房地産市場如何走得更遠

　　渣打銀行一項最新的調研顯示，在需求強勁、價格優惠和市場情緒轉變共同拉動下，多地房屋成交量上升。開發商投資意願恢復，土地成交量上升。一些大開發商通過一級和二級市場從小開發商手中拿地，規模越來越大。因此，該行的研究人員預計，今年房地産市場會加緊動力復蘇，並將走得更遠。

　　之前，國際三大評級機構——惠譽、穆迪和標普——皆發佈報告看好中國房地産市場。與此相應，國家統計局2月22日通報上月大中城市房價變動情況：70個大中城市中，價格下降的城市僅10個，持平的城市7個，上漲的城市多達53個。

　　拿地積極

　　渣打銀行的調研針對30家位於二三線城市的開發商，並以此制定出開發商景氣指數。此指數表明，2012年6月以後，開發商的情緒在穩步回升，對未來銷售的信心和看好未來政策的立場均處於上揚狀態。

　　大多數開發商表示2012年四季度的建設規模與三季度相當。但對於未來3個月的建築活動，30家開發商中12家表示會增加建設規模。大家普遍認為春季建設活動將進一步恢復。有意思的是，25家開發商表示2013年的建設規模將大於2012年（其中8家開發商表示將較大規模增加）。

　　一個指向性的現象是開發商重新開始拿地。30家受訪開發商中18家有意向在未來3～6個月購入土地，這一比例為渣打銀行最近4次調查中最高。20家開發商表示與3個月前相比，其所在城市開發商的拿地意願增強。地方政府以增加土地供應來回應房地産情緒的好轉。受訪開發商中13家表示，近3個月土地供應數量略有增加。在早前的調查中，持這一觀點的開發商只有8家。據受訪開發商反映，土地拍賣流拍的個案持續下降。

　　當然，大規模上市公司仍為土地拍賣的主要買家。國企和地方政府背景的開發企業也很活躍。民營開發商和較小規模開發商仍保持謹慎。開發商的現金流狀況似乎不錯。半數開發商表示沒有聽説同行出現購地款支付困難，7家開發商只聽説兩起支付困難。小開發商仍然受制于現金流緊張，21家開發商表示知曉資金充沛的大開發商從資金緊張的小開發商手中拿地，由此可以明顯看出，行業整合仍然是一級和二級土地市場的主導趨勢；大開發商正越來越龐大。

　　受訪開發商似乎認為，地價在峰值向下調整10%~20%之後，已經見底。問及對未來一到兩個季度地價的預期，大多數開發企業認為地價會適度走高。

　　銷售趨旺

　　另一個同樣重要的現象是房屋銷售狀況持續好轉。受訪企業中三分之二表示2012年4季度行業銷售狀況好于2012年3季度。14家開發商回應稱他們對未來3個月市場的信心“增加很多”，12家開發商表示信心略有增加。17家開發商預期2013年銷售狀況會略好于上年，4家開發商對今年的銷售狀況較為樂觀。一些較大規模的開發商已經提高了2013年的銷售目標。

　　渣打銀行的調查員詢問開發商，是否認同有能力購房者已經購房，因此2013年需求會下降的説法，大多數開發商表示，只要房價保持穩定，他們並不為此擔心。調查員還向開發商了解了購房者的構成。開發商反饋稱，49%為首次購房家庭，35%為改善居住條件，15%作為投資。

　　銷售帶動了去庫存化進程，更多數量的開發商反映其所在城市的未售房屋庫存正在下降，但庫存降低的速度似乎並不快。13家開發商反映2012年下半年其所在城市房屋庫存下降，但12家開發商表示庫存增加，11家開發商預期所在城市庫存將會下降，而12家開發商預計庫存很可能增加。可以看出，對於庫存的狀況開發商的判斷存在分歧。

　　大中城市的銷售狀況好于小城市（22家開發商同意此觀點）。並且，他們不認為近期部分媒體廣泛報道的官員拋售房産將會對市場産生顯著影響（25家開發商持此觀點）。

　　政策有限

　　不過，政策仍然是個問題。2月20日，國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。會議不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之後再次提出要求各地公佈年度房價控制目標。此外，會議在明確既有政策的基礎上，還提出了對房價上漲過快的城市及時採取限購措施，以及建立穩定房價工作問責制等內容。

　　這多少出乎開發商的預料。中央政府對住房市場的政策自2011年早期開始基本沒變。2012年年初有兩件事觸發了房市復蘇：開發商降低房價及地方市政府開始放鬆政策執行。渣打銀行在調查時，一半的受訪公司仍舊認為未來3個月中央政府對房地産的政策立場將保持不變，但11家開發商現在認為政策將鬆動，較早前調研的數目顯著增加。受訪公司主要期望2013年銀行對開發商貸款政策鬆動、地方政府政策執行放鬆。限購令和貸款利率方面，多數受訪公司認為不會發生變化。

　　儘管“國五條”的出現略讓人吃驚，也在當日重挫了地産股票，但是開發商對此的反應卻相對淡然。有開發商認為，“國五條”是一種喊話，是想把房價上漲的勢頭壓下去，但沒太多實際操作手段。據此，他預期3月樓市成交應該不錯。現在對房價沒有看跌的，多數樓盤價格會穩中有升。

[責任編輯： 王君飛]