美樓市復蘇引擎減速 新組建家庭水準恢復是關鍵

　　美國樓市傳統春季銷售旺季來臨，然而，與天氣開始轉暖不同，美國大部分地區樓市仍然呈現降溫跡象，令不少分析人士擔心樓市對美國整體經濟復蘇的拉動作用將減弱，可能無法擔當引領美國經濟復蘇的重要引擎。

　　樓市一直是美國經濟復蘇的關鍵。在二戰以來美國經濟衰退的多數情況下，樓市總是充當拉動美國經濟復蘇的重要引擎。本輪美國經濟深度衰退，也正是源於2006年美國樓市泡沫破滅進而引發次級抵押貸款危機，但此後的樓市復蘇卻尤為緩慢，反彈力度也明顯弱於以往。

　　在經歷大約五六年的艱難調整後，美國樓市于2012年上半年才出現見底跡象。隨著美國經濟復蘇和就業市場穩步改善，個人收入水準回升和被壓抑的購房需求釋放，以及國際投資者看好美國樓市復蘇反彈前景，過去兩年美國樓市上演了量價齊升、快速上漲的火爆局面。

　　但由於房價大幅上漲和抵押貸款利率上升令居民購房可負擔能力急劇下降，潛在購房者轉為觀望，美國樓市從去年下半年開始出現降溫跡象。美國長期抵押貸款利率從去年5月的歷史低位上升了1個多百分點，按揭購房者月供過去一年平均上漲了約20%，這使得洛杉磯、鳳凰城等房價漲幅特別大地區的一些首次購房者已被排擠出市場。

　　去年底和今年初的嚴寒天氣也給戶外建築施工和買家看房造成了諸多不便，進一步加劇了美國樓市復蘇減速的態勢。

　　春季一般是美國樓市銷售的關鍵時期，因為許多家庭會選擇在夏季結束前鎖定學區房。但近期公佈的數據顯示，美國樓市銷售並未因此明顯好轉。作為初春樓市銷售的重要指標，3月份美國舊房銷量經季節調整按年率計算為459萬套，同比下滑7.5%，降至2012年7月以來的最低水準。舊房銷量佔美國整個樓市銷量的90%以上，已連續5個月出現同比下滑，包括那些並未受到嚴寒天氣影響的地區。

　　美國商務部的數據則顯示，3月份美國新房銷量按年率計算為38.4萬套，同比下降13.3%，降至去年7月以來最低。當月美國新房開工量環比上升2.8%，但反映未來走勢的新房建築許可證發放量環比下降2.4%。美國住宅類固定投資在去年第四季度大幅下降7.9%後，今年第一季度繼續下滑5.7%。弗吉尼亞州利斯堡房地産經濟學家湯姆·勞勒説，即便考慮嚴寒天氣因素調整後，美國樓市的整體表現仍然比大部分人預期的要差。

　　隨著天氣轉暖，美國製造業、服務業、工業生産、零售銷售等數據都出現明顯回升跡象，但樓市能否持續反彈仍存不確定性，很大程度上取決於新組建家庭數能否回歸到正常時期的水準。2000年至2007年，美國平均每年新組建家庭124萬個；而受金融危機影響，2007年至2013年，這一數字降至平均每年57萬個。

　　隨著就業市場穩步改善，經濟學家期待更多年輕人從父母家搬出，組建新的家庭，增加自住型購房需求，從而為樓市復蘇提供重要支撐。

　　但普林斯頓大學經濟學教授阿蒂夫·米安和芝加哥大學經濟學教授阿米爾·蘇菲指出，與金融危機前相比，樓市復蘇對美國經濟的拉動作用已經下降。他們研究發現，過去兩年美國房價上漲帶來的財富效應並未刺激居民消費支出明顯增加，也未推動住宅固定投資大幅增長，難以充當拉動美國經濟增長的主要引擎。

　　波士頓聯邦儲備銀行行長羅森格倫指出，樓市強勁反彈是大部分專家預測未來兩年美國經濟增長會超過潛在增速水準的重要因素。這意味著如果樓市無法提供更多復蘇動能，將會直接影響市場對美國整體經濟復蘇的信心，奧巴馬總統恐怕也難以兌現今年美國經濟將實現突破的承諾。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（高攀）