香港房屋租金飆升 社會熱議恢復租務管制

　　近年來，香港房屋租金飆升，有意見提倡恢復租務管制，以保障市民尤其是底層租戶的利益。近日，香港社會再次熱議租務管制。租務管制涉及多個持份者的利益，按當前情況來看，中短期內香港尚不會推行這個頗具爭議性的措施

　　曾推行租務管制

　　租務管制主要是指“以法例厘定某類型住宅單位於續租時最高可容許的加租幅度”。1973年，香港實施租金管制，規定私樓業主加租時，兩年加租不可多於市值九成或加租幅度不應超過30%。另外，政府規定租戶在續約時如果願意繳交市值租金，業主則必須同意續租。至回歸初期，香港特區政府認為租務管制需要作出更改。針對租金管制及租住權管制，立法會通過的《業主與租客(綜合)(修訂)條例》，已分別於1998年及2004年起撤銷。

　　近年來，香港租金飆升，有意見提倡恢復租務管制，以保障市民尤其是底層租戶的利益。但是港府對此態度審慎。去年9月，長遠房屋策略督導委員會(長策會)發表長遠房屋策略諮詢文件。該文件明確提出租務管制是“一柄雙刃劍”。主要原因是租務管制針對的是續租時的租金，這可能會令業主與新租客協商時便儘量提高租金，以避免續租時所遇到的限制，結果致租客未見其利，先見其害，或因租金太貴而無法租房，或要負擔更高的租金。而且，租務管制即使有好處，也只是惠及現有的租客。至於尚未租樓的人士，則要面對更高昂的租金，也可能因租盤更少而更難找到合適的居所。一般認為，長策會的諮詢文件已顯示香港至少在中短期內不會再出現租務管制。

　　但是2014年2月15日，身兼運輸及房屋局局長及長策會主席的張炳良表示，政府會詳細研究租務管制的利弊，歸納各方意見。他又指出，長策會將於近期發表諮詢報告，詳述房屋問題，包括租務管制的意見。有關言論立即引起社會揣測政府是否改變立場，重提租務管制。

　　租務管制仍存爭議

　　針對社會熱議，政府不久便作出澄清。2月17日，張炳良指出，當時所説的研究“就是把租金管制的複雜問題清清楚楚地説出來，坊間有一些誤解以為我們是改政策”。2月18日，香港特區行政長官梁振英在行政會議召開前向媒體表示，張炳良已澄清政府在租務管制上並無改變立場。他又指出如果推出租務管制，在立法會審議時，租盤會實時減少，而業主也會終止租約，這對包括底層市民在內的租樓人士只會適得其反。而張炳良同日出席一個電臺節目時便表示，他個人深信租務管制不可行。

　　而長策會于2月17日發表的諮詢報告也不傾向重新推出租務管制。該報告表示注意到支援租務管制者大多為關注團體，代表底層市民和居於分間作居住用途的樓宇單位的住戶，這正好反映底層市民面對近年租金的上升壓力，期望有所突破。但是該報告仍重申，實施租務管制會造成推高租金及減少單位供應的可能性等影響，效果可能適得其反。而且，推出租務管制必須立法，這需要相當的時間。持續增加房屋供應才是解決供不應求導致租金上升、負擔能力不斷下降的根本方法。該報告清楚地提醒政府，“在考慮推出任何形式的租務管制之前，務必取得明確的社會共識”。

　　事實上，租務管制在社會上有很大爭議，尤其是其涉及租戶與業主、底層與中産等的利益。在這個議題上，各方都有一定理據。支援者認為租務管制可以減少業主不斷加租的情況，保障底層租戶。而針對租務管制可能出現的租盤減少的情況，有意見認為政府可以向出租房屋的業主提供稅務優惠等。反對者則認為租務管制干預市場運作，令租盤減少，租金上升。同時，租務管制會令尚未成為租戶的人士更難進入市場等。單從這次官員言論所引起的熱議，足見社會對租務管制的嚴重分歧。

　　由於行政長官及負責有關問題的官員已表明無意恢復租務管制，所以就中短期而言，租務管制應不會在香港出現。然而，即使政府致力於增加供應，但也需要一段時間才能見效。就此，政府能否推出一些支援底層租戶的短期措施，紓解其壓力，是值得深思的問題。□陳振寧