5次常務會議研究房地産市場調控。2010年開始，全面加碼的調控政策相繼出臺。“國十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低於四成，房貸利率上浮10%，當時被稱為史上最嚴厲調控政策。

　　一年後的2011年1月26日，以限購為主要內容的“新國八條”打出了“撒手锏”，全國36個城市先期納入限購範圍，此後限購範圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。限購、限貸、限價三管齊下。上海、重慶成為房産稅試點城市。

　　2011年限購組合拳以來，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現了小幅下跌。但總體上，房價這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

　　2013年3月1日，兩會前夕，“新國五條”出臺，其中二手房交易將按轉讓所得徵收20%個人所得稅備受關注。經過將近1個月的醞釀後，3月25日廣東省率先出臺“國五條”樓市細則，提出了五點要求，明確對廣州、深圳實施限購、限價的“雙限”政策，對佛山、珠海兩地實施限購，並要求年內全省地市實現住房資訊聯網。

　　離公佈地方細則“大限”兩天前，北京、上海和重慶三大直轄市在3月30日同一天出臺了調控細則。北京更以“京籍單身人士限購一套住房”的規定，被稱為最嚴地方細則。

　　然而，房價十年九調的結果仍然是屢調屢漲，這場調控，似乎還遠未到劇終。

　　近期，一則關於五道口房價的微博引起了網友的廣泛關注，一套2000年開盤每平方米均價只有4千多元的房子，如今竟然被賣到每平方米近10萬元，13年價格漲了20多倍。

　　國家統計局數據顯示，2003年全國城鎮平均房價為2381元，2012年全國城鎮平均房價5791元/平方米。十年上漲143%，年均遞增10.3%。從2003年至今，除了2008年受國際金融危機影響，房價明顯下跌，2011年和2012年房價漲幅較低外，其他年份的房價上漲幅度基本都超過了兩位數。北上廣深和發達省份的省會城市的房價漲幅更是遠超平均水準，翻了兩倍、三倍甚至更高。

　　根據廣州市房管局公佈的數據，2012年，廣州一手成交均價突破1.4萬元/平方米關口，2003至2012年間，廣州一手房價實現十年漲，從3888元/平方米漲至14044元/平方米，漲幅高達261%。打個比方， 2003年買一套100平方米的房子，總價不到40萬元；十年後的2012年，這點錢只夠買一套28平方米的房子。

　　過去10年中，廣州一手住宅成交均價唯一一次下降是2003年，從2002年的“4字頭”跌至“3字頭”，降幅為6%，這也成為了廣州十年來房價走勢中難得一見的“奇觀”了。

　　2003年，是廣州近10年來的樓價谷底。此後廣州房價一路高歌。從2004年至2012年，廣州房價連續八年上漲，出現罕見的“八連陽”。即使其中有調控，也只是漲幅小一些而已，還沒有出現樓價掉頭向下的現象。

　　事實上，不單廣州，其餘三個一線城市的平均房價十年漲幅也比較大。北京從2003年一手樓均價4456元/平方米，飆升至2012年20700元/平方米，漲幅365%；上海2003年一手樓均價5118元/平方米，到2012年22595元/平方米， 漲幅341%；深圳2003年一手樓均價5680元/平方米，2012年18900元/平方米，漲幅233%。

　　如今，北京、上海的房價，每平方四五萬元比比皆是，在廣州、深圳，每平方兩三萬元也已成了家常便飯。

　　居高不下的房價，讓不少人喊出“逃離北上廣”的口號。 (記者 趙燕華)

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